こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
サラリーマンを辞めて独立するために必要なもの。それは毎月の安定的なインカム収入なのです。
不動産投資は「純資産を増やすための投資」と言われることがあり、私もそれには100％同意です。ですが、まずは安定的な毎月のキャッシュフローをつくらないことには、サラリーマンリタイアなど到底不可能なのです。
というわけで、今回は私の初めての戸建て投資について体験記を書いてみようと思います。
キャッシュ・イズ・キング！
2014年末に、晴れて1棟目の小さなアパートを購入し、不動産投資家デビューすることができた私ですが、、、
- 低収入
- 低属性
- 地方在住
この3重苦が、背中にドーン！とのしかかっていました。
なぜなら当時、メガバンクの支店もないような長野県の田舎エリアに住んでいたので、物件がたくさんある首都圏エリアの物件を買おうにも、金融機関とのつながりがゼロでした。
これが資産家なら立地が離れていても、銀行からの信頼が得られますが、そもそも低所得のわたしに融資をする銀行などなかったのです。
たしかに地方の戸建てであれば価格が手頃で、アパートほど頭金は多くなくて済みそうです。安いものだと500万円以下でたくさん売りに出されています。
これを現金（キャッシュ）で買えば、無担保物件（銀行の抵当が付いていない物件）として、次に大きな物件を買う時の担保にして、金融機関から融資を引くことができます。
この戦略はアリかも！と思った私は、優良物件が少ない長野県内ではなく、首都圏エリアの安い戸建てをターゲットにして、再度奮起して物件サーチを開始しました。のちのち、この行動が私の投資人生を大きく変えることになるのです。
不動産購入には大金が必要という価値観から抜け出し、手元のキャッシュを活用して、小さい物件を購入し、ステップアップしていく、というのが地道ながら着実な投資拡大になると考えました。
ずっと売れ残っていた戸建ての相続物件
2棟目の戸建ては、2015年の1月くらいに、埼玉・群馬・千葉エリアの物件情報をウェブで探していた時に見つけました。
物件スペックは、築26年・4LDKの木造の戸建て。価格は350万円。物件掲載サイトの更新日を見ると、すでに3ヶ月くらい売れ残っています。
確かに、立地は千葉の田舎ではありますが、安い部類の販売価格だったので、なんで売れ残っているんだろう？と疑問に思って、すぐに不動産会社に入電しました。
すると「相続物件で中も荒れているので安く出してるんですよ。一度買い付けが入ったのですが、話しが流れたので再掲載したんです」という業者の回答でした。
とりあえず、内見だ！ということで、妻と二人で片道3時間のドライブ（長野→千葉）です。
”売れない理由”を解決するのが投資家
※キッチンと洗面台まわり
現地に着いて、不動産会社にカギを開けてもらい内見したら、すぐに売れない理由が分かりました。まずクロスや内装がすべてカビだらけ！
トイレなど水回りだけでなく、玄関の下駄箱脇のクロスにまで大量のカビが付着しています。しかも湿気でブヨブヨになって剥がれていました。聞いて見たら、換気を怠っていたようです。
※玄関とトイレ周辺
こんな状態だと、マイホーム層（中古住宅をリフォームしてマイホームにする人たち）は購入を尻込みするでしょう。
しかも物件は、”旗竿地”という駐車しにくい場所にある戸建てだったので、投資家の方も入居付けに苦労しそうなイメージを持ったのかもしれません。ずっと売れ残っていた理由がなんとなく理解できる気がします。
売れ残り物件には、このようにネガティブポイントが必ずあります。
しかしこれをリフォームや賃貸募集のノウハウで解決することができれば、ダメ物件を「お宝不動産」に変えていくことが可能になります。
私は以下のように総合的に検討しました。
- 1階はクロスが全滅だったのですべて交換
- 2階の部屋はわりとキレイでそのまま使える
- 駐車場は入りにくいが1台分あり（車社会では必須）
- 周辺は車で5〜10分も走ればスーパー・ホームセンターが点在
- 成田空港まで40分くらい。工場もあり賃貸需要が見込める
以上を理由に、その場で買い付けを入れることを決断しました。リフォーム費用がかかることも見込んで350万円→275万円で買付証明をすぐに送ったところ、後日一発OKをもらいました。
エリア一番の素敵な物件にする気持ちでリフォームする
この物件では「商品を差別化する」ということに、とことん向き合いました。
世の中の購買行動を見ると、例えば家電製品なども、ほとんどの人がネットで調べてそのまま購入する人が多いと思います。
