こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で戸建て投資、アパート投資をしながら生活しています。
今回は、利回り10％の不動産投資は儲かるのか？というテーマで記事を書いてみたいと思います。
私の7年間の大家業経験をもとに、リアルな真実を書いてみたいと思います。
利回り10％の不動産投資はどれほど儲かるのか？
以下のスペックを購入するとします。
- 価格1億円の中古アパート
- 融資期間20年、金利1.5％
- 利回り10％
利回り10％の1億円のアパートを、入居率95％で運営すると、年間家賃収入は単純計算で950万ですね。
一方支出ですが、まずローン返済が年間578万円です。あとは管理費・リフォーム費・広告料・固定資産税などで経費率20％程度は最低でもかかります。
以上より、収入が950万、支出（ローン返済＋経費）が778万となり、手取りは172万となります。
結論、1億円のアパート投資で年間利益は170万円程度なわけです。もちろんこれは税引前なので手取りはもっと少なくなります。
不動産投資は、夢があるように見えて、意外に薄利であることが分かりますよね。
では不動産投資でどうやって利益を出すのか？
こうやって書くと、「不動産投資ってあまり夢がないな」と落胆する人もいるかもしれませんが、これは利回り・金利・ローン期間などの諸条件によって結果が変わるということですね。
たとえば、同じく1億の物件で利回り12％、返済期間30年だとどうなるでしょうか？金利1.5%、入居率95％、経費率20％は同条件で計算してみます。
すると、年間家賃収入は1140万、ローン返済が年間414万、経費240万で、手取り金額は486万円まで増えます。
利回りと返済期間だけで、これだけ利益に大きく影響します。逆に、利回りが6％や7％の不動産では、手残りはゼロに近くなるでしょう。
もちろん、低利回りの不動産を購入し、毎月の手残りがゼロでも、銀行への返済ができていれば、時間の経過とともにどんどん資産化するので、投資としては成立します。
また、ローンの返済期間を30年、35年と伸ばすことは諸刃の剣ということも認識しておきたいですね。
融資期間を伸ばせば毎月のキャッシュフローは増える一方で、残債はなかなか減らないため、借金を負っているリスクは大きくなります。
※35年の住宅ローン残債が、なかなか減っていかないのと一緒です
キャッシュフローと信用毀損
毎月の利益を出すキャッシュフロー型の投資法を採用するのか、はたまた返済期間を短くしてローン返済を早く終わらせてしまって、BS上の純資産化を早めるのか？
そのやり方は、個々の投資家の戦略にゆだねられています。
なお、最初はキャッシュフロー追求型でスタートしても、手元の現金が貯まるスピードは早くなるため、預金残高のキャッシュはどんどん増えていきますから、一概にB/Sを完全無視しているとも言えません。
問題は、キャッシュフローを出すために高利回りの不動産を購入する多くの場合、収益性を優先するがゆえ、土地値が二束三文の評価となり、銀行から見て”信用毀損状態”になりやすいのです。
ただしこれも、稼いだキャッシュで土地値付近まで繰上返済するとか、規模拡大したら投資を一旦お休みして、ひたすらキャッシュを貯めていくなど、時間の経過とともにBSを正常な財務状態に持っていくことは不可能ではありません。
投資戦略は十人十色
人はみな、それぞれの生き方や価値観が違い、投資の目標や人生のゴールもさまざまなのですから、この投資法は絶対NGというものはこの世に存在しません。
また、ある投資法を否定することは、その投資の中にある小さな可能性を潰すことにもなりますから、常にフラットで柔軟な考えでありたいものです（自戒を込めて）。
一番不幸なことは、自分の目指すゴールに到達できない投資戦略を採用してしまうことです。（※不動産会社の営業マンから勧められた商品を買ってしまうと、そのようになることが多々あります）
あるプロギャンブラーも「小さく賭ければ、大きく負けることはない」と言っていました。不安であれば、セカンドオピニオン、サードオピニオンを取れば良いだけです。
そして最後は「自分自身で収支計算し、納得した上で投資すること」。これに尽きます。
私も含めた平凡な投資家は、投資で結果を出すことを、とかく急ぎがちです。しかし、簡単に手に入れたものは、簡単に失われやすいことも事実です。
それとは対照的に、100世帯や200世帯所有し、この道10年20年やっているベテラン大家さんが、今年、不動産投資を始めたばかりのひよっこ投資家に、半年や1年で追い抜かれることは間違いなくありません。
彼らは時間を掛けてコツコツ拡大しているから、そう簡単には負けないのです。まさに不動産とは、時間を掛けて、地道にやるべきものだということを教えられます。
まだまだ私も道半ばですので、引き続き不動産を頑張りつつ、収入の柱をより太くしていきたいと思っています。
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