こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で不動産投資をしながら生活しています。
今月の家賃収入と近況報告です。3月は所有物件の原状回復、実家のマンションのリフォーム、仲間の投資サポートなどわりと忙しかったですね。
では、さっそく行ってみましょう。
今月の家賃収入状況
家賃収入は109万円ほど、経費差引後で88万円ほど（ローン返済前）です。ここからローン返済があります。残債は6340万円ほどです。
群馬アパートは1件支払い遅延がありました。町内会費の1年分の支払いも重なり、収入が少なくなっています。
千葉アパートは短期違約金4万円がプラス、千葉市戸建てが更新料3万円もらったので、こちらは収入増になっています。
今月の入居率
現在の入居率は、25戸中 24戸（入居率96％）です。
群馬アパートは残念ながら3月末退去が発生したため、4月から募集になります。供給過剰エリアなのですが、綺麗にリフォームして、夏までになんとか埋めたいところです。
1月〜2月にかけて長野アパートと千葉アパートで合計3室空室が出ましたが、3月上旬までに順調に埋まっていき、どちらも満室に返り咲きました。
学生入居や新社会人入居など、長めに入居してくれそうな方が多かったのが良かったです。
長野アパートは、クリーニングだけして管理会社さんが埋めてくれました。千葉アパートはセルフリフォームしました。
千葉アパート。ビフォアはこんな感じ。
アフター写真がこちら。アクセントクロス2面入れただけです。クリーニングだけ業者に依頼しました。
掃除は大変なので、このやり方が一番楽な気がしています。
どちらも1室3〜4万円くらいでリフォーム完了したのでだいぶ抑えられました。
中古アパート投資は格安リフォームでOKです
中古アパートは過度なリノベをしてもよっぽど立地が良くないかぎり、あまり家賃設定に反映されません。
上がっても2千円〜5千円とかのレベルですね。
たとえばリノベで何十万円かけても、そのコストを回収するのに1年以上かかると、その人が1〜2年しか住まないと利益が残りません。
もちろん売却を見越して1千円でも2千円でも高い家賃にしておくというのはアリですが、それをしなくても投資として成り立つことが最低条件ですね。
ですから、中古アパート投資は格安リフォームでOK、というのは私の中での結論になりつつあります。ちなみに、私は家賃の半年以上リフォームに掛けることはありません。
コスト対効果の効率が良くない以上、フリーレント・敷礼ゼロとか、家賃を少し割安にするほうが内見が入りやすいと感じています。
条件緩和する分だけ、短期違約金や原状回復特約で、リスクヘッジがする必要はありますね。
なお投資物件は、購入価格・間取り・立地の3つで、大方の勝負は付いているというのが私の実感ですね。入り口を間違うと、運営＆出口において非常に苦労しますので注意したいところですね。
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