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あすなろLIFE

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【戸建て不動産投資】利回り17%で購入できた際の探し方と購入基準

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物件の検討

 

私はサラリーマンだった30歳の時に、貯蓄・節約生活を夫婦二人でスタートしました。

 

そして頭金を貯めて、不動産投資という形で、初めて「投資」というものを真剣にスタートしてから、株やネット事業も複合的に組み合わせて、どんどん貯蓄→投資サイクルを回しました。

 

そして貯蓄を開始して3年、投資を開始してからでは約1年半ほどでサラリーマンを卒業することができました。

 

さて先月末に、不動産の買い付けがまた1件通りましたので、今日は私の物件の探し方購入検討の流れについて、実際の物件を例に書いてみたいと思います。不動産投資ってどうやって物件見つけるの?とか、これから初めて不動産を探す人の参考になればと思います。

今回は利回り17%の戸建てを購入!

購入した戸建て物件

 

今回、買い付けが通った物件はこんな物件です。外観はなかなかいい感じですが、築26年経っているので、そこそこ古いです。この物件、最初はポータルサイトで見つけたのですが、通常の中古戸建のページではなく、投資用ページで見つけました。

 

こちらはアクセス数がそこまで多くないページなので、あまり注目を浴びず売れ残っていました。今でもこういう物件は、頻度は多くないですが、たまに出ます。土地専門の物件ページに、古家付土地として出ている場合もありますので、そういうページも隈なく探します。

マーケティング開始

良さそうな物件が見つかったら、すぐにマーケティング調査を開始です!物件を購入するためには、ここのステップが非常に重要になります。まずは不動産会社に早速、資料請求して、物件の所在や内装写真をもらいました。

 

まずエリア・立地の分析ですが、千葉の”ど”がつくほど田舎でした。

 

しかし近隣にはスーパー、ホームセンター、ほっともっと、ガスト、すき家、リサイクルショップ、幼稚園、などが半径2キロ圏内に点在しており、生活するには不便を感じない立地です。駐車場も1台あり問題ありません(2台あれば強みなりますが、1台でもOK。ただしゼロだと厳しいです)。

物件の「強み」を確認する

強みは、先ほどの立地です。まずはここが最重要になります。いくら築浅でも、過疎地では、家賃を落とさないと入居がつかないなど利回りを落とす原因になります。

 

戸建てなら家賃が最低でも5万円以上取れる立地を選びましょう。家賃が3〜4万円しか取れない戸建ては、立地が極端に不便な可能性が高いです。

 

この物件の場合は、今年の夏前に入居した人がいました。いわゆるオーナーチェンジというやつです。戸建ては最低でも数年は居住いただくことが多く、半年前ならある程度、中期的に退去がないので安心です。

 

これは絶対ではありませんが、当面リフォーム代がかからないので、キャッシュアウトが無い点は良いでしょう。加えて、この物件は築26年ながら、キッチンなど水回りが更新されていたことが、良かったと思います。

キッチン写真

物件の「マイナスポイント」を確認する

次に弱点(マイナスポイント)の確認です。好立地でも、購入しない物件は、だいたい弱点が致命的なことが多いです。致命的な弱点がある物件は、無理して買うべきではありません。

 

致命的な弱点とは、傾き・シロアリ・事故物件などです。1点、「雨漏り」については意見が別れるところですが、私は雨漏りの状況を確認できて、修繕可能なら、積極的に検討しています。雨漏りの修繕専門業者もあり、そこまで高額にならないことも多いです。修繕費用も含めた、トータルでの利回り計算が必要になってきます。

 

実は、今回の物件も雨漏りがありました。しかしこの物件はラッキーなことに、個人の売り主ではなく、不動産業者が買い取って販売している物件(俗に言う転売物件)だったので、2年の瑕疵担保が付きます。

 

瑕疵担保とは、雨漏り・シロアリ・過度な傾き等が見つかった場合、購入から2年以内は無償対応で修繕する義務があります。

 

今回は大雨による雨漏りだったので、保険でしっかり直して物件引き渡しをしてくださるということだったので安心して検討できました。

 

このようにマイナスポイントは、自分で対応できるものかどうか、修繕したり・家賃調整して貸し出すことで、入居がちゃんと付くか、利回りは極点に落ちないかなど、総合的に検討することが重要になります。

出口戦略を考える

前回の記事でも、ビジネスは撤退戦略が重要であることを書きました。運営がうまくいっても撤退が悪ければ大赤字です。不動産投資における撤退とは「物件売却」です。

 

もちろんバイ・アンド・ホールドして、朽ち果てるまで運営して、最後は解体&更地化して、再度、アパートや戸建てを建てるという投資家さんもいらっしゃいます。しかしその場合、まずは購入価格をすべて家賃で全額回収して、そのあと初めて手残りになっていくので、けっこう息の長い投資になります。

 

私の場合は、途中で売却して、元値もしくはできれば元値以上で売り、手元の現金に常に余裕をもちながら、投資拡大をしていきたいので、基本はどこかで売却すること前提での運営をポリシーとしています。

 

しかし買ってすぐに売ると、5年以内は譲渡税という税金が高額だったり、何より一度増えた家賃収入が、売却により減ってしまうので、所有物件が増えてきてから売却するのが得策でしょう。

 

今回の物件は、近隣のお店の数や生活環境から、5年後・10年後でもリフォームしていれば十分買い手は付く、というイメージを持てたので、購入に踏み切りました。

最後に

不動産投資は、立地プラス・マイナスポイントの正確な分析出口戦略という3点がマーケティングにおいて重要です。このあたりが間違っていなければ大怪我はしないものです。不動産は、少なくとも数年、長ければ数十年くらい所有・運営していくのですから、慎重に判断しなければいけません。

 

しかし良い物件があったら、思い切りの良さも大切になります。そこの土地に建っている、その物件は世界で一つしか無いオリジナルな物件なのですから、所有しているうちに、どんどん愛着が湧いてくるものです。今後も楽しみながら投資をしていきたいと思います。

 

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