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テラスハウス投資のメリットと問題点

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テラスハウスは投資としてどうなのか、というご質問をよく頂きます。

 

この高騰相場で投資をスタートするのであれば、RCで一発大勝負するのではなく、比較的小さな不動産を狙って購入していく人もいるでしょう。区分マンション、戸建て、テラスハウスなどは、その代表例になります。

 

リスクを小さくすれば、確かにリターンはそれなりです。しかし、小さい投資で勝ち続けていくということも、長期的な目線(複利効果)では馬鹿にできないものになります。

 

今回は、テラスハウス投資について私なりの見解を述べてみたいと思います。

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テラスハウスとは?

複数の建物が連なってできている物件を「テラスハウス」と呼びます。家屋にテラスや庭がそれぞれ付いていることから、一戸建てに近いような感覚で住むことができます。「連棟式長屋」などと言われるのは、そのためです。

 

各家屋は、となりの家と壁が接していますが、接している側に水回りや押し入れを作ることで、騒音や生活音を軽減している物件が多いようです。

 

建物内には1階と2階をつなぐ階段があり、まさに一戸建てのような作りになっています。間取りも2LDK〜3LDKくらいの物件が多いようです。

テラスハウス投資のメリット

テラスハウスの最大のメリットは「一戸建て住宅と比較して、価格が安いものが多い」ことでしょう。結局それは利回り面のメリットになります。だからこそ、投資対象として検討に入れる人が出て来るのだと考えています。

 

例えば、田舎の激安テラスハウスを物件価格250万を購入し、クロスや建具など内装に50万円掛けてリフォームしても、4万円で貸せば利回りは16%になります。

 

もし5万円なら20%程度の利回りを取れますので、5年で回収してそのあとは持っても良し、売っても良しの投資にするイメージです。ターゲット層も、子供がいる若手のファミリーや夫婦2人だったりしますので、比較的長い期間の入居が狙えることもメリットになります。

 

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最近では、地主への新築案件としてアパートではなく、テラスハウスを提案しているメーカーもいます。また地方のボロのテラスハウスを購入して、うまくリフォームして貸している投資家さんもいるようです。

 

利回りやターゲットを考えていくと、投資としてはそれなりにポテンシャルがあるような気がしています。あとは問題点(デメリット)について、考察しておかなければいけません。

問題は担保価値と出口戦略

テラスハウスの最大の問題点は、「再建築不可」であることです。基本は連棟式で隣の家と壁が接しているので、古くなっても単独で再建築できません。したがって金融機関から見た”担保価値”も低くなってしまいます。

 

それにより融資で金融機関にテラスハウスを持ち込んでも、担保評価されにくく、融資が出にくい側面があります。また投資初期フェーズで、テラスハウスを買ってしまうと、次の物件の共同担保にもできません。基本は、物件単独で儲けを出さなければいけない投資ということになります。

 

もし2戸で連棟になっているだけなら、1戸を購入して単独で運営しながら、もう1戸のテラスハウスが売りに出るのを待つというのは一つの作戦です。

 

都市部で土地値がしっかりあるような立地なら、10年後、20年後に2戸ともゲットできた後に、解体&更地にして建売業者に売ることができます。しかしそういった長期間の投資になるということは覚悟しておかなければいけません。

 

積算評価は出ないので、出口では収益評価で投資家向けに売るのが王道になります。マーケットで売りに出されているテラスハウスの利回りが高めなのは、そのためです。

まとめ

私の所有物件のラインナップに、テラスハウスは1棟も入っていません。上記のような理由から、積極的に検討してこなかったカテゴリーの物件だからです。

 

賃貸マーケットでは、テラスハウスは膨大に存在しています。一戸建てのように需要に対して供給が少ないものであれば入居付けも強いのですが、テラスハウスは供給量がそれなりにある、ということです。

 

壁が接していてお隣さんがいるということから、アパートに近い性質であることは認識しておかなければいけません。基本は、割安で賃貸に出さなければ決まりませんし、ペット不可のテラスハウスもありますから、戸建てと同等の競争力を期待することは難しくなってきます

 

もちろん、長期間売れ残っているテラスハウスに思い切った指値をして、激安リフォームで超高利回り物件に仕上げる。そうやって単独で採算性を出しながら、CFを積み上げていく投資もあります。

 

投資は、その人のフェーズや資金量でも取るべき手段が変わりますから、それもまた不動産投資の一つの楽しみ方です。メリットとデメリットをよく考えて、投資すべきカテゴリーの物件だと考えています。

 

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