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激安戸建て投資が失敗しやすいワケ【買い増しスピードが遅れる】

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こんにちは。ペリカンです。

 

さて融資が閉まってくると「小ぶりの戸建て投資」のほうが良いかも、と思う人もいるかと思います。

 

ただし購入する物件のエリア・スペックには十分注意したいところです。

 

本日、下記のツイートをしました。

 

 

よく「超ど田舎の戸建て」を200万くらいで仕入れて、貸し出す手法がありますが、これにはいくつか注意点があると思っています。

 

今回はこの点について、深掘りして解説します!

激安戸建て投資が失敗しやすいワケ 

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激安戸建てが失敗しやすいワケ。

それは、将来の規模拡大の足枷(あしかせ)になるからです。

 

不動産投資の良さは融資レバレッジ

不動産投資の最大のメリットは、融資を引いて規模を大きく投資できる点ですよね。

 

金融機関からお金を借りて投資できるなんて、他の投資では100%不可能です。

 

もちろん融資金額なりのリスクは背負いますが、大きなリターンを得るには、できるかぎり融資を使って拡大することが必須になります。 

 

これを巷では「融資レバレッジ」と言います。

 

最初から銀行は大きな融資をしてくれないので、賃貸実績を積む努力も欠かせません。

 

しかし銀行は「賃貸実績がある」という理由だけで、フルローンをどんどん出してくれるほど甘くはありません。

 

それよりもキャッシュをたくさん持っているとか、担保価値の高い物件を現金で買って所有しているとかの方が、圧倒的に評価してくれます。

 

激安戸建ては共同担保に適さない

ど田舎の200万くらいの戸建ては、金融機関によっては担保価値ゼロと評価されて、共同担保として見てくれないことなんてザラです。

 

見てくれたとしても、せいぜい100〜200万円の世界ですね。

 

これだと例えば、3000万円の築古高利回りアパートを買いたいときに、そのアパートの評価が2400万円(8割評価)になると、足りない600万円の評価額をさきほどの激安戸建てでは埋めることができません。

 

結果、足りない600万円+諸費用+リフォーム代をすべて、手元キャッシュから拠出しなければいけなくなります。

 

これって普通のサラリーマンだと、かなりキツいですよね?

 

したがって当ブログ「あすなろLIFE」では、「土地値の高い戸建て」を推奨して、それを共同担保に融資を引いていく手法をおすすめしています。

 

※具体的なステップは、下記記事などを参考にしてください。

 

なお、土地値の低い戸建てやアパートばかり持っていると、債務超過になって融資NGになるリスクこともありますので注意です。

 

激安戸建て投資のメリット

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激安戸建て投資にメリットが一つも無いわけではありません。

唯一のメリットは、ボロ物件を再生できれば「大家としての経験値は上がる」ということです。

 

激安戸建ては、建物の内外装が崩壊していることも多いため、リフォーム箇所が多岐にわたります。

 

それこそ床、クロス、キッチン、お風呂、洗面台、給湯器、トイレ、畳/障子/襖、建具、外壁、その他設備など、すべて更新しないといけないこともあります。

 

想定以上にリフォーム費が膨らんで再生の厳しさを知ったり、リフォーム費の相場なども身につくので、そういう意味では良い経験にはなります。

 

激安戸建て投資に向いている人

シンプルに言って、以下のような人にこの投資は合っています。

・とにかく初期投資を低くしたい人

・月5〜6万だけインカムを増やせれば良い人

・働かなくても生きていける生活を目指さない人

 

こういう人たちです。

 

戸建て1棟だけなら、リフォーム費が多少ブレても数十万レベルなので、大きな痛手にはならないでしょう。家賃数ヶ月分で、十分ペイします。

 

なにより、サラリーマンを辞めるつもりもないなら、融資レバレッジを効かせて、早めに規模拡大する道を目指す必要がありません。

 

実際、私の知り合いでも激安物件を毎年1棟買って、コツコツ直して貸してを繰り返している人がいますからね。

 

大切なのは、自分の目標やゴールに向かって走るということに尽きます。

 

まとめ:激安物件は買い増しスピードが遅くなる

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キャッシュフローが毎月100万円以上かつ満室で、他にやることないし、激安ボロ戸建てでも買って、楽しく再生していくならアリだと思いますよ。

 

満室大家さんほど、暇な職業はないですからね(笑)自分のセンスや直感でクロスや床材を選びながら、再生プロセスそのものを楽しめるのも「成功大家さんの特権」です。

 

でも、これから規模を拡大していきたい初心者大家さんが、あえて最初からその道(激安戸建て)を選ぶメリットは薄いかな、というのが私の本音です。

 

これから拡大してセミリタイアとか会社の時短勤務を目指すなら、やっぱり融資を使った投資は欠かせませんから。

 

だから「とりあえず最初は練習で、安い物件を選ぶ」という安易な選択はNGです。

やはり、最初から土地値のある物件を買って、それを担保に1棟ものにステージアップしていく道は残しておくべし、なのです。

 

銀行はどこも積算評価が基本ですから、熱意だけではウンとは言ってくれませんよ。

 

1棟目に評価の低い物件を買って、次のステップでアパート購入を銀行に打診したのに、多額の自己資金を要求される(実質融資NG)なんて、時間の無駄でしかありません。

 

以上より、私は超田舎の利回り20〜30%の戸建てより、都市部の利回り13〜15%くらいの戸建てを買う方を、現在は優先しています。

 

その方が、将来に繋がるからです。

 

というわけで今回は以上になります。

規模拡大を目指す人は、積算評価も意識しながら物件を選びましょう!

 

以下、関連記事です。

 

▼築古戸建てを選ぶ時の大切なポイントをまとめています

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▼投資の実践例です。積算戸建てをうまく再生された方の体験記です

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▼家賃収入50万、キャッシュフロー25万は最初の到達目標にすると良いと思います

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