こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。人口減少している地方エリアで大家さんをしています。
今回のテーマは、人口がどんどん減少している日本で不動産投資して大丈夫か？です。
人口減少社会と空き家率の推移
「これから人口はどんどん減っていくので、不動産投資に未来はない」というご意見は、けっこうありますよね。
この論調は、空き家データを元に語られることが多いですね。
現時点で空き家率は13.5％までに達しており、2033年の予測では空き家率が30.2％までに達する見込みです。
（グラフ引用元：野村総合研究所より）
現在より2倍以上も空き家率が増える社会になります。この中での賃貸経営は、かなり苦戦を強いられると考えるのも頷けますよね。
私も事あるごとにまわりから「これから大家業は大変だよ！」と散々言われてきました。
人口が減少しても不動産投資は成り立つ
結論、人口減少で空き家が増えても不動産投資は投資として成立すると私は考えています。
例えば、私が不動産投資をしている千葉県ですが、賃貸用住宅の供給戸数は975,000戸あります。その中で、賃貸用住宅の空き家率は19.9％ということなので、約2割とすると195,000戸が空き家ということになります。
ですから千葉県では780,000戸は入居中で、195,000戸は空き家なわけです。
現在、私は千葉県内に16戸しか所有していませんが、これが50戸になろうと、100戸になろうと自分の物件が入居中である780,000戸の中に入れば「満室」です。
そして市場が大きいので影響が小さくなるとも考えています。100戸持っていても、市場全体（97万5千戸）の中では、0.01％に過ぎません。ありえない例ですが私が1000戸持っていても、たったの0.1％です。
つまり市場全体のパイはかなり莫大なので、所有物件に対する市場の影響はそこまで大きくないと考えています。
むしろこの所有戸数だと、入居付けの努力によってなんとかなるレベルです。
中には管理会社に任せっきりの地主がいたり、中途半端な志で不動産投資をやっているサラリーマンもいます。その結果「努力している80万戸弱（満室or高稼働）と、努力していない20万戸弱（空室）」という事実があるだけです。
都会が有利、地方が不利なわけではない
たしかに地方はこれからどんどん過疎化が進んでいきます。では不動産投資は都会の方が有利なのでしょうか？私はこれについても懐疑的です。
まず都市部の物件は利回りが、かなり低い現状があります。
都市部で新築を建てられるようなお金持ちや、大きな法人レベルの資金力があれば別ですが、個人のサラリーマンレベルでは、通常は都市部で不動産を購入しても築古物件が多くなります。
だから、都市部で築古のアパートや区分マンションなどを探していけば、個人でも購入することができるかもしれませんがそういった物件は利回りも低く、追加のリフォームや設備投資がしにくい現状があると思います。
追加の設備増強や大規模なリフォームをすると、ただでさえ低い利回りなのに、より低い利回りになってしまって投資として成り立たなくなってしまいます。
都市部は賃貸需要が安定している代わりに、 元々の利回りが低いのでその不動産を差別化するような「思い切った設備投資」がしづらい側面があります。
メリットしては、資産性はありますので低コストでリフォームできて常に満室経営を維持できれば、10年後、15年後に売却した時に、そこそこのキャピタゲルゲインを狙えるのが最大の狙いとなるでしょう。
投資スタンス→買うべき物件が決まる
不動産投資で安定したインカムゲインを得ていきたいのか？はたまた10年後・15年後にキャピタルゲインを得たいのか？という投資スタンスの違いによって、買うべき物件が変わってくる、ということです。
これは極論になりますが、基本は毎月の安定したインカムさえあれば、朽ち果てるまで賃貸して、最後は土地として二束三文で売っても勝算は十分あります。
利回りが高い地方だからこそ、取れる戦略ということになります。
一方で、ここ最近の私は土地から新築アパートに傾倒しています。これは物件の長期保有であったり、金融機関の融資対策として資産組み換えしている側面が強いですね。
100世帯で家賃年収4000万より、30世帯で同じく家賃年収4000万のほうが、後者のほうが圧倒的に手間が少ないという考えを持っているため、差別化新築アパートの建築に最大注力しています。
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