エリアNo.1を目指す不動産投資
減りゆく人口、それに伴う地方の過疎化、新築アパートの乱立など、不動産投資を取り巻く環境は、まさに”戦国時代”になりつつあります。
この傾向は今後も拡大していく見込みですから、不動産投資家はより一層気を引き締めて、事にあたる必要があります。
大切なのは「エリアNo.1の住み心地を目指す」という意気込みです。そのためには「賃貸需要のチェック」というのが欠かせません。
なぜなら、賃貸需要がないところでエリアNo.1を目指しても、必ず失敗するからです。
今回は「賃貸需要のチェック手法」について、専業大家7年目の私が思うポイントを解説してみたいと思います。
賃貸需要チェックで見るべきポイント
賃貸需要と一口に言いますが、厳密に言うと「賃貸の”需給”」です。需要と供給の両面から、投資エリアを判断しなければいけません。
需要が少なくて賃貸が決まらないケースもあれば、需要はあるけど供給が多すぎてお申込みが入らないケースもあるからです。
需要チェックの方法
まず賃貸需要については、私が見ているのはシンプルで、以下の3点ですね。これを外さなければ、大失敗はしないでしょう。
- 空室率と持ち家率
- 仲介会社の数（大手FC）
- 生活利便性
まず「空室率」は以前ご紹介した以下のサイトで見ています。
（参考）見える！賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資
これは貸家の空室率ですが、10％〜20％台なら問題ありませんが30％を超えてくると確実に人が住まない街になってきていると思います。
「持ち家率」は「◯◯市 持ち家率」などで検索すると出てくることがあります。欠かさずチェックしておきましょう。賃貸が旺盛な場所で、持ち家が8割を超えるケースは珍しいです。5割なら優秀ですが、通常は6〜7割でしょう。
次に「仲介会社の数」ですが、賃貸需要が旺盛なエリアというのは必ず賃貸仲介会社がたくさんあります。特に大手FC（フランチャイズ）系のお店は、需要がないエリアに出店することは稀です。大手FCとは、エイブル、アパマンショップ、ミニミニ、センチュリー21、ピタットハウス、ハウスコムなどですね。
最後に「生活利便性」です。人が住まないエリアにはスーパーやホームセンター、ファミリーレストランなどの出店もされません。
スーパーであれば、地元の聞いたことのないような小さなお店ではなく、例えばイオン・マルエツ・カスミ・マックスバリュー・イズミ・ベルク・ヤオコーなどの有名どころがあるかと心強いです。
需要の低いエリアで不動産投資をやるのは、魚が泳いでいない池で釣りをするようなものです。これら3点（空室率と持ち家率、賃貸仲介会社、生活利便性）は最低限チェックしておきたいところです。
供給チェックの方法
物件供給数が過剰になっていくと一番分かりやすい兆候が「家賃相場の下落」です。例えば、単身用で1万円台〜2万円台前半がたくさん出てくるようなエリアは、供給が過剰になっています。
基本的には、需要が上回っているエリアであれば、このような超低価格帯のお部屋が乱立することはありません（一例として、東京の渋谷区や新宿区で1〜2万円のお部屋はほとんど出てきません）。
実際は、単身用は乱立していてもファミリー向けは過剰供給になっていないケースもありますので、間取りも含めて付近の仲介店へのヒアリングは必須になってきます。自分の感覚だけに頼ったマーケティングをしないようにしましょう。
最終的には供給が過剰になっていても、投資エリアとしてNGというわけではありません。内装を工夫し、家賃を落として募集することでお申込みが入り、収益物件として高利回りが出せるなら問題ありません。
立地・築年数・設備・賃料・内装などのトータルバランスを上げていく努力をすることで、活路が見えてきたり、競争力の高い物件に仕立てることは十分可能です。
それでも入居付けに苦戦するようなら
このような方法で商品の作り込みをして、それでも入居付けに苦しむときがあるかもしれません。その場合、まずは次の点に当てはまらないか確認すべきでしょう。
- リフォームが悪い（内容・ターゲット）
- 写真の撮り方が悪い(Web写真)
- 店頭営業がない業者に客付依頼している
- 広告料が低い・初期費用が高い
私が今まで見たケースでは、リフォームが魅力的に仕上がっていない物件もありましたが、たとえきっちりリフォームされていても写真の撮り方が悪いケースも散見されました。
またお客さんが、予約なし（フリー）で仲介店へ来店しないような立地の悪い不動産会社があります。この場合、ウェブの反響営業しか期待することができません。私も過去に、地場の古くからやっている不動産会社で、このケースに苦労しました。
駅前や主要道路沿いなどにある大手FC仲介さんだと、繁忙期の土日ともなれば、フリーのお客さんがけっこう来ます。
現代は、賃貸マーケットもそのほとんどがウェブで集客する時代ではありますが、店頭営業できる活気のある仲介店さんの方がチャンスが広がるのは間違いありません。
あとは他のオーナーさんの物件と比較したときに広告料が安いすぎるとか、初期費用（敷金・礼金・仲介手数料・保険代など）が高くて、入居者さんの予算内に収まらない金額になっていると申し込みが入りづらくなります。
おわりに
最後は、賃貸需要チェックの話から、いささか脱線してしまいましたが、不動産投資はこうした一連のマーケティングプロセスをしっかり行っていくことで、競争力の高い物件を誰でも作り上げることができます。
最初はハードルが高いような気持ちになる人もいるかもしれませんが、こうした手法は一度身につけてしまえば、繰り返し使えるようになります。
完璧なマーケティングというものもありませんから、上記を一つの分析方法として活用して頂ければと思います。
以下、関連記事です。
▼1棟目を個人名義で購入する人は多いです。注意点について押さえておきましょう。
▼自己資金300万円からの不動産投資というテーマで投資ステップを紹介しています。
