現金とローンのバランス【持たざる者の不動産投資戦略】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方でのんびりと賃貸業とネット事業をしながら生活しています。

 

今回は、不動産投資における「現金とローン」がテーマです。

 

融資金利と不動産投資

金利の上昇局面においては、ローンを組んで不動産に投資することは、それなりにリスクが高くなります。

 

投資とは利回りを追っていくものですから、たとえ1%でも借入金利が上がれば、収益性に大打撃であり、即、手取り収入の減少へとつながります。

 

金利の高い時代であれば、自己資金の投入率を上げて支払利息を最小限にしたり、レバレッジを効かせるなら、手元の余剰現金を厚くする対策が有効になります。

 

また、返済期間は短くキャッシュフローは期待できないものの、公庫の固定金利で融資を引いていくことも一つの手です。

 

要するに、金利が上昇したらコンサバな投資法を取るべし、ということです

お金がないのに不動産投資をやりたい人々

しかしながら、現代は未曾有の「低金利時代」に突入しており、数年スパンでは急な金利上昇は考えにくいと言われています。

 

そんな時代にローンを使った不動産投資をしないことは、投資家のチャンスロスになると考えて、フルローン・オーバーローンを引いて、地方RCや新築系の投資をする手法が一時期流行りました。

 

彼らは「フルローンで融資が組めるから、不動産を購入した」という、とても短絡的な発想で投資を決断し、低利回りの不動産を長期間かつ高金利で融資を引くという、かなり危ない橋を渡っていることを、認識していませんでした。

 

フルローン・オーバーローンは自己資金を温存できるメリットがある一方で、大きなリスクも伴います。

 

かくいうペリカンも、自己資金が少なかったサラリーマン時代、そうしたフル・オーバーローンに憧れたときもありましたが、残念ながら年収が低かったことや、居住エリアの問題もあり、そう簡単にローンを組ませてもらえませんでした。

 

今思えば、それは幸運なことだったのかもしれませんが、本来、不動産投資は自己資金ゼロではできないものだと心得るべきです。

 

フルローンなら高利回りが絶対条件

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私のような持たざる者が、資産形成していくためには、高利回りな不動産を購入して、キャッシュフローを叩き出すということは不動産投資の世界では王道手法です。

 

土地価値の高い物件で高利回りな物件というのはこの世にほとんどありませんから、おのずと、資産性はないけどキャッシュフローが出やすい物件を買っていかなければいけません。

 

それは弱者ならでは戦略であり、もちろんリスクも伴います。

 

でも、これにより手元に現金をどんどん残し、また次の物件購入の頭金にしたり、繰上返済して、経営を安定させる方向に舵を切るなど、選択肢が広がっていくメリットがあります。

 

逆に言えば、フルローンで低利回りというのは、キャッシュフローが出ないため、次の物件購入資金も捻出できず、どこかで頭打ちになりがちです。

 

新築系のワンルームやアパートでこの罠にハマっている人がいます。

 

もちろん、資産家やすでに投資で成功した人が、土地値の高い物件を低利回りで買うことは富の拡大につながりますが、持たざる者が最初からこれをやると、資産形成にものすごく時間がかかります。

まずは『自分は堅実に、時間をかけて資産形成をしたいのか?それとも、できるだけ早くキャッシュフローを増やして数年で独立したいのか?』など、投資の時間軸(ゴール)を決めることで、最初に買うべき物件が変わってきます。

まとめ:投資は小さく始めよう

このように書くと、フルローンやオーバーローンを否定しているように感じるかもしれませんが、そうではありません。

 

使い方とタイミングの問題です。

 

その点について、私の投資方針も含めてツイートしました。

 

 

私の場合は、現金を投入するタイミングと、融資でレバレッジを効かせるタイミングを使い分けるようにして、ある程度リスクを抑えるようにしています。

 

しかし、これから不動産投資をはじめる方は、そのタイミングが分かりずらいというのも事実だと思いますので、まずは小さな物件を現金比率多めで購入するのが間違いが少ないでしょう。

 

そして、不動産が万人にとって投資の最適解ではないと思いますし、投資と名のつく商品はこの世に星の数ほどありますから、不動産への適性を見ることも肝要になってきます。

 

以下、関連記事です。

 

▼アパート投資と戸建て投資の難易度の違いについて解説しています。

www.asunarolife.net

 

▼不動産投資は家賃収入の目標額をつくるのもオススメです。月50万円を達成すると、拡大の道筋が見えてきます。 

www.asunarolife.net

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