新築ワンルーム投資はレオパレス事件の二の舞になる【注意喚起】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

所得税の節税につながりますよ、という甘い言葉で勧誘してくる「新築ワンルーム投資」。

 

高属性のサラリーマンや医者などをターゲットにして昔からある投資手法ですが、これは相続税対策目的のレオパレスのアパート投資と酷似しているように見えます。

新築ワンルーム投資とレオパレスの共通点

新築ワンルームとレオパレスのアパート投資の共通点は以下です。

 

共通点は3つ
1. どちらも節税対策目的であること
2. 新築投資で利回りが低いこと
3. 家賃保証(サブリース契約)であること

 

以下、それぞれ解説します。

 

1. どちらも節税対策目的であること

新築ワンルーム投資は所得税還付を狙った節税で、レオパレスは相続税対策という、どちらも「節税になりますよ!」と言って、訴求している点では一緒です。

 

実際は、新築アパートの場合は、相続時の評価額を下げる点では一定の効果があります。

 

しかし、地方の田んぼだらけの田舎にアパートを建てるもんですから、その後の賃貸経営がうまく保証はどこにもありません。

 

一方で、新築ワンルームの節税効果は、高所得者の累進課税が重いことに注目して、所得税が還付になるメリットはありますが、こちらもその後の賃貸経営が茨の道であることは、買った当人は認識できていません。

 

 

結局は、節税商品で大儲けすることなどできない、ということですね。

2.新築投資で利回りが低いこと

どちらも新築で利回りが低いので、キャッシュの回収が遅いのが特徴です。

 

レオパレスの場合は、30年一括借上げを謳っていながら、実際は10年目を過ぎると家賃減額と、にわかの契約解除というほぼ詐欺のようなありさまです。

 

新築ワンルームの場合には、35年ローンにもかかわらず、初年度から毎月5000円〜1万円キャッシュアウトが伴うなど、もはや投資としての体をなしていませんね。

3.家賃保証(サブリース契約)であること

レオパレスも新築ワンルーム投資も、サブリース契約で家賃保証契約しているケースが大半です。

 

その多くが10年〜15年ほどの期間ですが、その後は家賃減額するのですから、オーナーの賃貸経営のことは考えられていません。

 

つまり長期的な投資家のサポートなど考えておらず、売ったら終わりのビジネスモデルということです。

 

一番最悪なのは、スマートデイズのように会社自体が破綻してしまって、保証システムそのものが崩壊するリスクもありますね。

「立地重視」というセールストークの甘い罠

 

最近、私の電話に「大阪の◯◯駅のすぐそばです!」などど威勢のよい声で、新築ワンルームの営業電話が掛かってきます。

 

「立地が良いから価値が落ちませんよ!」と営業マンは自信満々で言うのですが、実際は築20年、30年のワンルームなど、マーケットに沢山ありすぎて、ほとんど競争力がないということです。

 

立地が良いから価値が落ちないのは、土地付きの不動産か、住宅ローンで実需層のニーズがあるファミリータイプのマンションだけです。

 

ワンルームを住宅ローンで買う人など世の中にほとんどいませんし、結局は投資家に利回りで売るしか出口はないのが現実ですので、もともと利回りが低い新築投資は出口リスクが大きすぎます。

 

立地が良いから価値が落ちません、というセールストークは耳障りが良すぎるだけに、とても誤解を生む営業手法と言えるでしょう。

おわりに:新築ワンルームは小型版レオパレス

 

新築ワンルームを購入している投資家は、レオパレスに騙された地主オーナーを見て、可哀想だなと同情しているかもしれませんが、実情はそんなに大した違いがないことを残念ながら認識できていません。

 

新築ワンルームはちょっと規模が小さめの、いわば小型版レオパレスみたいなものだと言えるでしょう。

 

築年数が進んだワンルームは投資家の間ではかなり不人気で、築10年15年も経つと1000万以上で売却できる可能性は低くなります。

 

もともと2000万〜2500万くらいで買った不動産が、たった10年そこらで価値が半分になると思えば、どうやっても儲からないと言わざるを得ませんので、購入しないことが一番賢明です。

 

以下、関連記事です。

 

▼新築ワンルームマンションの収益性を詳しく解説しています。

 

▼家賃下落する低利回りの新築アパートで儲けるのは至難のワザです。

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