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戸建て投資のDIYで利回りはどれくらい上がるのか?

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戸建て投資は"安定収入"になる

融資でレバレッジを掛けて購入していく1棟物のアパマン投資に比べると、「戸建て投資」というのは、ゆっくりと投資拡大したい人に適していると言われています。

 

もちろん戸建て投資でも、公庫・ノンバンク・信金などをうまく活用してレバレッジを掛けていくことは不可能ではありません。

 

しかし、投資金額が100万円〜1000万以内のレンジになるため、取れる賃料からローン返済の差し引きをすると、キャッシュフロー額としては小ぶりです。おそらく手取りは、戸建て1棟あたり3万円〜多くても7万円前後が限界になってくるでしょう。

 

それでも戸建て専門の投資家さんがいたり、アパマン投資で規模が大きい人でも、戸建て投資も併用されていらっしゃる投資家さんもいます。

 

その理由は以下のようなメリットがあるからです。

  • 居住年数が長く、家賃収入が安定的に得られる
  • 客付けの難易度が低い
  • 管理が楽である
  • 売却の間口が広い(投資家or実需)

つまり、投資として確実性が高く、手堅く利益が出せるということです。

 

ですから、これからリスクを限定して不動産投資をスタートしたい方にとっては、理に適った投資法であると言えるでしょう。

 

まずは1棟目から失敗しないこと。これがなにより大切です。

利回りUPの鍵はリフォームコスト

ではレバレッジの聞きにくい戸建て投資を、”旨味のある投資”にするためには、やはり高利回りを狙っていきたいところです。

 

私の投資基準は、都市部の市街化区域なら12%〜15%程度(土地値7〜8割以上)。調整区域や路線価のないようなエリアであれば、17〜20%程度としています。

 

「利回り」を上げるには、以下の3つしかありません。

  1. 指値して買値を下げる
  2. 家賃UPを図る
  3. リフォームコストを下げる

 一般的には、買値を下げるか、家賃UPを図るというのが王道です。

 

しかし、これは売主や借主などが介在してきますから、物件が見つからなかったり、空室期間が長引くデメリットがあります。

 

一方で、「リフォームコストを下げる」というのは一番現実的で、再現性が高くなります。自分の努力だけで、如何様にもなるからです。

 

私も、戸建ては5棟運営していますが、DIYを入れながら、できるだけ利回りが上がるよう、取り組んでいます。

戸建てDIYによるコスト削減

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先月法人で購入した、千葉市戸建てを例にとって、リフォーム内容とコスト削減額について説明します。

 

まずは水回りのリフォームです。

 

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洗面脱衣所は、洗面台交換・CF張替え・壁塗装です。業者依頼した場合と、DIYの場合で次のようにコストが変わりました。※業者依頼は概算です

  • 洗面台 業者6万円 →DIY3万円
  • CF張替え 業者7000円 →DIY3000円
  • 壁塗装(18㎡)業者18000円 →DIY4000円

コスト削減額は、48,000円ほどになりました。

 

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トイレは、ウォシュレット取り付け、壁塗装、CF張替えをDIYで行いました。

  • ウォシュレット 業者4万円 →DIY15000円
  • 壁塗装(10㎡) 業者1万円 →DIY3000円
  • CF張替え 業者5000円 →DIY2000円

コスト削減額は、35,000円ほどになりました。

 

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リビング・居室は、壁塗装のみDIYで行いました。2部屋分の面積です。

  • 壁塗装(70㎡) 業者7万円 →DIY25,000円

コスト削減金額は、45,000円ほどになりました。

 

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2F和室は、畳リフォームを行いました。こちらは3層構造の特殊な畳だったので、いつもの中国産の2000円台のものは使用できず、表替えには1枚6000円くらい掛かると言われました。

 

したがって、コスト削減のため「上敷き畳」を楽天で注文し、そのまま敷きました。上敷き畳は、通常のものと、団地間もあるので注意しましょう。

  • 業者畳表替え36000円 →上敷き畳8000円

コスト削減金額は、28,000円ほどです。

 

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1F和室は、砂壁リフォームが一番のネックでした。8帖ありますが、黒ずんでカビだらけなので、下地から作り直す必要があります。通常は、砂壁にボードを施工して、その上からクロスを貼る必要があります。

 

したがって、素人でも塗れる漆喰を、DIYで塗りました。

  • 業者10万円 →DIY漆喰+道具で35,000円

コスト削減金額は、65,000ほどです。これは結構大きいですが、手間はかなり掛かります。妻と2人でやって1日掛かりました。

DIYによるコスト削減の結果

今回行った、すべてのコスト削減額は以下のようになりました。

  • 洗面所 48,000円
  • トイレ 35,000円
  • リビング・居室 45,000円
  • 2F和室 28,000円
  • 1F和室 65,000円
  • ルームクリーニング 90,000円

合計で、311,000円の削減をすることができました。

 

戸建ての購入金額が550万円で今回40万円程度のリフォーム費だったので、リフォーム費まで含めると利回りは15%でした。もしDIYをやらず職人にすべて発注すると、上記の+30万円かかった場合、利回りは14%まで下がります。

 

つまりDIYによって、利回りにして1%ほど上昇したということです。

終わりに

今回やってみて分かったのは、小さい面積のクッションフロア張替えや壁紙塗装をするなら、職人さんに発注しても、そこまで大きくコストUPするわけではない、ということです。

 

一方で、和室の砂壁など費用が嵩むものや、広い面積の壁紙などは、自分で塗装することで、それなりにコスト削減できました。

 

DIYによる利回り上昇も1%と考えればそこまで大きくないと感じる人もいるかもしれませんが、31万円のコスト削減を、7回ほどのリフォームで終えたので、私の日給は4万円以上出ていたということでもあります。

 

このあたりは投資対効果をどう判断するかですね。

 

私は投資は数値で考えるべきものだと思っていますので、DIYしていた時間を別のことをやった方が日給4万円以上稼げるなら、そちらを優先したほうが良いということになります。

 

逆に言えば、そこまで稼げないのならば、DIYでコスト削減した方が懸命だということです。買う物件の規模感や、セルフリフォームできる内容によっても、このあたりは大きく変わってきます。

 

例えば、和室のフローリング化、キッチンやお風呂の交換、外壁塗装などを自分でやればコスト削減幅はもっと広がり、利回りへの貢献は飛躍的に大きくなるでしょう。しかし、そのレベルになると、ほぼ職人の域に入ってきますね。

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今回のリフォームは私にとって、自分でできるDIYの限界を知るという目的もありました。そしてコスト感もかなり養われたので、とても貴重な経験になりました。

 

しかしながら、戸建ては床面積や壁面積が広いので、かなりの根性と時間が必要なことも事実です。したがってDIYするならアパートの方が効率は上がります。

 

特に、単身向け(1R・1Kあたり)のアパートは入退去の頻度が高いので、長期で見るとかなりのコスト削減効果が期待できるでしょう。

 

DIYの一番良いところは、材料さえネットで発注して届けば、すぐに工事に着手できるところです。繁忙期だと、職人さんのスケジュール確保が難しく、それによって工事に入ってもらえないようだと、入居付けが遅れて空室がどんどん長引きます。

 

自分でリフォームができれば、そのような事態にも柔軟に対応することができます。これはかなり大きなメリットだと考えています。

 

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