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あすなろLIFE

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ウチコミを活用した空室対策

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お部屋を空気に貸していても意味がない

「お部屋を"空気"に貸していても意味がない」とよく言われます。たしかに空室は無駄以外の何物でもありません。

 

もちろん賃料を下げれば空室は埋まる可能性が高まりますが、物件の利回りは低下します。家賃を高めにしてAD(広告料)を増やしても募集コストが嵩みますし、高い家賃の部屋に長期入居してくれるかどうかも心配です。

 

まさに賃貸経営をする者にとって「空室対策」というのは永遠のテーマです。オーナーのバランス感覚や采配によって結果が大きく変わってきます。

 

また不動産投資は、所有戸数を増やしていくと、どうしても常時空室を抱えている状態になっていきます。

 

ですから、空室が出たら早めに埋めていかないと、他の所有物件でも空室が出て、だんだん全体の稼働率も下がっていきます。

営業チャネルを増やす

空室対策として、お部屋のステージング、仲介店への営業、写真を再撮影などに取り組む大家さんも増えています。そんな中、私が最近力を入れているのは「営業チャネルを増やす」ということです。

 

設備を強化し、お部屋の飾り付けもして、家賃も相場並みに落としている。それなのにお申込みが入らないというのは、お客様への営業機会が少ない可能性を疑った方がよいでしょう。

 

営業チャネルを増やすためには次の2つです。

  1. 仲介店を増やす
  2. 大家自ら賃貸募集する

 

前者については、仲介店を増やして、店舗での営業を増やしたり、ポータルサイトの掲載先を増やしていくことです。もし営業を管理会社だけに任せていて、空室が埋まりにくい場合、これが有効になります。

 

後者については、物件のHPなどを自主制作する凄腕の大家さんもいますが、若干ハードルが高くなります。そこで私が活用しているのが「ジモティー」と「ウチコミ」の活用です。

 

ジモティーについては以前、弊ブログでもご紹介したことがありますので、ここでは省略します。今回は、ウチコミの活用した空室対策についてご紹介したいと思います。

ウチコミの特徴

ウチコミ最大の特徴は「大家さん自らで物件広告の掲載ができる」という点です。

 

そういう意味では、ジモティーと似ているかもしれませんが、ジモティーはいろんな商品が売買・譲渡されています。

 

一方で、ウチコミは賃貸物件の広告だけですから、お部屋探しをしている人にダイレクトにリーチできます。

 

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(ウチコミHPより)

 

ウチコミで成約した際のオーナー負担は、仲介手数料1ヶ月分のみです。広告料2〜4ヶ月を出さないと決まらない地域もありますから、ウチコミで申込みが入れば、入居付けコストが下がるというメリットがあります。

 

入居者さん側も、仲介手数料無料になりますので大きなメリットがあります。現在の対応エリアは関東(東京・神奈川・千葉・埼玉)関西(大阪・京都・兵庫)になっています。

ペリカンのウチコミ活用例

私がアパートを所有する千葉県松戸市では、賃貸物件が供給過剰になっており、築20〜30年くらいのアパートが乱立しています。新築アパートもかなり建築されおり、新築でも家賃が高いと埋まらないエリアになっています。

 

今年、私の所有アパートでも繁忙期終盤の3月末に退去が発生してしまい、4月に入ってからリフォームという状況でした。そこで、ウチコミを使って募集してみました。

 

ウチコミで実施した対策は、以下の3点です。

  1. 写真の再撮影
  2. フリーレント1ヶ月
  3. 家賃の見せ方変更

 

まず「写真」は再度撮影し、お部屋に小物で飾り付けを行いました。

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次に、フリーレント1ヶ月キャンペーンを打ち、賃料も家賃42,000円から40,000円へ減額しました。

 

ウチコミではオーナー向け管理画面から、物件ページのアクセス数が見れるようになっていますが、その結果、次のようになりました。

 

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先ほどの対策を行ったのが4月1週目ですが、そこからアクセス数が一気に増えているのが分かります。そのまま内見希望を頂いて、今回はお申込みを頂くことができました。

 

その後の流れですが、、、、

 

ウチコミでは、担当エージェントという仲介店が付いてくれて、その会社が内見案内をしていただけます。もちろん私のアパートには管理会社がいますので、契約書面は管理会社の書面を使って契約してもらっています。

 

私のアパートは、管理会社への広告料を1.5ヶ月に設定しているので、そこから担当エージェントに1ヶ月仲介手数料を支払ってもらうようにしました(管理会社は0.5ヶ月分の報酬のみということになります)

 

管理会社によっては、1.5ヶ月まるまる欲しいとか、最低1ヶ月は欲しいと言われることもあるかと思います。

 

したがって、ウチコミ経由のお申込みの場合の広告料をどうするのか、管理会社と事前に話しておくようにしましょう(それをしないと、広告料負担が多くなってしまいます)

 

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ウチコミのこだわり検索では、フリーレント、敷金礼金ゼロ、初期費用分割など、いろいろな要素で入居者さんが検索できるようになっています。「壁紙プレゼント」などもあり、面白い検索軸ですね。

 

今回、私の物件ページのアクセスが一気に増えたのは、フリーレント設定により”こだわり検索”で引っ掛かるようになったことも大きいでしょう。そして、写真差し替え、家賃の減額により、ある程度のクオリティのお部屋が割安に見えたのではないかと思っています。

おわりに

ウチコミ自体は、最近はテレビCMを打ち始めているようですが、まだまだ認知が低いサイトだと思っています。「◯◯市 賃貸」などのワードでは検索エンジンで上位に出てきませんから、SEO的にもイマイチなのでしょう。

 

したがって、ここからは私の推測になりますが、、、

 

主に検索ワードでの広告出稿や、テレビCMで直接ウチコミのポータルサイトに興味を持った一部の人が、このサイトに訪れているのだと考えられます。

 

私は、ウチコミでの賃貸募集は、実は半年くらい前から実施していました。たまに入居希望者さんから問い合わせはありましたが、保証人ナシやペット希望だったりして、ほとんどお断りしていました。

 

今回、幸いにも1件お申込みに繋がりましたが、こんな背景からまだ手探り状態ではあります。

 

今後、サイトに物件を登録するオーナーさんが増えて、CM等で消費者側への認知度も向上してくれば、オーナーにとって強い味方になるかもしれません。

 

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