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あすなろLIFE

不動産投資、お金・資産形成などをテーマにブログを書いています

【2018年11月の家賃収入】退去や漏水トラブル再発など色々あった月でした

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こんにちは。ペリカンです。

2年前にサラリーマンを辞めて、専業大家さんをしています。

 

さて毎月恒例の家賃収入報告です。今月は、私の近況報告が多いです。 

 

皆さんの賃貸経営の一助となれば幸いです。

 

今月の家賃収入状況 

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11月の家賃収入は96万円ほど、経費差引後で92万円ほど(ローン返済前)です。ここからローン返済があります。

 

現在は、ネット収入・知人事業への出資(配当収入)など、他の収入源が育ってきているので、全体としてはだいぶ余裕が出てきました。

 

引き続き、毎月の生活費は10万円台に抑えつつ、また再投資を加速させていこうと思っています。

淡々と空室を埋めて、物件をメンテナンスしながら、また新しい物件を買い増す。賃貸経営は、本当にこの繰り返しだけです。 

 

このサイクルをどれだけ早く回せるか。これが勝負だと心得ています。

 

今月の入居率

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現在の入居率は、24戸中 25戸(入居率96%)です。

 

10月末に退去が発生した長野アパートの空室1つは、1週間ほどでお申し込みが入りました。最初、私が募集時の掲載写真をちょっとミスりましたが、何とか問い合わせから決めることができました。

 

※こちらのお部屋の賃貸募集については「空室対策で早く成果を出す方法【アパートのリフォーム事例】」でも書いていますのでご覧ください。

 

しかし、今月、千葉アパートの退去連絡がありました。退去日は12月上旬ですが、すでに複数の仲介店へ募集依頼完了しています。

 

この千葉アパートのお部屋は2年未満の退去だと短期違約金が1ヶ月いただけるので、実質1月上旬までは満室扱いになります。

 

このように空室による収益ロスを最小限に抑えるためには、短期解約違約金を2年縛りで設定できると強いです。好立地の人気物件、希少性の高い物件(戸建てなど)であれば、それが可能になります。

 

もちろん違約金以外のリスクヘッジも、一つ一つ対策しておいた方が良いでしょう。

 

「空室は悪」「1秒でも早く埋める!」という意識を持って、素早い判断と行動が求められます。

 

※詳細は「【空室対策】広告料、フリーレント、仲介手数料、家具家電付き、短期解約違約金の効果的な使い方 」の記事で、空室対策の具体的な手順を紹介しています。

 

千葉アパートの漏水トラブル再発

今年の秋頃に、アパートの排水管からの漏水で近隣住宅に被害を与えたことがありました。

 

結局、私の前のアパート所有者(売主)さんの不実告知として、少額訴訟して解決したお話をしました。

 

※こちらは「【超簡単】少額訴訟の4つのメリットと注意点を解説【体験談アリ】」でご紹介した事件です。

 

結局、和解による合意で一旦修理はしてもらったのですが、排水管の別の部分からまた漏水が起こっています(現在進行形)。

 

対応方法は、結論から言うとこの排水管と浄化槽の使用は中止して、本下水に接続することを検討しています。

 

この「本下水接続」はけっこうな費用がかかりますが、これも前の売主さんに負担してもらうよう依頼しています。

 

したがって私も11月は現地視察、業者手配、見積もりなどに追われています。本件については、もう少し時間が掛かりそうです。粘り強くやっていきたいと思います。

 

不動産はいろいろなことが起こりますが、すべて学びであり良い勉強になっています。

 

法人1期目の確定申告が無事完了

私はこれまで3棟のアパート、5棟の戸建てをすべて個人所有で取得してきました。

 

今後は長期的な賃貸経営における節税策、所得分散、将来の資産継承を考えて、資産管理法人を設立しました。

 

法人で取得したのはまだ千葉市の1棟だけ(【不動産投資】木造一戸建て5LDK/千葉県千葉市/利回り15.9% )ですが、こちらの法人はキャッシュフローより資産性・土地値重視で、今後も物件取得をしていく予定です。

 

私はまだ30代ですので、そこは焦らず毎年1棟ずつでも良いと思っています。10年後、20年後に振り返ったらそれなりの規模になっていた、という状態を目指します。

 

あとは社会保険料・税金との戦いです。先日この件についてツイートしました。

 

 

私の場合は、法人の役員報酬をゼロにして、当面は個人の不動産を入れ替えながら、一定の減価償却額をキープして税負担を最小にしつつ、貯金だけがどんどん貯まっていく状態にするつもりです。

 

融資の限界、節税の限界、所得税増大というデメリットを補うために、法人・個人の両方をうまく活用しながら、資産形成を進めていきたいと思っています。

 

つらつらと長くなりました。今月の報告は以上です。

今後とも、あすなろLIFEをよろしくお願いします。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産で金の卵をつかむための心得について書いています。買ってはダメな物件について私なりに解説しています。

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▼カフェ相談を実施中です。ご興味ある方はどうぞ。

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