また価格帯の高い商品（車など）も、その傾向が強いです。ディーラーに来店するときには商品は絞られていて、あとは乗り心地のチェックなどが中心になります。
賃貸物件においても、それは変わりません。昔は町の不動産屋さんに行ってそこで初めて比較していたと思いますが、いまは完全にインターネットの時代です。
消費者は、ネットでSUUMOやHOMESなどを見て、すでに物件を絞った上で、不動産会社に来店します。来店した時点ではすでに内覧したい物件は決まっているのです。ウェブ上での戦いというのは、どんな業界の商品でも必ず存在します。
しかしウェブ上での戦いは、けっして難しいことはありません。まずは視覚的に内見してみたい！と思ってもらえるかどうか。これが最大のポイントです。逆に、ウェブで足切りになった落第物件は、その後に浮上することはほぼありません。
たとえば内装で目を引くクロスがあるだけで、消費者の気持ちをグッと捉えることもできます。こういう視覚的な訴求というのは、細かい設備うんぬんよりも、ネットの世界では大切になってきます。
リフォーム後の写真が以下ですね。
今回は、前回のアパートの空室と同様、キッチンにカッティングシートをDIY施工しました。2回目ともなるとだいぶ慣れてきてクオリティも上がってきました。
またクロスはリビングにはオレンジ色のクロスを採用しました。私のアクセントクロスの工夫については「お部屋の印象アップ！おすすめのアクセントクロス10選を一挙公開」でも公開していますので、よろしければ御覧くださいね。
トイレも背面だけはストライプ柄を使ってオシャレな印象を出しました。トイレの内装すべてをストライプ柄にするのではなく、背面クロスだけというのがミソです。
ウォシュレットはyoutubeで取付け方を見て、自分で設置しました。お風呂場は薄いブルーのクロスを使用し、清潔感のある空間を演出しました。
和室は砂壁が古めかしい感じだったので、白クロスで大工さんに施工してもらい、余ったリビングのオレンジクロスを、窓側上部だけに入れてみました。
こういうちょっとした遊び心は、ウェブの差別化段階ではあまりインパクトはありませんが、実際に内見した時にお客さまが「あっ、オシャレだね！」と思ってもらえるだけで印象が全然違います。
この物件はリフォーム中に、近所に住んでいた高齢の夫婦が見に来て「えーこんなにキレイになるの！びっくりー！」と驚いていましたが、そんな場面もうれしい瞬間でした。
最後に賃貸募集ですが、この物件は募集開始して1週間後。1組目の内見ですぐに申し込みが入りました。正直、初めての土地で、本当に入居者が現れるのか不安でしたが、あっさりと決まりました。
今回の経験により、しっかりとリフォームすれば入居者獲得はそこまで恐れるような問題ではないということがリアルに理解できました。またこの物件により、私の不動産投資家としての自信を、また一歩深めることもできたので、非常に思い出深い物件になりました。
これで我が家の家賃収入は、1棟目アパートと2棟目の戸建てをあわせて毎月18万円ほどになりました。こうして勢いに乗った我が家は、次なる物件と融資獲得に邁進するのです。
こうして次の3棟目購入に続いていきます。続きは「共同担保用に土地値重視で購入した戸建て投資【利回り15％超！】」をご覧くださいませ。
おまけ：不動産投資の最大のリスクとは？
世間では不動産投資は、リスクが大きく危険な投資商品だという風潮があります。
確かに、ダメ物件を掴んで、入居者も見つからなければ、やっている意味はゼロどころかマイナスです。賃貸募集して入居者が見つかるのに時間がかっている時のモヤモヤした気持ちは私も経験しています。
しかし適切な情報収集をして、誰から見ても素敵なリフォームを施し、相場より少し安く貸し出せば、よっぽど過疎地でないかぎり、入居者は見つかります。
入居者がいればあとは勝手に毎月家賃が振り込まれ、ローン返済などに怯えることもありません。つまり不動産のリスクというのは、つまるところ空室リスクが中心なのです。※天災リスクや事故リスクなどは保険でしっかりカバーすることが大切です。
空室さえなければ、少なくとも数年は入居してもらえますから、その間にまた家賃収入を貯めれば、多少の修繕は対応できます。また貯まった現金で次の物件を買えば、家賃収入がどんどん増えて、最終的にはアーリーリタイアも夢ではありません。
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▼自己資金ゼロの不動産投資についての考察です。
