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2018年7月の家賃収入と活動報告

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2018年7月の家賃収入と活動報告

7月の家賃収入は次のようになりました。

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家賃収入が94万円ほど、経費差引後で89万円ほど(ローン返済前)です。今月は群馬アパートの空室にもお申込みを頂きました。

 

閑散期にも関わらず、1ヶ月半ほどで埋まって、ありがたいかぎりです。

 

今回空室が埋まったお部屋はこちら。

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現在の入居率は、25戸中 23戸(入居率92%)になっていますが、今月末から全世帯が満室になります。

 

しかし賃貸経営に空室は付きものです。また空いたら淡々と埋めていく。この繰り返しになります。地味ではありますが、コツコツやっていこうと思います。

好立地・低利回り物件のリスク

2018年は、かぼちゃの馬車ショックが、不動産業界に大打撃となりました。一番のポイントは、スルガ銀行をはじめ、多くの金融機関が融資引き締めに動いたことです。

 

融資が閉まると、物件が売れなくなります。

 

結果的に、物件価格は下がるという構造です。実際に、健美家さん調査(2018年4月~6月期)によると1棟アパートの価格が2013年以降で、はじめて下落したということです。

 

今後もこの不動産価格のゆるやかな下落は続いていくと思われます。あとは金利上昇、地政学リスク、世界的な金融ショックなどが起こったタイミングで、ガクンと不動産価格は下がる可能性があります。

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先輩からの相談

そんな話と関連しますが、先日ペリカンの前々職の先輩から物件のご相談をいただきました。先輩は、はじめての不動産投資で、まだ物件は持っていません。

 

ご相談頂いた物件は、東京都内で9億円の案件でした。都内の一等地ではありますが、利回りは4%程度です。

 

1等地なので将来的な空室リスクは小さいでしょう。しかし不動産価格はすでに高騰から下落へと動いています。

 

もしホールド期間中に、不動産価格が大きく下がることがあっても、残債が大きいので売れなくなるリスクがあります。所有し続けても、利回りが低いのでキャッシュフローが出ません。

 

こういう物件の一番の問題は、大規模修繕の費用です。数千万レベルが10年に1回くらいのペースで覚悟しておかないといけません。

 

どのくらいの期間所有するのかにもよりますが、金利上昇も大きなリスクです。

 

よく人口が減少するから地方不動産は危ないという人がいますが、このような好立地の低利回りの物件を、多額のローンを組んで購入するリスクは大きいでしょう。

不動産投資は「時間軸」で考える

不動産投資というのは時間軸で考えることが何より重要です。いくら好立地であっても、利回りが低ければ、時が過ぎて資産評価が落ちた時に非常に危ないのです。

 

一方で、時間が経過することで有利になる(不利にならない)のは、次のような物件だと私は考えています。

  • 収益性の高い不動産
  • 金額ロットが小さい不動産

 

利回りの良い物件は、投資用や減価償却用として、キャッシュで買う人が、いつの時代も存在します。

 

収益性が高ければ「持っても良し、売るも良し」ということになります。購入する金額のロットが小さければ、売却するときも売りやすいでしょう。

 

そういった物件を場所を分散して、複数所有しておけば、事件・事故・天災時のリスクヘッジにもなります。卵は一つのカゴに盛るなということですね。

 

売るときにも、一つ一つ切り離して売ることができ、小回りが効きます。売れなくても、インカムで稼ぎ続けられる物件は心強いものです。

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これからの時代は、大きな物件をガンガン買っていくより、小さい物件をコツコツ増やしていく方が安定性があり、楽しく不動産投資ができると私は考えています。

 

たとえ小さくても、戸建てや区分マンションを10戸、20戸と所有できれば、それだけでかなりの家賃収入になります。塵も積もれば山となる、ですね。

 

私たちにとって、投資で目指す規模は千差万別ですが、「時間軸でのリスク」や「精神的ストレス」も鑑みて、楽しい投資ライフを送っていきたいものですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資はレバレッジが効かない点はありますが、バツグンの安定感と収益性です。これからはじめて投資する人は戸建て投資一択だと思います。

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▼新築アパート投資のご相談が増えています。家賃保証や、10年間は設備が壊れないメリットがありますが、所有期間中のキャッシュフローと出口が考慮されていないと、リスクが高くなります。

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▼カフェ相談を実施中です。ご興味ある方はどうぞ。

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