こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で大家業をしています。
投資用物件のリフォームというのは、すべて職人任せだとお金が掛かり過ぎますので、私も自分でできることは自分でやることがあります。俗に言う、DIYというやつですね。
しかし、大工工事、電気工事、クロス、設備などすべてDIYのリノベなどはしません。お金が全てではなく、人生においてもっと重要なことは沢山あると思っているからです。
毎回私も、自分でやるべき部分と、職人さんに任せる部分とを、時間と金銭面と得られる対価から投資家として冷静に判断し、発注するようにしています。
今回は業者さんや職人さんにお願いするときのリフォームコストの目安について解説しつつ、おすすめの事例サイトなどをご紹介してみたいと思います。
リフォームコストの目安
私が一番重視している指標は「投資元本の回収期間」です。よく全額現金で不動産投資をすれば安全、という人がいますがこれは誤解を生みやすい表現です。
例えば、600万円で利回り10％の物件を全額キャッシュで購入したとします。毎月の家賃は5万円（年60万）なので、利回り10％になります。
融資を使っていないので非常に安全ですが、自分が投資したキャッシュ（600万円）を回収するのに「10年」も掛かってしまいます。
もしこれが半分の300万円を金利2％・期間15年で融資してもらえれば、返済は月々2万円で、キャッシュフローが月々3万円になります。しかも返済2万円のうち、利息を除く元本返済が1万5千円くらいありますので、毎月4万5千円が資産化しています。
すると毎年54万円が資産化していくので、購入時に拠出した300万円の投資元本は、5.5年ほどで回収できることになります。これがレバレッジの効果です。
リフォームにおいても同様です。
つまり、投資したリフォームコストに対して、どれくらいの期間で回収できるのかを考えています。私の場合、回収期間は、以下を基準としています。
- 単身物件は6ヶ月を最大
- ファミリー物件は1年を最大
単身向けとファミリー向けで違うのは、居住期間の違いです。ファミリー向けは、居住期間が長くなる傾向にあるので、ある程度初期に掛けても良いと判断しています。
例外として、100万円のボロ戸建てを購入して、200万円掛けてリフォームして家賃5万円で貸せば投資コストの回収期間は3年と長くなりますが、利回り20％の物件が完成します。しかしこれは初心者向けの投資ではありませんし、できる人が限定されてくるでしょう。
それならリフォーム費用をなんとか100万円に抑えて、家賃を下げて4万円で貸したほうが利回りは24％になりますので、投資家としてはこちらを選ぶべきです。
おすすめリフォーム事例サイト
リフォームにおいて目標イメージを持つということはすごく重要です。
私も、自分にとってシンボル的なリフォームの目標を作って、そこに向けてイメージを膨らませていつもプランを練っています。
リフォームで私が普段から参考にしているサイトをご紹介します。
こちらは主に、首都圏の賃貸物件のリフォーム例です。賃貸のポータルサイトですので、実際の募集家賃も掲載されており、家賃帯の高さにびっくりさせられますが、良い刺激をもらえることができています。
こちらは写真共有ウェブサイトなので不動産の内装だけではなく、家具や洋服や車など何でもありますが、内装全体というよりトイレやお風呂やリビングなど、一つ一つの要素で色使いを参考にするときに有効です。
私の場合は、上記のサイトで参考になる写真素材をピックアップして自分のパソコンでいつでも見れるようにしています。
おわりに
過剰なリフォームをしたからと言って、相場家賃を大きく越えた家賃が取れるともかぎりません。リフォームを、豪華なものにして、完璧なものを求めていけば際限がありません。
また賃貸物件は、入居者さんの命を預かる大切な住環境の提供です。プロの業者さんや職人さんへ適正な対価を払って、精度の高い仕事をしてもらう。
これもまた大切なことだと考えています。
お金は経済を動かす強力なファクターですから、そうやって賃貸経営の利害関係者にしっかり報酬を支払うほうが、日本経済にとって多少なりとも良いかもしれません。
DIYによるコスト削減と、プロに任せる部分をうまく使い分け、残りの人生の時間を有意義に使える人こそ「真の投資家」だと言えるのではないでしょうか。
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