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あすなろLIFE

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マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!

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中古戸建て

 

今回、我が家は、中古の戸建てを購入しました。場所は、地方(と言っても東京まで電車で出れる立地)に購入したのですが、買って正解だったと思います。

マイホームを検討しているけど、マンションにするのか戸建てがいいのか?新築住宅にするか?中古物件か?それとも一旦、賃貸物件にしておくか?、、、、など迷っている人も多いんじゃないでしょうか。

そこで今日は恐縮ながら、私のマイホーム購入経緯、ローン額と返済額、リフォーム費について、詳しく書いてみます。マイホーム検討している方、将来いつかは!と計画している方は、最後までお付き合い頂ければと思います。

目次

家族構成と物件検索

  • 私(30代前半):個人事業主
  • 妻(20代後半):会社員
  • 子供:なし

 

私は独立してフリーランスで仕事をしていますので勤め先はありません。妻は正社員で事務職をしています。子供がいませんが近々欲しいので、家族でゆったりと住める間取りで、妻が勤め先の東京へ1時間以内で通える立地の物件を探していました。

中古の物件検索は主に、SUUMOアットホーム探していました。この2サイトは新築・中古ともにマンション・戸建ての取扱物件数も非常に豊富なので必ずチェックして、更新情報も見逃さないようにしていました。

中古物件は指値と言って、いわゆる値引き(ディスカウント)も効きますので多少予算をオーバーしていても安くなることが多く、優良物件は問い合わせも殺到します。したがって立地やスペック的に良さそうな物件があれば、すぐに資料請求して良さそうなら週末を利用して現地内見も行いました。

最終的には住友不動産さんで売りに出されていた物件で1000万以下で築浅の綺麗な戸建てがあったので、これは縁だ!と思ってすぐに資料請求して、 内見して決めました。

中古住宅を選ぶ上で私が重視した点

 

それはズバリ!インフラ設備です!特に以下の点は住宅を選ぶ上で最重要視しました。

  • 下水接続されていて浄化槽ではない
  • ガスは「都市ガス」であること
  • 駐車場が複数台あること

まず「下水道」ですが生活する上で住宅から出る汚水処理が、下水道に接続されていることは大切です。もし近くに下水道の配管が来ていない場合は、浄化槽を入れている物件が多いです。※浄化槽=トイレの糞尿や生活雑排水を側溝などに放流する前に浄化する設備です。

しかしこの「浄化槽」というやつは曲者で、古くなるとポンプが壊れたり修繕費用がかかってきます。また日常でも、浄化槽の点検・清掃費用が3〜4ヶ月に1回3〜4000円かかるのと、部品などの交換でも数万円単位でかかります(こちらは数年に一回)ちなみに私の所有不動産2棟目の戸建てはこの浄化槽設置の物件でしたが、購入直後にポンプが壊れて8万円くらいの修繕費がかかりました。たとえ新築であっても、田舎の土地値が低いエリアなどでは、下水配管が来ておらず、浄化槽が入っていることが多いので注意してください。浄化槽が悪いと言っている訳ではなく維持費用がかかるということです。

次に「ガス供給」です。私が田舎で賃貸に住んでいる時に、マンションがプロパンガスでしたが月額7千円くらいかかっていました。お風呂はほとんどシャワーですが、もしこれが毎日お風呂にお湯を張って入ると、毎月1万5千円くらいはかかると思います。プロパンガスというのは料理をするときには火力が強いのでメリットですが、お風呂など給湯設備にもダイレクトに費用がかかってきますので、長期的に考えると都市ガスの方が格段に安くなります。料金は契約しているガス会社により変わりますが、プロパンガスは都市ガスより約1.6〜1.8倍くらいの違いが出ます。例えば、毎月5千円高いと年間6万円、10年で60万、20年住めば120万円も費用が変わってきます。

加えて、我が家では「駐車場」が最低2台取れる物件を選びました。これは毎回の駐車が、スペースが狭いと苦労するのと、来客があったときに駐車スペースがないと困ると思ったからです。

