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【投資の実践例】戸建て不動産投資(埼玉県・某市)

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カフェ相談でお会いした方の物件購入事例を、今後はちょっとずつご紹介していこうと思います。

今回は、東京都にお住まいのTさんのケースです。

築古不動産投資の王道戦略

Tさんと初めてお会いしたのは2017年11月のカフェ相談でした。お仕事はコンサルティング会社にご勤務ということでした。

 

最初にお会いした印象は、優しく爽やかな好青年という感じでした。私と年齢も近かったことから、とても親近感を持ったのを覚えています。

 

Tさんのお仕事は、コンサル業でかなり多忙を極めていらっしゃるご様子で、投資収入が安定したら、転職も検討されているということでした。 さっそくカフェ相談の前半では、投資戦略についてのお話が中心になりました。

 

まずはTさんの自己資金・リスク許容度をヒアリングしながら、どのような戦略が取れそうか、私の経験からお話しました。

 

私の投資事例をスライドでご紹介して、だいぶイメージが膨らんだご様子でした。その結果、戸建てなど小さな不動産からスタートする方針に決定。

 

まずは戸建て投資で、経験とスキルを積み上げながら、手堅くキャッシュフローを増やします。そして次のステップで、1棟物のアパート購入にシフトして、規模拡大を目指すことで合意しました。

 

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築古の戸建て→高利回りアパートという流れは、築古投資では王道の投資手法で、私自身が取ってきた手法でもあります。小さく始めて、規模拡大というのはリスクの観点でも理にかなっていますね。

 

将来的には、複数棟所有した時に、戸建ての安定性と、アパート投資での手取り増加という、とてもリスクバランスの良い戦略です。私も自信を持ってオススメできます。

 

そのためには、まずはキャッシュフローを短期間で伸ばし、再投資が加速するサイクルへ如何に早く突入していくか。これがカギを握ります。

 

キャッシュフローが増えるまでは、サラリーマンと並行になります。サラリーマン給与からも自己資金を拠出し、投資のキャッシュフローもすべて再投資に回していくことで、効率的に投資拡大を図ることができます。

戸建て1棟目購入までの道のり

では投資の実践例に話を移します。Tさんは、2018年の1月から物件探しをスタートしました。神奈川、埼玉を中心にエリアを広げて探したことで、購入候補はそれなりに出てきました。

 

しかし価格、築年数、内装状態、接道、担保評価をトータルで検討した時に、なかなか良い出物がありません。Tさんは、奥さんと一緒に内見を繰り返しながら、検討されていらっしゃいました。

 

なかなか見つからないと誰しも心が折れそうになるものです。しかし、ここで諦めないことが、不動産投資においては何より大切になります。

 

また人から紹介された物件を買うのではなく、自分で物件を探して見つけられるスキルと選球眼を身につけること。これが投資家としての成長になります。

 

そんな中、埼玉県某市で築20年台で良さそうな戸建てを発見しました。内装状態も悪くなく、致命的な瑕疵(雨漏り・傾き・シロアリ)もありません。

 

こちらが内見時の写真です。

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指値も100万円ほど効いたことで、取れる家賃とリフォーム費を計算すると、なんとか想定利回りが出るかどうかという水準でした。

 

当初は公庫で借りる方針でしたが、1棟目で無担保融資が厳しい可能性があること、かつ自己資金も限られていました。

 

また公庫だと審査から融資実行まで1ヶ月近くかかり、リフォームも後ろ倒しになると募集スタートが遅れることも鑑みて、融資戦略を見直しました。

 

最終的には、土地値もそこそこあり出口での不安(売却損)も出にくい立地だったため、融資は三井住友トラストに依頼し、キャッシュフローを追求する方針に変更しました。

 

そこから契約まではトントン拍子に進み、3月に売買契約、4月頭に決済&引き渡しへと進みました。次はいよいよリフォームと募集です。

 

しかしここで、思わぬ苦戦を強いられることになります。

リフォーム、そして賃貸募集で思わぬ苦戦

私も、リフォームの打ち合わせには現地に同行させてもらい、一緒にリフォームプランを考えました。

 

ですが、4月中はどのリフォーム会社も職人さんが手一杯で、リフォーム完了はGW明けまでずれ込むことが確実になってしまったのです。

 

リフォーム後のお部屋はこんな感じです。アクセントクロスの色使いも素敵ですが、このように小物や間接照明がプラスされるだけで、だいぶ雰囲気が出てきますね。

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今回、Tさんは初めてのリフォーム調整をすべて一人でやったので大変だったと思いますが、精力的に業者との調整を行っておられました。

 

リフォームが終わって正式に募集スタートしたのが5月中旬からだったので、繁忙期がすでに終わってしまった後で、不利な条件下での戦いだったのは間違いありません。

 

しかし、事前に市場調査をきっちりやって賃貸需要の分析ができていたので、実際の募集スタート後も、コンスタントに内見予約が入りました。

 

1点、この物件の問題として駐車場サイズが小さめという点があり、大きな車は停められない弱点がありました。

 

そのため内見が入っても、なかなかお申し込みまで至らない状況が続きました。

 

誰でも初めての1棟目の投資は不安なものですが、Tさんも本業が激務の中で、なかなかお申し込みが入らない状況はかなりストレスがあったことでしょう。

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それでもTさんはけっして腐らず、自分自身でもお部屋の飾り付けを実施したり、客付け業者をどんどん増やすなど、空室対策の基本を忠実に実行されていらっしゃいました。

 

こうした努力が実って、最終的にはお申込みが入りました。お申込みが入ったのが7月に入ってからでしたから、募集スタートから2ヶ月近くかかったことになります。

 

これは繁忙期から外れていたことと、駐車場サイズの問題が影響していますので、戸建て賃貸としては苦戦したほうだと思います。

 

しかし、こういった経験もすべて学びなのです。

 

賃貸業というのは、こうした小さなミスや反省を繰り返すことで、経験値に繋がり、自分の目線がどんどん研ぎ澄まされていきます。

 

したがって、こういった苦労は必ず将来につながります。これは貴重な経験であり、むしろポジティブに捉えて良いと私は思っています。

終わりに

Tさんは、自分が購入した物件のリフォームから客付けまで、すべて一人で完遂できたのですから、もう立派な大家さんです。この経験を糧に、どんどん次なるチャレンジをしていただきたいと思っています

 

不動産投資は、立派な事業です。物件に愛着を持ってリフォームし、自ら頭を下げて仲介店に募集のお願いに回る。トラブルがあったら自分でできることは自分で対処する。事業だからこそ、こうした泥臭いことも時にはあります。

 

投資は儲かる、儲からないの世界もありますが、お客様が過ごす大切な住環境を世の中に提供するという責任も伴います。これは投資家として、投資規模が大きくなってもぜひ忘れないで頂きたいと思います。

 

今後のTさんの投資における発展と成功を、心より祈念しております。今後も投資仲間として、共にがんばりましょう。

 

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