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不動産投資は本当にリスキーなの?5つの視点でリスク検証!

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不動産投資をやっていると、私もまわりから奇特な目で見られることがあります。

 

確かに

  • 株式のデイトレードが仕事です
  • FXで生活しています

なんて聞くと、、、「この人、大丈夫かな?危険そう〜」と思いますよね。不動産投資で生活しているのも、近いものがあるのかもしれません。では、なぜそう思われるのか?

 

それは不動産投資=ハイリスクだと思われているからです。今日は、大家の視点で不動産投資においてよく挙がるリスク(疑問)について、回答してみたいと思います。

 

 

 

1.大きな借金を背負って大丈夫なのか?

例えば、1億円の物件を購入すると、1億円分のリスクがあると思い込む人が多いのですが本当でしょうか。そんなことは、もちろんありません。これは不動産価値として何を元に考えるかです。

 

土地値や再調達価格を使って、不動産価格を数値化することは可能ですが、これは資産価格です。この「価格」というのは、誰が計算しても同じような結果が得られるので、固定的なものになります。

 

一方「価値」とは、もっと流動的な要素で、いわば「流通価格」に近いものだと考えています。1億円で購入した不動産が、お宝物件で、購入した瞬間に1億2千万円くらいで売れるとしたらどうでしょうか?ほぼノーリスクです。

 

だから「価値」に着目することがポイントになります。

 

大きな借金を背負って大丈夫なのか?という疑問に対してですが、回答は単純です。つまり買った瞬間に大きく価値が下がる不動産は買うべきではないということなのです。これをやると投資として成り立ちません。株でもそうですが、買った瞬間に価値が下がることが決定している投資商品など、誰も購入しません。

 

ゆえに購入後、最低でも5年、できれば10年くらいは大きく価値が下がらないという不動産を買うことが必須になります。価値が下がらないのであれば、その間のインカム収入が、そのまま手残り利益になります。新築ワンルーム投資などが、投資として儲かりにくいのは、その為です。

 

2.滞納・不良入居者がいたらどうするのか?

滞納や不良入居者が発生することによるリスクは、金銭的なリスクです。支払いが滞りインカムが減れば、銀行への返済などもできなくなります。

 

ただし「不良入居者がいたから、不動産投資で破綻した」という人を、私は聞いたことがありません。通常は、入居時に保証会社に加入しています。保証会社からの代位弁済により、金銭的なリスクは防ぐことができます。

 

一つ問題なのは、滞納や不良入居者の追い出しにはかなり手間がかかります

 

家賃を払わず不法占拠している人がいたとして、留守中に大家が南京錠をかけると、裁判では大家が負ける可能性があります。それくらい入居者の権利は守られることが多いです。

 

しかしながら、滞納する人を未然に入居させないことはできます。特に、低所得者や生活保護の人、高齢で収入のない人は、入居時の審査(申込書)で、危ないかどうかは判断できることも多いです。無収入とか、年収が100万円台の人など、リスクがありそうな人はそもそも入居をお断りするのも、大家が身を守るための一つの手段です。

 

3.不動産相場によって価値が大きく変わらないのか?

以前の記事で、アベノミクス以降、不動産価格がどんどん上昇していることを紹介しました。確かに今は高騰相場です。

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相場が高い時に不動産を購入すれば失敗する可能性はあります。しかし相場が下がったから破綻するような人は、そもそも利回りの低い不動産を買っている可能性が高いことがほとんどです。

 

不動産投資の一番のメリットは安定的な家賃によるインカム収入であることは忘れてはいけません。相場が下がって失敗する人は、最初からキャピタルゲイン狙いなのでしょうが、これからの相場でキャピタルゲインで儲けられるほど甘くはありません。

 

新築などが代表ですが、家賃下落により、結果として低利回りになってしまう不動産もあります。低利回りはダメ!と分かっていても、キャッシュを稼ぐ力のない物件を買う人が跡を絶ちません。

 

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4.修繕リスク

小さなアパートや一軒家は、管理組合がないから、始めるならワンルームとか区分がいい、と言う人がいます。これは明らかに逆です。

 

不動産業界には管理会社があり、家賃の3〜5%の報酬で業務を請け負ってくれます。家賃集金はもちろんのこと。クレーム対応、修繕要望をリフォーム会社に投げるなど、なんでもござれです。

 

形あるものは壊れるというのはあたりまえなのです。壊れたら直せばいいのです。これは小規模修繕について言うことができます。

 

気をつけなければいけないのは、大規模修繕です。どんな物件でも外壁修繕や配管修繕はありますし、大規模マンションなら、エレベータの維持費は高額になります。

 

まずは、どのような物件を購入すると、どのような修繕リスクがあるのかを正確に把握することです。そういった修繕を最初から織り込んだ金額で不動産を購入すれば、失敗する可能性を最小限にできます

 

5.空室リスク

 

私は不動産投資の一番のリスクは、空室率の上昇だと考えています。人口も減っていく我が国日本においては、空き家率も、増加の一途を辿っています。

 

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空室さえ無ければ、不動産投資が失敗することは、理論上ないはずです。しかし空室が起こり、それが一定程度を超えると破綻に近づきます。だから空室が出たら、最短で埋めることが求められます。ここに大家としてのスキル・経験の差が出てきます。

 

空室を埋める作業を面白いと思えない人は、厳しいようですが不動産投資には向いていません。「こんなリフォームをして、この価格で貸し出せば、喜んでくれるはず!」と想像することが一つの楽しみにならなければいけません。

 

また管理会社や不動産会社と交渉したり、自らが適正なリフォームと家賃設定を実施するマーケティング能力も必要とされます。このあたりは経験によるところが大きいですが、やっているうちに徐々に身についていきますので心配ありません。

 

まとめ

不動産投資も、投資である以上、リスクは存在します。それは否定できるものではありません。問題はリスクがあるのであれば、、、

  • リスクの大きさはどれくらいなのか?
  • リスクをコントロールできる余地があるのか?

というのが重要になります。

 

特に、不動産投資をやっていない人にかぎって「不動産投資はリスキーだから辞めろ!」という人が多いのですが、そういう意見は聞かないことです。

 

また不動産投資を本人がやっていないにもかかわらず「不動産投資は儲かるからやったほうがいいよ!」という人もいまが、これも信用に足りません。こういう人は業者やコンサルに多い傾向ですね。

 

私も不動産投資をする前には、最低100冊以上は本を読んで、どのような物件を購入するのかという投資の方向性を決めました。まずは事前の準備をきっちりやることが、一番リスクを避けることにつながると考えています。

 

知識やスキルは明らかに強みになります。

 

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