以上の3点のインフラ面は、我が家の物件選定において最重要視しました。内装や室内の設備・家具などは後からいくらでも変更したり買い替えたりできますが、インフラ面は一度購入してしまうと変更が効きませんので、慎重に選ぶべきだと思います。

リフォーム前の様子

その結果、選んだ戸建てスペックははこちらです。

  • 築10年の戸建て
  • 木造2階建て
  • 4LDK(リビング・洋室3・和室1)
  • 上下水道/都市ガス
  • 駐車場3台分
  • 閑静な分譲住宅街
  • 最寄り駅まで2キロ
  • 東京駅まで電車で最短50分

 

築浅で、東京へも1時間以内の通勤が可能な立地です。車社会なので最寄り駅まで遠いですが問題ないと判断しました。しかし中古物件だけあって、購入前の内装は、壁紙やキッチン周り等もかなり汚れていました。壁には無数の穴が。。。。子供が蹴ったのでしょうかね。。。

 

リビングリフォーム前

 

キッチンには食器棚と冷蔵庫の跡がそのまま残っていました。トイレの便器内はあまりに汚いので写真は自粛。黄ばみがかなり酷かったです。埃もたくさんで降り積もっていて、フローリングや窓枠は陽焼けと結露により、変色(一部腐食)していました。

 

キッチン&トイレリフォーム前

住宅ローンとリフォーム費用

次にローンを組むために金融機関探しです!最初は都銀からアプローチしましたが県外からの移住だったことと、私が個人事業主になったばかりだったのも影響したのか融資には消極的だったので、最終的には仲介会社とコネのある地元の地銀にて融資いただきました。

 

金額の内訳は以下のような感じです。

  • 物件費用(土地+建物)900万
  • 諸費用(仲介/登記その他)60万円
  • リフォーム&家具 110万円
  • 火災保険 30万円(10年一括)

 総融資額:1100万円

 

融資諸条件は以下のような感じです。

  • 期間:35年ローン
  • 金利:1.275%(変動金利)
  • ガン保証付き住宅ローン

 毎月の返済:32,481円

 

リフォーム実施後

もともと築10年と築浅なので、内装は汚れが酷いですが、設備はそのまま使えるのでリフォーム費用は大してかかりません。特に水回りなどはそのままクリーニングして使いました。費用はざっとこんな感じです。

  • クロス&クッションフロア全交換 377,429円
  • フローリング補修 33,800円
  • 戸建まるごとクリーニング 70,200円
  • エアコン洗浄4台 34,560円

 【合計:515,989円】

60万円くらいリフォーム費用が余ったので、家具・家電などを買いました。ソファ、テーブル、洗面台、食器棚、椅子などは新品に取替え。洗濯機、冷蔵庫などはヤフオクで格安で落札して仕入れました。足りない40万円だけ自己資金を使っています。

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リフォームが終わった後の写真がこちら。天井とキッチン周りだけ黄色のアクセントクロスを入れて、それ以外は通常の量産ホワイトクロスです。

 

リビングリフォーム後

 

お風呂はクリーニングのみです。トイレはクッションフロアを交換しました。

 

お風呂&トイレリフォーム後

外観はこんな感じです。

外観

住宅ローンの賢い組み方とは?

都心は競争が激しいので、市場よりちょっと安い物件は、まさに”瞬間蒸発”して売れてしまいます。一方で地方の中古だと1000万円以下でもたくさん物件があります。これは購入競争に巻き込まれていない物件たちが残っているからだと思われます。地方で600万、700万円という格安で買おうとすると築20〜30年など古い物件ばかりですが、予算を1000万円前後で考えれば、人口10万人〜30万人くらいのそれなりの立地でも物件は出てきます

狙い目は、築10年〜20年くらいの築浅物件ですが、もし条件に当てはまる物件を1000万前後で探し出して購入することができ、リフォームに200万円くらい使うと、ざっと以下のようなシミュレーションを立てることができます。

