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あすなろLIFE

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元外資系サラリーマンの家賃年収1億円構築術 by 白井知宏さん

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白井さんは私の友人の知り合いで、以前から名前を知っていましたが、著書を読んだのはこれが最初です。

 

元日本IBM社員というコンサバそうな肩書の投資家が、どんな不動産投資を展開するのだろう、と興味を持って読んだのが本書でした。非常にアグレッシブで、キャッシュフローを拡大することに貪欲な姿勢は、見習うべきものがあります。

目次

 

個人と法人どちらがいいのか?

この疑問への解答を一言で言うと「将来どこまで不動産投資を拡大するか」ということとイコールです。

 

小さな区分や戸建てを1、2棟購入して、投資の中の一つとして不動産投資を位置づけるなら、法人で購入する必要はありません。経費も、小修繕とリフォーム費用だけなら、白色申告で、自分で申告すれば問題ないからです。法人化すれば税理士費用などが数十万円レベルでかかりますので、もったいないです。

 

一方でRC(鉄筋コンクリート)マンションを1棟買いしたり、木造でも新築アパートを3棟以上所有して、将来は銀行から事業性融資を引きたいと考える方は、最初から法人が良いのは間違いありません。

 

ただし 私のように、サラリーマンの傍ら不動産投資をにわかにスタートした人間だと、法人の代表になると就業規則違反に抵触する可能性があります。もし奥さんがパート主婦で、奥さんが代表とする会社登記であれば、自分は株主になればOK(就業規則違反に抵触しない)ですが、銀行への説明や、融資申し込みの際には、代表者が連帯保証することがけっこうありますので、そういった実務面のやり取りが少し面倒だったり、奥さんに協力して貰う必要が出てくるだろうと思います。

 

本書でも「まずは個人で購入して、準備をして法人へ移行しなさい」と書いてありますが、「みなし法人」「プロパーローン」「個人と法人の税金の違い」など、個人・法人により不動産投資や税金の流れがどのように変わってくるかが、実例を元に紹介されており、そのような点が気になる方には、良い勉強材料になるかと思います。

 

マンション

良い物件の条件

 

私の持論ですが、良い物件とは現段階では、以下のように考えています。

 

  1. イールドギャップが取れること
  2. 賃貸需要がしっかりあること
  3. 売却損が出にくいこと
  4. 継続的に融資が受けられること

 

まずイールドギャップとは、利回りから融資金利を引いたものです。例えば、利回り10%で、借入金利が3%なら、イールドギャップは7%ということになります。管理費や修繕費は別で掛かりますが、まずはこのイールドギャップをある程度確保できないと、運営が厳しくなります。

 

現在は物件価格も高いですが、借入金利も史上最低水準ですので、低利回りの物件を、低金利で借りて、なんとか利益を得ている投資家が多くなっています。

 

イールドギャップは、私の中では最低6%〜7%程度を確保できれば、利益も出て、かつ返済も進むかなと思っていますが、これは物件の躯体構造、築年数、今後の大規模修繕の予定、現在の設備内容(エレベータの有無)などによっても変わっていきます。

 

次に、賃貸需要ですが、これは単純に田舎過ぎると客付けに失敗するので、初心者は手をだすべきではないでしょう。人口3万人もいない市町村は、確実に苦労します。では逆に、人口が多ければ良いのかというと、そうでもありません。こんどはアパート乱立などで、賃貸需要が崩れているエリアがあります。神奈川の一部エリアや、北海道の札幌などは、都市部ですが、賃貸物件の乱立により、広告料を多く積まないと、客付けが進まないエリアがあります。つまり賃貸の需給が一番大切になります。

 

売却損が出にくいというのは、「売る時に叩き売りしないと売れない物件」は買ってはダメということです。以前、新築ワンルーム投資についても警鐘を鳴らしました。

 

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新築区分マンションは、買った瞬間に大きく価値が下がります。東京都心の、需要が安定しているエリアでも、この高値相場からすれば、東京オリンピック以降は、下降するでしょう。

 

相場の格言で「落ちるナイフは拾うな」と言われますが、まさにそれです。

 

最後に継続的に融資が受けられること、という点を挙げましたが。これは私個人の反省なのです。個人でずっと築古物件の購入を進めて、買い増していくと、減価償却費で節税ができ、手元にインカムも残りますが、金融機関からは信用毀損状態に陥ります。

 

ここは白井さんのおっしゃるように、法人への転換期なのです。5年で長期譲渡所得税にシフトしますので、私の場合は2020年頃からそうなります。なのでインカムをできるだけ維持しつつも、法人での物件購入に切り替えて、徐々に個人で信用毀損している物件は売却していく予定です。

 

法人では、RCや土地値のある木造アパートなど積算評価がしっかり出る物件、またはキャッシュで購入した小型のアパートや戸建てでの資産形成を考えています。それにより信用毀損せず、銀行から追加の融資を受けることができるからです。

 

この最後の部分は、不動産投資を拡大しようという人だけが該当する条件ではありますが、継続投資できる体制がないと、いざ拡大したいと思った時に、必ず行き詰まります。評価の出ない築古ばかり、またはキャッシュ買いでの投資のみを行い、投資拡大進まない投資家の人が多いのが現状です。

 

投資初期から「どのような将来ビジョンを描くのか」を考えておくことが大切です。

おわりに

白井さんの著書では、法人の活用方法についてかなり詳しく書かれているので、継続的に不動産に投資していくことを志す人には、良書だと言えるでしょう。

 

巻末に、「サラリーマン投資家のリアル事例」という付録があって、白井さんの知人でサラリーマンをしながら投資拡大してきた人の例が興味深かったです。

 

ラオスに学校を設立することを夢に描く人や、フィットネスジムをオープンした人など、不動産投資を軸に投資を拡大して、その後夢を叶えていった投資家の人たちのエピソードは勇気を与えてくれます。

 

人生という大きな視点で投資は捉えるべきだということを改めて痛感させられます。

 

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