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あすなろLIFE

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人口減少する中で不動産投資に未来はあるのか?

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人口減少社会と空き家率の推移

最近、いろいろなニュースや記事で、、、「これから人口はどんどん減っていくので、不動産投資に未来はない」という意見をよく耳にします。

 

この論調はデータでも実証されつつあります。

 

野村総研による最新の統計(H25)では現時点で空き家率は13.5%までに達しており、2033年の予測では空き家率が30.2%までに達する見込みです。

 

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このような統計を見ると、現在より2倍以上も空き家率が増える社会で賃貸経営をすることはマクロ的な視点では、かなり苦戦を強いられる、と考えるのも頷けます。

 

私も事ある毎にまわりから「これから大家業は大変だよ」と言われてきました。 

人口が減少しても不動産投資は成り立つ

しかしながら私は、人口減少で空き家が増えても不動産投資は投資として成立すると考えています。その根拠について、今回は書いてみますね。

 

例えば、私が不動産投資をしている千葉県ですが、賃貸用住宅の供給戸数は975,000戸あります。千葉県の賃貸用住宅だけに絞った空き家率は19.9%ということなので、約2割とすると194,000戸が空き家ということになります。

 

ですから千葉県では781,000戸は入居中で、194,000戸は空き家なわけです。

 

現在、私は千葉県内に10戸しか所有していませんが、これが50戸になろうと、100戸になろうと自分の物件が入居中である781,000戸の中に入れば「満室」です。

 

そして市場が大きいので影響が小さくなるとも考えています。100戸持っていても、市場全体(97万5千戸)の中では、0.01%に過ぎません。ありえない数値ですが私が1000戸持っていても、たったの0.1%です。

 

つまり市場全体のパイはかなり莫大なので、所有物件に対する市場の影響はそこまで大きくないと考えています。むしろこのくらいの戸数だと、入居付けの努力によってなんとかなるレベルです。

 

中には管理会社に任せっきりの地主がいたり、中途半端な志で不動産投資をやっているサラリーマンもいます。その結果「努力している80万戸弱(満室or高稼働)と、努力していない20万戸弱(空室)」という事実があるだけです。

 

空き家(空室)を恐れるのは的外れで、努力をしたものだけが成功する世界だと考えています。

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都会が有利、地方が不利なわけではない

たしかに地方はこれからどんどん過疎化が進んでいきます。では不動産投資は都会の方が有利なのでしょうか?私はこれについても懐疑的です。

 

まず都市部の物件は利回りが、そもそも低い現状があります。

 

都市部で新築を建てられるようなお金持ちや、大きな法人レベルの資金力があれば別ですが、個人のサラリーマンレベルでは、通常は都市部で不動産を購入してもせいぜい築古物件です。

 

だから、都市部で築古のボロアパートや区分マンションなどを探していけば、個人でも購入することができるかもしれませんがそういった物件は利回りも低く、追加のリフォームや設備投資がしにくい現状があると思います。

 

追加の設備増強や大規模なリフォームをすると、ただでさえ低い利回りなのに、より低い利回りになってしまって投資として成り立たなくなってしまいます。

 

都市部は賃貸需要が安定している代わりに、 元々の利回りが低いので不動産としての差別化するような「思い切った設備投資」がしづらい側面があります。

 

メリットしては、資産性はありますので低コストでリフォームできて常に満室経営を維持できれば、10年後、15年後に売却した時にそこそこの手取りはあるかもしれません。

投資スタンスを決めよう

このあたりは不動産投資で安定したインカムゲインを得ていきたいのか、年金的に10年後・15年後にキャピタルゲインを得たいのか、という投資スタンスの違いによって、取るべき戦略が変わってくる、ということです。

 

私の場合、現時点ではキャピタルゲインはおまけ程度で考えております。これは極論になりますが、基本は毎月の安定したインカムさえあれば、朽ち果てるまで賃貸して、最後は土地として二束三文で売っても問題ありません。

 

これは利回りが高い地方だからこそ、取れる戦略ということになるでしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼投資初心者はリスクを抑えた投資が基本でしょう。戸建て投資はその最たるものですが、時に高利回りも狙えるのが面白いところでもあります。

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▼私がサラリーマンリタイアを考えた時に最初に目指したのがこの家賃収入50万円でした。

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▼ペリカンの所有物件の収支です。今回は戸建て投資について書いています。

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