こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で不動産投資をしながら生活しています。

 

今月の家賃収入と近況報告です。3月は所有物件の原状回復、実家のマンションのリフォーム、仲間の投資サポートなどわりと忙しかったですね。

 

では、さっそく行ってみましょう。

今月の家賃収入状況 

 

家賃収入は109万円ほど、経費差引後で88万円ほど(ローン返済前)です。ここからローン返済があります。残債は6340万円ほどです。

 

群馬アパートは1件支払い遅延がありました。町内会費の1年分の支払いも重なり、収入が少なくなっています。

 

千葉アパートは短期違約金4万円がプラス、千葉市戸建てが更新料3万円もらったので、こちらは収入増になっています。

今月の入居率

 

現在の入居率は、24戸中 25戸(入居率96%)です。

 

群馬アパートは残念ながら3月末退去が発生したため、4月から募集になります。供給過剰エリアなのですが、綺麗にリフォームして、夏までになんとか埋めたいところです。

 

1月〜2月にかけて長野アパートと千葉アパートで合計3室空室が出ましたが、3月上旬までに順調に埋まっていき、どちらも満室に返り咲きました。

 

学生入居や新社会人入居など、長めに入居してくれそうな方が多かったのが良かったです。

 

長野アパートは、クリーニングだけして管理会社さんが埋めてくれました。千葉アパートはセルフリフォームしました。

 

千葉アパート。ビフォアはこんな感じ。

 

アフター写真がこちら。アクセントクロス2面入れただけです。クリーニングだけ業者に依頼しました。

 

掃除は大変なので、このやり方が一番楽な気がしています。

 

どちらも1室3〜4万円くらいでリフォーム完了したのでだいぶ抑えられました。

中古アパート投資は格安リフォームでOKです

 

中古アパートは過度なリノベをしてもよっぽど立地が良くないかぎり、あまり家賃設定に反映されません。

 

上がっても2千円〜5千円とかのレベルですね。

 

たとえばリノベで何十万円かけても、そのコストを回収するのに1年以上かかると、その人が1〜2年しか住まないと利益が残りません。

 

もちろん売却を見越して1千円でも2千円でも高い家賃にしておくというのはアリですが、それをしなくても投資として成り立つことが最低条件ですね。

 

ですから、中古アパート投資は格安リフォームでOK、というのは私の中での結論になりつつあります。ちなみに、私は家賃の半年以上リフォームに掛けることはありません。

 

コスト対効果の効率が良くない以上、フリーレント・敷礼ゼロとか、家賃を少し割安にするほうが内見が入りやすいと感じています。

 

条件緩和する分だけ、短期違約金や原状回復特約で、リスクヘッジがする必要はありますね。

 

なお投資物件は、購入価格・間取り・立地の3つで、大方の勝負は付いているというのが私の実感ですね。入り口を間違うと、運営&出口において非常に苦労しますので注意したいところですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼私は5年前は家賃収入50万を最初の目標にしました。具体的なステップについて解説しています。

 

▼カフェでお茶しながらご相談に乗っています。ご興味のある方はどうぞ。

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