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あすなろLIFE

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不動産投資の戦略とリフォーム方法の判断

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私が不動産投資をスタートしたのが2015年です。当時、すでに不動産投資ブームの時代でしたから、優良物件は瞬殺で売れていました。

 

私は、もっぱらネット情報を見たり、書籍で勉強はしていましたが、ほぼ独学に近い状態でした。

 

当時は、実際に先輩投資家さんとお会いしてのお付き合いはありませんでした。大家の会や投資セミナーなどにも参加したことがありません。

 

そういう意味では、かなり非効率的なことをしていたと実感しています。投資に関しては、先行者の方に相談することで、目の前の霧がぱっと晴れることもあります。

 

現在は、不動産関連の書籍が充実しています。学ぶ意欲がある人には、どんどん自分で投資を進められる良い時代になったと思います。

 

一方で、次の2つは本を読むだけでは、簡単には身につけられないと感じています。

  • 自分独自の投資戦略を決める
  • リフォーム方法の判断

 今回はこの2つについて、それぞれ触れてみたいと思います。

自分独自の投資戦略を決める

私が不動産投資をスタートした3年くらい前は、1棟物のアパート・マンションを中心に投資を拡大していこうと思っていました。

 

しかし、そのあと自己資金の観点からそれが難しいことに、すぐ気づきました。

 

1棟目の小型アパート(4世帯)を最寄りの地銀さんに融資してもらってからというもの、その後は2棟目を持ち込んでも、ことごとく融資を断られた経験があります。

 

そういう意味では、私も明確な戦略を描けないまま、ひたすら物件を探していた時期がありました。精神的には、なかなか苦しい時期でした。

 

ですから、まずは自分のコアとなる独自の投資戦略を決めて、それに沿って物件を探していく。この姿勢が必要だったのでしょう。

 

自己資金や属性によっては「取れない投資法」もありますし、リスク許容度の観点で「取りたくない投資法」もあるでしょう。

 

書籍に書いていることを参考にはできますが、時代背景も違いますし、自己資金や属性も違うので、そっくり真似られないものもあります。

 

結局、自分に合った戦略は自分で見い出すしかありません。このあたりが不動産投資における、まず最初の壁になることは間違いないでしょう。

リフォーム手法の判断

投資戦略が決まると、物件を探す目線が定まってきます。私も自分なりの探し方が定まってからは、1〜2ヶ月に1回くらいのペースで買いたい物件が現れるようになりました。

 

そして購入後の一番の課題は、リフォーム手法です。

 

私が探していた低価格 × 高利回り系だと、築古の戸建てやボロアパートが中心になってきます。当然、安い物件は内装がボロボロなのですが、リフォーム手法がすぐに頭の中で描けないということがよくありました。

 

ちょっとここで、事例を出してみます。

 

例えば、戸建てを購入するとします。ベランダの人工芝がカビだらけで、ところどころ穴が空いています。

 

こういうケースで、あなたはどのようなリフォームを考えるでしょうか?

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職人さんにお願いする人もいるでしょう。もしくは自分で人工芝を剥がして、また同じものを貼る人もいるかもしれません。

 

そのままの状態で貸し出す判断をする人もいるかもしれません。

 

私の場合は、リフォームする時には、付加価値をつけることを心がけています。その方が、募集写真のクオリティが上がって、問い合わせにつながると考えているからです。

 

汚れが酷いものを綺麗にするだけでなく、ちょっとお洒落にするだけで、物件写真を見た人の印象は変わってきます。

 

最終的に、このケースでは、私はイケアでウッドデッキを買ってきて、敷き詰めました。空いた隙間はホームセンターで売っている人工芝を敷き詰めています。

 

これだけやってコストは数千円レベルです。

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つまりリフォームとは発想することと同義です。自分で考えて、その状況にどう対処すべきかを、オーナー自身で判断しなければいけません。

 

業者に任せるのか、DIYするかは問題ではありません。如何にコストがあまり掛らない方法で、最大限お客様に喜んでもらえるかです。

 

何をやっても自由であり、もちろん何もしない(そのまま賃貸に出す)という選択もあります。私も人工芝の痛みは、はじめての経験でしたが、自分で考えてこのようにしました。

 

ではもう一つ事例を出してみますね。

 

次の写真は、私の所有アパートのキッチンの換気扇です。昔ながらの換気扇が一基付いています。

 

見てのとおり、相当汚れがひどく、まわりの壁も油まみれです。ちなみに換気扇は古いですが、故障はしておらずそのまま使えます。

 

こういうケースで、皆さんはどのようなリフォーム判断をしますか?

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よくあるリフォームとしては、換気扇は問題なく使えるので洗剤で汚れをキレイに落として、まわりの壁はクロス交換する、というのが王道でしょう。これならクロス交換だけなので安く済みます。

 

私の場合は、壁のクロスは破れていなかったので、上塗りでセルフ塗装しました。黄色の部分、白色の部分はどちらも「塗装」です。

 

クロス交換はしていません。セルフでやるなら塗装が一番安く済みます。

 

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換気扇はまだ使える状態でしたが、交換する判断をしました。ではなぜ、交換する判断をしたのでしょうか?

 

交換に踏み切った理由は、この換気扇がとても安く売っているからです。ホームセンターでだいたい3000円くらいです。羽のサイズが200と250の2パターンあるだけなので、サイズを選ぶのも難しくありません。

 

このアパートは私の自宅から2時間半と遠いので、もし換気扇が壊れたら現地のリフォーム業者に任せるしかありません。そうすると、コストは1万〜1万5千円くらいは掛かるでしょう。

 

したがって、3000円で交換できるなら、この段階で交換しておいた方が長期的には安心ということになります。

 

なお今回ご紹介したリフォーム事例は、これが正解ということではありません。

 

もっと良い方法があるかもしれませんし、それを考えるのがリフォームの楽しさでもあります。

 

まとめ

不動産投資は、まずは自分の戦略を明確にして、それに沿って物件を探します。

 

戦略が定まっていないのに投資してしまうと、貴重なお金(投資の種銭)を、無駄な対象に使ってしまうことになります。

 

買ったけどキャッシュフローがあまり出ないとか、運営に苦労するという事態は避けたいものですね。

 

また物件内見の際には、リフォーム方法とだいたいのコスト感をぱっと見てイメージできることが、すごく大切になってきます。

 

内見はできれば、リフォーム会社さんや、投資家の先輩を連れて行くのが一番確実です。

 

このように色々考えながら物件再生をして、収益性を上げていくのが、不動産投資の一番の醍醐味だと考えています。

 

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