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あすなろLIFE

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不動産投資のバブル時代における収益物件の探し方

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1棟アパート価格は過去12年で最高値

健美家が、毎月、新規に登録された全国の収益物件の12月データを、最新の市場データとして公開しています。

 

主に、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションの3つが調査対象です。これを見ると、依然として収益物件価格は高止まりのようです

 

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 (健美家:収益物件 市場動向マンスリーレポート 2017/12より)

 

とりわけ1棟アパートについては、過去12年(2006年以降)で最も高値を記録しています。区分マンションが一時期より少し落ちてきた印象はあります。

 

続いて利回りの推移です。ここもずっと低空飛行状態ですね。

 

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 (健美家:収益物件 市場動向マンスリーレポート 2017/12より)

 

私が主戦場としているのは中古の高利回り1棟アパートですが、これだけ利回りが下がっていると、比較的高利回りの1棟ものが出ようものなら、瞬殺で売れる時代なのかもしれません。

 

現在は、売り物件の数より、買いたい人の数の方が上回っているのが現状です。この不動産投資バブルとも言える現代において、優良物件を見つけるのは至難の業です。

私の収益物件の探し方

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「どんなサイトで収益不動産を探していますか?」と私も何度か聞かれたことがあります。しかし私自身は、何か特別なことをしている訳ではありません。皆さんと同じように以下のようなサイトを巡回して見ています。

 

 

これ以外のサイトも見ることはありますが、時間的制約もありますし、物件数が極端に少ないサイトもあり効率が悪くなるので、まずは上記サイトに集中しています。

 

このくらいのサイト数でも、すべての新着物件に目を通すだけで、けっこう時間はかかるものです。あとは過去に資料請求した不動産会社のメルマガ情報をチェックしています。

 

しかしメルマガ系は、登録者(投資家)にプッシュで送られる情報ですので、優良物件は100%買い付け競争になっているのが現状です。中には現地を見ないで買付証明を入れる人もいるようです。

 

そういう意味では、自分からサイトに情報を取りに行くスタイル(ポータルサイト)のほうが、買い付けにおいても1番手を取れる可能性は上がるのではないかと考えています。

最初から非公開物件は掴めない

よく「非公開物件」とか「川上物件」と言われる物件情報があります。現代は、Web時代なので、基本的にはすべての物件情報はインターネット上にあります。

 

したがって「非公開物件・川上物件」というのは何らかの理由で、レインズやWebにアップされる前に紹介してもらえる物件ということになります。

 

しかし初心者が最初からこのような物件をゲットできるチャンスというのはほとんどありません。非公開物件というのは、既存顧客やお金を持っていて現金決済も見込めるような顧客へ優先的に紹介するものです。

 

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私も所有物件7棟のうち6棟は、先ほどの収益物件サイトで見つけた普通の物件です。

 

1棟だけ千葉県の戸建てで「まだWebに載せる前で、売主さんから昨日売却相談された管理物件なのですが、どうですか?」と紹介され、即日内見&買い付けをした物件はあります。

 

実はその物件は、3棟目の戸建てを決済した不動産会社からの紹介でした。不動産会社からすれば、私は既存顧客だったというわけです。

 

私は、3棟目の戸建てを決済した時に「また良い物件があったらすぐに教えてください。翌日にはすぐ内見して現金で買いますので!」と伝えていたことから流してもらった情報でした。

 

こうした水面下の非公開で教えてもらえる情報を得るためには、まずはお得意さんになることだと感じています。私もこの1棟はたまたま紹介してもらえましたが、基本は一般サイトから探しています。

 

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基本は毎日ルーティンのように探すこと

まだ収益物件を買ったことのない人は「毎日ルーティンのように探し続けること」。基本的には、これしかありません。若干、夢がない話になってしまい恐縮ですが、それが現実です。

 

有名な不動産投資家さんの書籍を読んでいると「飛び込みで入った不動産会社で非公開情報をもらった」とか、「競売でかなりの破格で買えた」とか、「たまたま値付け間違いの物件を見つけた」など、武勇伝を聞くことがあります。

 

そうしたラッキーパンチは羨ましいかぎりですが、なかなか初心者が最初から狙ってできることではありません。それよりも、まずは以下の方法をオススメしたいと思います。

 

  • 優良物件を見逃さないよう物件情報を見る目を養う
  • 物件に瑕疵や短所があってもリスク回避方法を理解しておく
  • 情報が出たら内見から買い付けまで最短で動く
  • 指値を通せるよう交渉手段を知っておく
  • 自分が使える金融機関を正確に把握しておく
  • 融資が伸びなかった時の為に現金や共同担保を持っておく

 

こうした日々の努力が、まずは何より大切なのです。なかなか良い物件が見つからない期間が続くと気持ちが萎えてくるものです。私もそのような時期がありましたから気持ちはよく分かります。

 

でもそこで簡単に諦めてはいけません。もちろん超優良物件というのは数が非常に限られていますが、そこそこ良い物件というのはそれなりに出てきます

 

こうした物件を買って、投資家のアイデアでうまく再生し、家賃や利回りを上げることは十分可能なのです。1棟目が買えると、自信が付いて2棟目、3棟目と、どんどん買っていく人も、私の周りにはたくさんいます。

 

当たり前ですが、最初の1棟目が一番ハードルが高いのです。幸運の女神は、努力と準備を怠らなかったものだけに微笑みます。多難な時代ですが、粘り強く物件を探していきましょう。

 

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