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あすなろLIFE

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不動産投資のリアル!2018年2月の家賃収入と活動報告

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金融機関は決算期末になりましたね。物件を購入したい人にとって、融資が多少は出やすくなる季節でもありますので、今月来月が勝負になります。

 

1棟目取得の方はぜひこのタイミングで頑張って頂きたいと思います。

 

また賃貸繁忙期もスタートしました。ここで空室をしっかり埋めておけるかどうかで、年間の手取り額が大きく変わります。閑散期に埋めるのは大変です。

 

私の物件も入退去がありますが、ここまでは順調に埋めていくことができています。引き続き、気を引き締めて対処していくつもりです。

 

それでは恒例の家賃収入(2月)の報告です。

2月の家賃収入

今月の家賃収入と各物件の入居率です。

 

【長野アパート:150,005円】満室

収入203,342、管理費6,897円、広告料31,320

CF貼替7,560、シャワーヘッド交換7,560

【群馬アパート:220,488円】9/10入居(1件申込み有り)

収入240,000円、駐車場9,000円

管理費9,972円、振込手数料540円

【千葉富里戸建:50,350円】満室

収入53,000円、管理費2,650円

【千葉市戸建:70,000円】満室

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建①:46,652円】満室

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建②:54,000円満室

収入54,000、管理費ナシ

【千葉松戸アパート:221,638円】満室(3月〜1室空き)

収入237,278円、管理費8,432円、送金手数料540

日割家賃返金23,904、原状回復不足金17,236

 

今月の家賃収入合計は【907,620

経費差し引き後は【813,133】となりました。

※ローン返済比率は3割台です

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所有物件トピックス

現在、24戸中23戸の入居(入居率95.8%)になっています

 

群馬アパートは、昨年末に残りの1室が3回申込みからの3回キャンセルという異例の事態になっていましたが、昨日またお申込みが入りました。生活保護の方なので、保証会社の審査に通過できるかどうかというところです。

 

松戸アパートは3/1から1部屋空室になります。仲介会社から管理会社へ問い合わせが来ていると聞いています。3月上旬に付近の大学の入学試験の結果が出ます。ここは大学需要と社会人需要の両方で攻めていきたいと思います。

 

なお長野アパートで漏水があり、修繕費用がそこそこ大きくなりそうです。排水管が詰まっているようなので高圧洗浄やフローリング補修が必要になる可能性があります。費用的にうまく対処していきたいところです。

かぼちゃの馬車問題

シェアハウス(かぼちゃの馬車)が社会問題になっていますね。色々な方々が既に意見を述べられていますが、私なりに考えたことを纏めておきたいと思います。

 

今回、規模で言うと800棟、1000億円近い被害とも言われていて、その被害のほとんどが一般個人のサラリーマンたちのようです。

 

バックにスルガ銀行が絡んでいたことで、社会的な問題になっていますが、そもそも発端はスマートデイズ(旧スマートライフ)の強引な経営によるものです。

 

スマートデイズ社は、女性専用ハウスを数多く手がけていました。立地もあまり良くない場所に、間取りも狭小(10㎡前後)で競争力のない物件を提供し、サブリースによる家賃保証をしていましたが、当然入居率が上がらないため、保証家賃を支払えず、シェアハウスの建築販売利益で赤字を穴埋めしていた模様です。

 

最終的には、入居率を上げるために低額家賃にせざるを得ず、保証家賃との逆ザヤが大きくなりました。そこに加えて、スルガ銀行の融資引き締めにあって、建築販売利益も上がらなくなったことで、 サブリース賃料が払えなくなったということです。

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投資における一極集中の危うさ

かぼちゃの馬車の社会的なニュースは、多くのことを示唆してくれていますが、私が一番感じたのは「投資における一極集中の危うさ」です。

 

けっしてシェアハウスビジネスが悪いわけではありません。自分で土地から仕入れて、入居者募集し、管理も自主管理で利益を出している大家さんを私も知っています。

 

かぼちゃの馬車の場合は、スマートデイズ社に、賃貸の需給や適正な相場家賃を考える力が無かったという事業者としての致命的な状況がありました。加えて、サブリース家賃保証で安心してしまったサラリーマン大家の存在です。

 

「家賃保証」という頼みの綱が切れるとは予想もできなかったのだと思いますが、他人に利益の源泉を依存していたというのは事実です。

 

もちろん賃貸需要や家賃相場などという概念も無かったのでしょう。他人任せで儲かるほど、投資は簡単ではないということです。

 

我々は、生きていく上で大切な「お金と時間」を何に投資するのか。この判断を下すのは自分自身です。確かに、お金をコントロールできれば、時間をコントロールすることにもつながっていき、最終的には人生をコントロールすることにも繋がります。

 

だからこそ投資対象の厳選が何より大切になります。

 

そして、その利益が何に依存しているのか。それを突き詰めて、自分で頭に汗して考えておかないと、足元をすくわれることになる。それがかぼちゃの馬車の教訓だと私は考えています。

 

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