9月の不動産投資の収支です。恒例の１円単位の報告です。
群馬アパートが8、9月と続けて退去があり、空室が2部屋になっています。群馬アパートが初の退去ですが、現在鋭意リフォーム中です。私も現地に行ってルームクリーニングしたり、職人さんと打ち合わせしてコスト削減を敢行中です。
では早速、9月の家賃収入からです。
9月の家賃収入
今月の家賃収入と各物件の入居率は、以下のようになりました。
【長野アパート：116,232円】満室
収入132,000、修繕費8,640、管理費7,128円
【群馬アパート：327,002円】8/10入居
収入297,000円、更新料22,500
清掃4,000円、駐車場6,000円、管理費14,850円
敷金返金33,000、振込手数料648円
【千葉富里戸建：49,592円】満室
収入53,000円、管理費2,650円、浄化槽点検4,428円
【千葉市戸建：70,000円】満室
収入70,000円、管理費ナシ
【千葉八街戸建①：46,652円】満室
収入50,000円、管理費2,700円
振込手数料648円
【千葉八街戸建②：54,000円】満室
収入54,000、管理費ナシ
【千葉松戸アパート：222,120円】満室
収入236,278円、保守費4,320円
管理費9,298円、振込手数料540
収入合計は【947,778円】
経費差し引き後は【885,598円】となりました。
※ローン返済比率は3割台です
長野アパートの修繕が2箇所（ドア＆網戸の調整）が出ていて経費が掛かりました。群馬アパートでプロパンガス会社の新規契約で紹介料（50万円）が入りますが、こちらは家賃収入に含めていません。
所有物件トピックス
現在、24戸中22戸入居（入居率91.6％）になっています。
群馬アパート（1K×10世帯）で退去が続いています。1室はリフォーム完了しておりこんな感じになりました。
職人さんに発注したのは、アクセントクロスとお風呂にダイノックとキッチンのカッティングシートを貼っただけです。あとはガス会社の設備貸与で、新品エアコン・モニター付きインターフォン・追い焚き給湯を追加しています。
群馬はゼロからマーケーケティング開始
今回、群馬アパートは初めての退去なので、ゼロからマーケティングを開始しています。このエリアではSUUMOが強いらしいのでチェックしたところ、競合物件の家賃が1万円台後半からあります。
ある程度、検索条件（バス・トイレ別など）を絞っても、2万円台前半から物件が出てくるので、高い家賃のままでは埋もれてしまいます。数社にヒアリングしましたが単純に家賃を下げれば決まるもんでもないようです。
したがって、販路と営業力強化がポイントだと判断して以下を実施しています。
◎入居募集を3社ほど増やして関係強化
◎広告料2ヶ月・フリーレント1ヶ月
◎ジモティー掲載
まずは内見数を上げるために、店頭での紹介を増やす作戦です。そのために客付け会社を1社→4社に増強しました。9月中に写真撮影やポータル掲載を完了するスケジュールです。
これで10月に入っても内見が入らないようであれば、家賃減額が次の施策になります。あくまで最初からすぐに家賃を下げずに、募集強化とリフォームでどこまで戦える物件に仕上げられるかがポイントだと思っています。安易に家賃を下げると、物件の利回りも下がり、マーケットも壊れるだけです。
あとは客付け会社とのリレーションを強化するのも大切だと思っていますので、必要ならば再度現地に赴いて、挨拶回りをしつつ、お部屋の清潔感をキープすることに時間を割きたいと思います。
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