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あすなろLIFE

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不動産投資のリアル!2018年1月の家賃収入と活動報告

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1月の不動産投資の結果報告です。恒例の1円単位の報告です。

 

みなさんの何かのお役に立てれば幸いです。

1月の家賃収入

今月の家賃収入各物件の入居率です。

 

【長野アパート:93,654円】2/1〜満室

収入99,000、管理費5,346円

【群馬アパート:301,752円】9/10入居

収入308,000円、更新料0、清掃4,000円

駐車場9,000円、管理費13,600円、振込手数料648円

入居者返金36,000、区費10,500、保証金66,000

【千葉富里戸建:50,350円】満室

収入53,000円、管理費2,650円

【千葉市戸建:70,000円】満室

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建①:46,652円】満室

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建②:54,000円満室

収入54,000、管理費ナシ

【千葉松戸アパート:207,962円】満室

収入237,278円、管理費9,336円

浄化槽点検19,440、振込手数料540

 

今月の家賃収入合計は【871,278

経費差し引き後は【824,370円】となりました。

※ローン返済比率は3割台です

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所有物件トピックス

現在、24戸中23戸の入居(入居率95.8%)になっています。今月は、支払い遅延など無く、順調に家賃が入ってきています。家賃収入は当面90万円前後になる見込みです。

 

群馬アパート(1K×10戸)の空室1部屋は、1月頭にもお申込みがありましたがキャンセルになりました。2月末にも1件退去予定が入っています。繁忙期なので、家賃設定を少し上げて募集しています。空室2室は、3月までの満室を目指します。

 

長野アパート(2DK×2戸、1LDK×2戸)は12月末で退去が出ましたが、1週間ほどで入居が決まりました。店舗での誘導で決めてくれたようです。長野アパートは、閑散期は3ヶ月位かかりますが、賃貸が動いている時期だと管理会社が1ヶ月程度でお申込みを入れてくれるので助かっています。

 

松戸アパート(1K×6戸)はジモティー募集で決めたことで空室期間ゼロで入居が決まりました。入居後に、下水の臭いがするということで、管理会社に対応してもらっています。

人生とは砂時計のようなもの

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「人に与えられた時間」というのは限られています。まるで砂時計の砂が下にちょっとずつ落ちていくように、時間はどんどん過ぎていきます。そのスピードはゆっくりに見えますが、確実に、そして不可逆的に、砂は下に溜まっていきます。

 

そして、すべての砂が落ち切るまでが人生の勝負になります。

 

この限られた貴重な時間の中で、3年間私が集中してきたのは不動産投資です。不動産にはそれだけのやる価値があると信じたから、これまですべてのエネルギーを集中させてきました。

 

私が不動産に傾倒している理由は、、、

 

  1. 相場に左右されにくい
  2. 投資元本の回収が遅くとも10年で終わる
  3. 他人資本を使ってテコの原理が効く

 

しかし、やみくもに物件を買えば良いというものではありません。私が不動産投資をはじめた最初の頃、物件資料と毎日にらめっこしながら「この物件を買って良いものか?」とずっと考えながら毎日を過ごしていました。

 

はじめて物件を購入したとき、家賃収入の手残りは7万円くらいでした。その後すぐに2棟目を買ったことで手残り家賃が12万円くらいになりました。当時は、サラリーマンとして毎月の給料は20万円台だったので、たった半年くらいで給料が1.5倍になりました。

 

ウォーレン・バフェットさんが次のように言っています。

 

自分で考えなければ、投資では成功しない

 

不動産投資というのはお金を稼ぐ手段でもありますが、ある面では「事業経営」です。事業経営だからこそ、銀行がお金を貸してくれます。だから頭に汗して考えることは欠かせません。

 

似たような言葉で「資産運用」というものがありますが、これは銀行からお金を貸してもらえません。基本は、いまある資産や貯金を投資するという発想です。そして資産運用は、みんなが同じ対象に投資することができます。

 

ですから暴落するときは、みんなが一斉に手を引いた時です。数年に一度、かなりの確率で暴落は起こりますが、いつ起こるかは誰にも分かりません。

 

この投資で成功するためには15年、20年という、かなりのロングスパンで「時間分散」しないと素人では利益が出ません。その間はずっと資金拘束されている状態です。

 

手間は掛からないメリットはありますので投資スタンスの違いということになります。

 

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利益を追い求めて、不動産投資をする人は、自分の頭で考えて、数字と向き合って事業として成り立たせる必要があります。方程式に当てはめれば答えが出てくる受験勉強とはちょっと違います。山登りと一緒で仲間はいますが、基本的には自分の力で山を登らなければいけません。

 

そして属性の良くない人が、不動産投資で結果を出していくためには、キャッシュフローを積み重ねるのが王道だというのが私の信念です。資産性のある物件はもう少し後で良いと思います。

 

まずはキャッシュフローを出して、現金が自動的に貯まっていく仕組みを作る。それによって賃貸実績と自己資金を増やして、金融機関の信頼を得ていけば、追加融資という名のご褒美があります。

 

不動産投資の世界でやると決めたら、そこに1点集中で攻めて、情報収集や知識習得もあわせて継続していくことが大切です。セミナーに参加する、書籍を毎日読む、投資仲間をつくる、メンターに師事する、金融機関を訪問する。こうしたことが後々、大きなターニングポイントになります。

お金は人生をフレキシブルにする手段

当たり前ですが、お金は手段であり目的ではありません。しかし、お金があればかなりフレキシブルな人生を送ることができます。

 

少なくとも、満員電車に乗らなくて良いし、嫌な上司や、要求の厳しい顧客への対応など必要ありません。「会社」という他人のテーブル上で戦う必要は無くなります。

 

そしてお金と時間がフレキシブルになれば、それを使って自分の好きな別の分野を追求していくこともできます。好きなことをやってお金になるのであれば、それは社会に役立っているということです。

 

そうやって徐々に自分が活動するステージが変わってくれば、人生が大きく変わっていきます。その為には分散した生き方、時間の使い方をしないで「投資は一点集中」が基本なのだろうと思います。

 

▼これから空き家問題で、住む人のいなくなる地方の戸建てがどんどん出てきます。私が千葉のベッドタウンに投資している理由はそこにあります。空き家問題は、投資にとってはチャンスです

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▼不動産投資は、医者や士業など高所得者だけができる投資ではありません。たとえ低年収であっても、多少の貯蓄と勇気で道を切り開いていくことは十分可能です

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▼これから不動産投資をスタートする人向けに個別相談の機会を作っています

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