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あすなろLIFE

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ノンバンクによる不動産投資加速と出口戦略を考える

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ノンバンクとは、預金業務を行わない金融機関です。銀行のように免許制ではなく、貸金業規制法に則って、登録制で開業をしています。以下が、ノンバンクの代表例です。

 

  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • オリックス
  • 新生プロパティファイナンス

 

ちなみに、誤解されやすいのですが、スルガ銀行は、預金業務をやっているので銀行(地銀)ということになります。ノンバンクは、年収が低い人も融資対象になり、低所得サラリーマンの"最後の砦"になるケースが多いです。

 

そんな利便性の高い反面、金利が若干高めだったり、ボロ物件にも長期ローンが出てしまうので、使い方を間違えないようにしなければいけません。使い方を間違うと、思わぬ火傷をしてしまいます。まさに”諸刃の剣”ということです。

 

今回はノンバンクを利用する際の、メリット・デメリットを整理しておきたいと思います。また出口戦略におけるポイントについても触れてみます。

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CFを出すために投資初期には有効

 

まずはノンバンクのメリットからです。

 

  1. 属性・年収が低くても融資がつきやすい
  2. 田舎の物件でも融資対象になる
  3. 金利は3〜4%程度と高め
  4. スピード勝負の物件でも審査がスムーズ
  5. ローン期間を長く取れるてCFが出やすい

 

特に最後の「融資期間が長く取れる」というのは、投資初期の段階においては最大のポイントになります。なぜなら通常の金融機関は「法定耐用年数」を気にするため、長期でのローンは融資NGになるからです。

 

建物には構造に応じて耐用年数があります。

  • 木造は築22年
  • 重量鉄骨造は34年
  • RC造なら47年

 

これは税務上の耐用年数なので、経済耐用年数(=建物の物理的寿命)とは本来関係ありません。木造など築30〜40年経っても住むのにまったく問題はありません。ヨーロッパでは築100年以上のRC物件は、星の数ほどあります。

 

しかし多くの金融機関が、税務上の耐用年数内でしか、基本審査ができないということは十分に理解しておかなければいけません

 

私の場合は、低年収でずっと信州の山奥に住んでいたので、法定耐用年数を超えて融資してくれる地銀・信金はありませんでした。公庫でさえ後付け融資しかしていないエリアでした。

 

しかし当時は、頭金がほとんどありませんでしたから「高利回り×築古」でキャッシュフローを出だせる金融機関をひたすら模索していました。

 

法定耐用年数で融資を申し込むと低利回りになってしまって手残りが出ない。かといって築古だと融資が付かない。その歪(ひずみ)を埋めてくれるのが、ノンバンクだったということになります。

残債が減るスピードが遅いことに注意

ノンバンクを活用する上で一番気をつけなければいけないのは「残債が減るスピードが遅い」ということです。ここの認識が甘い人はけっこういます。

 

私が所有する群馬アパートを例に考えています。以下のような購入スペックです。

  • 木造で築27年
  • 購入価格3000万円

 

この物件をノンバンク(金利3.9%・期間25年)の長期ローンを組んだとします。すると長期譲渡タイミングの5年後に、残債は2600万円ほど残っています。

 

次に、これを政府系金融機関(金利2%・期間15年)と取り組むと、同じく5年後には残債は2080万円まで減っています。

 

5年後に売却したいと思っても2200万円でしか売れないなら、前者のノンバンク融資だと、手元キャシュを投入しないと抵当権がはずれません。一方、後者の政府系金融機関だと売却益も狙うことができます。

 

もし金利は3.9%のまま、ローン期間を15年に短縮すると、5年後の残債は2170万円まで減ります。つまり、残債が減るかどうかは、金利より”融資期間”の影響のほうが大きいということです。

 

事前に融資と返済の作戦を綿密に立ててからノンバンクを使う。

 

これが大切になってきます。積み木ように、土台がグラグラしていたら倒れるリスクが大きくなります。事前のシミュレーションを怠らないようにしましょう。

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ノンバンク物件の出口戦略

よく言われることに「築30年の物件に、25年のローンを組むと、最終完済が築55年になるけど大丈夫なのか?」というのがあります。実際は築55年まで運営することなどほとんどありません。途中で売却して手元現金を増やすケースが大半です。

 

その際、売りたいときに残債が減っていない事態にどう対処するか?それは売却価格の下限を考えておく、ということです。売るときにどこまで売却価格が下がるかを想定しておくことがポイントになります。

 

それにより売却価格を残債と同じレベルで売却できれば、その間のキャッシュフローがまるまる利益になります。(実際は減価償却により、簿価上の利益が大きくなると、売却益がかかるので、そこまで考えておくことが必要)

 

もう一つの出口戦略は、繰上返済するということです。ノンバンクで長期ローンが組めるとキャッシュフローが大きくなります。そのキャッシュフローで繰上返済すると、金利負担が減り、翌月からのキャッシュフローが増えることになります。

 

増えたキャッシュフローを繰上返済に回せば、またキャッシュフローが増えます。これを繰り返すことで返済の額自体も、だんだん増えていきます。

 

結果として、支払い金利の削減により返済が進むので、複利効果をどんどん加速させることができます。

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おわりに

ノンバンクを活かすも殺すも、キャッシュフローの使い方次第です。キャッシュフローが出るように組む。出たキャッシュフローを、有効に再投資する、という意識が欠かせません。

 

これは一般企業が銀行からお金を借りて事業をして、儲かったお金で、繰上返済をしたり金利交渉するのと一緒です。レバレッジを利用して事業を推進し、売上が安定してきたら、財務バランスを立て直す

 

これがノンバンク活用のときにも、一番重要な考え方になります。

 

またノンバンクを活用する際は、最大限、イールドギャップに注意しましょう。利回り15%の物件に、金利4%で融資を引いてもさほど問題ありません。しかし、利回り7%の物件に4%の金利だと、ほとんど手残りがありません。

 

手残りがゼロだと繰上返済もできませんし、大きな修繕が出たら耐えられなくなります。これは高金利がダメなのではなく、あくまでも物件と融資の組み合わせが問題ということになります。

 

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