  • ローン1200万円(物件1000万/リフォーム200万)
  • 別途、諸費用100万円は持ち出し
  • 住宅ローン金利1.5%/期間35年

この場合、月々の支払いは36,742円になります。

30年ローンでも月々41,414円、25年ローンなら47,992円ですので、家計支出全体における住宅費用を安く抑えることができます。

 

もしこれが、、、、

 

都市部のマンションや新築住宅で2500万円くらいの住宅ローンという想定になると、同じく35年/金利1.5%で計算して、月々76,546円3000万円の新築マンション・住宅なら月々91,855円の返済になります。毎月8〜9万円も住宅費用がかかる家庭だと、夫婦共働きなら問題ありませんが、奥さんが妊娠・育児などで無収入に近いor短時間パートなどの状態であれば、家計にそんなに余裕はないのではないでしょうか。

しかし、住宅費用を《月3万円〜4万円くらい》に抑えられる安価な物件であれば、だいぶ家計的にも余裕が出てきて、行楽費や老後の貯蓄に回せる資金が生み出せそうです

空き家の増加はチャンス

これからの時代は、空き家がどんどん増えていきます。総務省統計局発表の数値によると、平成5年に9.8%だった空き家率は、平成25年には13.5%に上昇しています。

一説によると、2033年には空き家は約2150万戸。空き家率は30%超まで上昇し、3件に1件は空き家になる時代が来ます。これは団塊世代が後期高齢者になり、団塊ジュニア世代に相続する2025年前後から一気に空き家が増加するためです。

アベノミクスと東京オリンピック効果による景気回復により、現在は不動産市況は高くなってしまっていますが、一方で空き家率の上昇という現象はどんどん進んでいます。これは、安く中古住宅を購入して、住宅費用を抑えながら快適なマイホームに住みたい人たちにとってはむしろチャンス!だと思います。

持ち家は修繕リスクもありますし、賃貸住宅に比べると移住の柔軟性などはデメリットもあるという人もいますが、持ち家の購入金額が下がれば、相対的にそうしたリスクも下がります。また購入時に安く買えば、売却しても損失は限定されます(キレイに使っていれば元値と同額もしくは高く売れる可能性もあります)これは新築のように買った瞬間からどんどん価値が下がる不動産と比較すると、中古物件の明確なメリットです。

またマイホームは最終的に売却だけでなく、賃貸に出して収益不動産にすることもできます。独り身だと賃貸住宅にずっと住む方が理にかなっているかもしれませんが、ファミリーの家庭持ちの人は、優良な中古物件を買うことは、むしろ人生の選択肢が広がったり、今より安くて快適な生活ができる可能性が高いと私は考えています。

ここらへんは個人の価値観にも左右されますが、生涯のトータル住宅費用を考えれば一目瞭然です。賃貸で毎月6万円払ったら、年間72万円、30年で2160万円、40年なら2880万円、50年なら3600万円かかります。1000万円前後の築浅中古物件なら、売却時も数百万円で売れることを考えれば、その間の修繕費や固定資産税を考えても、かなり得になります。

中古の戸建を選んで感じたメリット

私も《賃貸→持ち家》に移って一番実感したことは、所有していることの贅沢さ・充実感です。まず以前住んでいた賃貸マンションのように、隣の家の人の生活音もゼロになりましたし、自己所有だと、お庭の手入れをしたり、お部屋の掃除もマメにやるようになり、自宅にすごい愛着が生まれました。また部屋数が増えたので、リビングは寛ぎスペース、寝室は寝るのに最適な空間、書斎は読書や仕事をしたり、、、、という風に空間を分けて使うことで、とてもメリハリのある生活ができるようになりました。

中古住宅は汚いなどという考えも、まだまだ根強いですが、不動産というのはメンテナンスで生まれ変わりますし、内装は好きなようにリフォームできるので、中古住宅も一つの選択肢としてオススメしたいと思います

 

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