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不動産投資の弱みと強みとは?現役の大家による感想

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今日は「不動産投資の弱みと強み」について改めて基本に立ち返り、纏めておきます。

まずは「弱み」についてです。

ほったらかし投資ではない

たとえば金融投資で配当狙いならば購入した後にすることがほとんどありません。時期をずらした投資を実行することで、リスク分散にもつながります。あとは「銘柄の分散」において、投資ポートフォリオを変えるなどのコントロールが必要になります。

 

その点、不動産投資の一番の弱みは「買って終わりではない」ということだと言えます。購入した後も、不動産の空室対策や計画的な修繕が求められます。

 

不動産投資は「ほったらかし投資」ではなく「事業性が強い投資」であると言われるのはその為です。見方を変えれば、新築案件でも8%前後、築古なら最低でも13%以上の利回りを求める投資です。ある程度の手間は覚悟の上でなければ成り立ちません。

 

しかしながら、、、

 

一度入居者が入れば数年は安心して運営できると考えれば、そこまで大きな負担ではありません。満室ならほとんどやることがないのが不動産投資でもあります。

 

借金などリスクが大きい

借金のリスクについては事あるごとに言われるので、あえて再度触れておきます。

 

「何千万や何億も借金して破綻したらどうするのか!?」「破綻したら家族が路頭に迷うぞ」というのは不動産業界に携わらない人たちに昔から言われてきたことです。しかし破綻率がどれくらいなのかという数値を根拠に話している人は、ほぼ皆無です。

 

不動産投資は金額が大きいイメージがありますが、小規模の物件(区分マンションや戸建て)もあるので、現金投資が可能な投資分野です。現金投資で破綻など、ありえませんから、リスクを最小限にしたい人はそのようにすればいいということです。

 

低利回りの物件を、高金利でローンを組むという過ちを犯さないかぎり、破綻しにくい投資だと私は考えています。不動産投資で損をする確率より、金融投資(株や為替)で損をする確率の方が高いとさえ私は思います。

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つづいて不動産投資の「強み」についての考察です。

 

運用益(利回り)が大きい

私が不動産投資をやっている一番の理由はこれです。平均リターンが年利10%を狙っていくような投資など、ローリスクな投資の中では、他にあまりありません。

 

不動産投資は、物件数が増えれば増えるほどリスク分散が効きます。1戸しか所有していなければ満室か空室かでゼロイチの世界ですが、5戸あれば1戸空室が出てもそこが埋まるまで、他の4戸がしっかりとカバーしてくれます。

 

そういった手堅い不動産を、現金買いで、少しずつ増やすのもこの投資の妙味というものです。家賃6万円の不動産を1戸持っているだけで良いお小遣いになりますが、5戸持っていれば30万円です。30万円あれば家族で最低限食べていくことができます。

 

サラリーマン給与以外にこれだけの収入があれば、相当恵まれている状況です。

市場の影響を受けにくい

不動産投資というのは、実は市場の動きの影響は小さいです。上がっても下がっても動きがマイルドです。

 

たとえば「首都圏の中古マンション価格(平均成約価格)」を例に取ると、リーマン・ショック時の平均価格は2400〜2500万円でした。それが昨年の不動産価格の高騰により、3000万円を超えてきました。上昇幅は実に20%ほど。

 

一方、トヨタ自動車の株価を例に取りますが、リーマン・ショック時には株価が2,650円まで下がりました。現在の価格は5000円台の後半です(ちなみに2015年には8000円台まで上昇しました)。上昇幅は実に200%〜300%です。

 

もちろんトヨタが輸出企業だから為替の影響を受けやすいというのはありますが、日経平均でさえ7000円台から、現在の2万円前後まで上昇しています。金融投資は市場リスクが大きすぎるということです。

 

配当の累計利益など、大恐慌により一瞬にして吹き飛びます。大きなキャピタルロスをを負ってしまうと、取り返すのは非常に困難です。

 

このように市場が上がった下がったで、大きな含み益または含み損を抱えるということは、リスクが大きいと言わざるをえません。なぜならリスクとは変動幅のことを指すからです。大きく儲かる可能性もあるけど、大きく失敗する可能性のある投資で生涯に渡って長期的に儲けることは至難のワザです。

まとめ

投資は一度勝つことは簡単ですが、勝ちつづけることは本当に難しい。

 

高利回りの運用益を得つづけることを投資の軸に据えている不動産投資は、かなり堅実な投資だと言えます。回収が早いからです。投資において回収スピードは非常に重要です。しかもリスクの変動幅は20%程度。キャピタルロスも起こりにくい。

 

これが不動産投資=ローリスク・ミドルリターンと言われる所以です。これから日本が下降経済を辿ることは確実だと思いますが、不況やインフレに強い不動産であれば、そんな時代こそ勝算が出てきます。

 

問題は、日本が超高齢化&人口減少社会であるということです。ここは不動産の選び方がモノを言います。このことについてはまたの機会にゆっくりと書いてみたいと思います。

 

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