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高利回りの築古アパートでも儲からないケース

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高利回りの築古アパートでも儲からないケース

「不動産投資」というワードが一般的に知れ渡ってきたのは、ここ10年くらいでしょう。

 

昔は、不動産経営・アパート経営というのは、地主や属性の良いサラリーマンだけに許された特権でした。土地や現金など、ある程度の資産背景がないと銀行がお金を貸してくれなかったからです。

 

最近では、それが一般的なサラリーマンが本業の傍ら取り組むようになり、主婦やOLにまで裾野が広がっています。中でも、築古物件投資は、多くの人が取り組んでいるカテゴリです。かなりの市民権を得たと言っても良いでしょう。

 

耐用年数超えの木造アパートへの投資は、融資が付きにくい分だけ高利回りで売られているケースがあります。私も「高利回り×築古アパート」を実際に運営していますが、3年くらい経営してきた実感として、気を付けなければいけないアパートの特徴が分かってきました。

 

その特徴を、ここに列挙してみます。

  1. 空室期間が長くなる物件
  2. リフォームコストが嵩む物件
  3. AD(広告料)が高いエリア

 

この3つが高利回りアパートの弱点となるケースがあります。順に説明していきます。

 

空室期間が長くなる物件

空室期間が長くなると、アパートの稼働率が下がっていきます。その間の家賃収入が入ってこないことは、大きな機会ロスです。

 

通常これは、エリアの需要が少なく入居者がいない場合にも起こりますが、一番多いのはエリアの物件供給過多が原因になることが多いでしょう。

 

築古アパートでも築20〜30年台のアパート供給が多いエリアは、総じて家賃勝負になりがちです。

 

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私の所有物件では、群馬県伊勢崎市のアパートがここに該当しています。かなりの価格競争が激しい、物件過剰エリアです。

 

それでも内装リフォームでかなり差別化を図っているので、閑散期であっても早ければ1ヶ月〜1ヶ月半。遅くとも3ヶ月以内にはお申込みが入ります。

 

しかしエリアの供給数が多いので、そのエリアを車でドライブしていても、空室が目立つアパートが多いと感じています。

 

実際、管理会社にヒアリングすると、半年〜1年くらい平気で空室になっているアパートがあるということでした。したがって高利回りの築古アパート経営は、この空室期間も考慮に入れた「年間稼働率」が最大のポイントになります。

 

どんなに頑張って満室にしても、空室が出たら、毎回埋めるのに半年も掛かるようだと、想定した利回りが出ないケースがあります

 

その半年の間に、別の部屋でも空室が出たりすると、精神的にも苦しくなります。

 

リフォームコストが嵩む物件

退去が出る度にリフォーム費用が膨大になるアパートがあります。次のような物件です。

  • 間取りの競争力がない
  • 床がボロボロ
  • 水回り設備が古い

 

まず間取りがオール和室であったり、3KなどでLDKがないファミリー物件、3点ユニットなど、賃貸物件を選ぶお客様からは敬遠されることがあります。

 

中には、和室好きの方や3点ユニットでも気にしない方もいますが、かなり限定されてくるでしょう。

 

高利回りだと思って購入したのに、退去が出る度に、このようなリフォームコストが掛かると、最初の1〜2年くらいは儲かりません

 

それでも、ある程度年数が経つと、退去がずっとないお部屋と、自分でリフォームして客付けしたお部屋だけになるので、そこからはグンと収益性が高まり、稼ぎ頭になります。

 

こういった物件を買う際には、リフォームコストまで含めた利回り算定をする必要が出てくるということです。

 

あくまで満室にした瞬間から、キャッシュが貯まるスピードが上がるのではありません。退去が落ち着いた時点から、キャッシュが貯まり始めるということです。

 

ここのタイムライグを理解することがポイントになります。

 

AD(広告料)が高いエリア

最後に、AD(オーナーが客付け会社に支払う広告料)が高いエリアです。ADが高いエリアは私が投資をする上で、一番避けているエリアです。

 

私の場合は、殆どのエリアで広告料は1〜1.5ヶ月の範囲で問題なく客付けできています。どんなに払っても2ヶ月までと決めています。

 

もしお客さんとの条件交渉で、家賃減額やフリーレント相談が出た場合は、広告料の中から提案してもらっていますのでオーナー負担は増えません。

 

もちろん客付け会社の営業さんが、家賃減額をうまく避けてもらえれば、客付け会社は2ヶ月まるまる報酬として受け取れるので、その中で話が纏まるよう動いてもらえる効果があります。

 

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厳しいのは、広告料を2.5〜3ヶ月出さないと決まらないエリアです。

 

そういったエリアは、供給が多すぎて価格競争が激しいので、その他の条件も緩和しないと決まらないケースが多くなります。当然、空室期間も長くなりがちです。

 

もし【空室2ヶ月+フリーレント1ヶ月+広告料3ヶ月】になると、合計6ヶ月分もの家賃が消える計算になってしまいます。それで入居した人が急な転勤や異動で、1年くらいで退去されてしまうと、アパート経営としてはあまり利益が出ません。

 

そして、原状回復はクリーニング位で済ませても、また半年分のロス(空室期間&フリーレント&広告料)が掛かります。

 

広告料が高い=供給過剰エリア、という図式は、かなりの確率で相関関係があります。はじめての投資エリアであれば、そのようなレッドオーシャンは避けましょう。

アパートと戸建てのハイブリット戦略

高利回りの築古アパート投資で利益をガンガン出していくなら、棟数を増やして部屋数を増やしてキャッシュフローを出す。または利回りを15%〜20%になるものを狙っていくと運営は楽になります。

 

ただし後者は、再生にそれなりの知識と経験が必要になります。

 

私の場合は、アパートは3棟、戸建ては5棟という小規模ですが、安定的な戸建て投資をしながら、間にアパートを挟んで購入していくという手法を取っています。

 

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戸建ては競争力があるので広告料を上げずとも、比較的容易に入居者が見つかっています。単身物件と比べても、半年や1年で退去される確率が格段に低くなります。

 

マイナス点として戸建て投資だけだと、投資拡大スピードが問題になります。

 

そこで間にアパートを挟むことで、ある程度規模も追っていく、というのが狙いです。つまりアパートと戸建ての「いいとこ取り」をして、それぞれが補完関係になるようにしています。

 

アパートで退去が出ても、戸建てが安定的に満室経営されていると精神的にはかなり楽になっているのが実感です。

 

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