ページ コンテンツ

あすなろLIFE

不動産投資、お金・資産形成などをテーマにブログを書いています

築古物件を満室にするために最初にやるべき空室対策

👍人気記事セレクション

私が保有している物件は、だいたいが築30年前後の地方の築古アパート・戸建てばかりです。

 

現代は、人口が減っているのに、田舎の新築アパートが乱立しているような時代ですから、こんな築古物件ばかりだと普通に募集していても申込みは入りません。

 

今回は、このような築古物件を私が購入した場合に、満室まで持っていくために最初にやるべきことを書いてみます。これからアパート経営を始められる方の参考になればと思います。

消費者の視点

自分が売っている商品やサービスを売るときには、「差別化」の視点が、何より大切になります。これは賃貸マーケットに関わらず、世の中すべての商品がそうです。

 

例として「家庭用の洗濯洗剤」を挙げます。あなたは洗剤を選ぶ時に、何を基準に選ぶでしょうか?

 

f:id:Pelican:20171113100852j:plain

 

洗剤を選ぶときの理由は、みなさん色々ありますよね。

  • 「香りが良さそう」
  • 「部屋干しができる」
  • 「企業イメージが良い(有名である)」
  • 「セールでたまたま安くなっていた」
  • 「おしゃれ着用と書いていった」

、、、などの理由かもしれません。理由は千差万別です。

 

ここで何が言いたいかというと、洗剤を買う時に「これが一番汚れが落ちそうだ!」という理由で洗剤を選ぶ人は、少数派だということです。

 

そもそも洗剤は汚れを落とすために開発されたものなので、汚れを落とさないとか、商品によって洗浄能力が何倍も異なっている、とはあまり考えません。汚れを落とすのは当たり前だとみんな思っています。

 

したがって、汚れを落とすこと以外に、何が優れているのか?という差別化が重要になってきます。パッケージのイメージや、香りが良いとか、セールで特売になっていた、など「選択するための理由をつくってあげることがポイントになります。

賃貸物件を探すときの入居者の目線

賃貸物件も、この洗剤の話と近いものがあります。

 

お部屋が清潔であることや、他の商品と比べて相場並みの家賃であるとか、暮らす上でお部屋が狭すぎない、というのは当たり前になります。

 

現代では、賃貸物件の検索は9割以上がインターネットで見た上で問い合わせをします。賃貸マーケットの3大ポータルサイトはSUUMO、HOMES、アットホームです。中でもダントツ1位はやはりSUUMOですが、物件を選ぶときには、検索条件を指定するはずです。

f:id:Pelican:20171113104727p:plain

 

まずは、エリア・賃料・間取り・駅徒歩〜分・築年数という5大要素が一番重要になりますが、賃料以外はオーナーの努力で変更することができません。

 

入居者目線で考えると、例えば「5万円以内で、駅徒歩10分以内で、ワンルーム〜1LDK」など検索条件を指定して検索すると、たくさんの物件が出てきます。

 

家賃順とか、駅徒歩の近い順とかで並べ替えても、膨大な物件の中から選ぶ必要があります。これではお部屋を絞り切れません。

 

そこで次に考えることは、絞り込み検索になります。

 

f:id:Pelican:20171113105622p:plain

 

このようにポータルサイトでは次のステップとして「設備」で絞り込むようになっています。

  • 「夏にエアコンは絶対必要!」
  • 「ウォシュレットは欲しい!」
  • 「家族で帰宅時間が違うからお風呂の追い焚きは必須!」

もちろん3点ユニットのお部屋を、バス・トイレ別にすることは大変なコストがかかりますが、設備として準備できるものは入れておかないとハンディキャップになるケースがあります。

 

あなたの物件に、エアコンが無かったり、ウォシュレットが無かったり、追い焚きできないファミリー向け物件の場合、それら条件で検索されると、残念ながらその時点で足切りになります。金輪際、あなたの物件は、その人の目に触れることはありません。

 

インターネットで賃貸物件を選ぶ世の中において、設備が豊富で、競合と差別化できている状態というのは非常に強い、ということなのです。

プロパンガス会社の活用方法と注意点

したがって、私のような不動産投資で地方物件ばかりを好んで買い付けしている投資家は、物件を購入したら一番に設備増強を行います。そのために活用するのがプロパンガス会社です。これは毎回、かならずやっていることです。

 

プロパンガス会社の一括見積り

 

上記のサイトではプロパンガス会社の切り替えをすることができます。切り替えメリットは、プロパンガス料金の低減・設備更新(給湯器の無償交換)・設備追加(ウォシュレット・モニターフォン等の取り付け)などです。

 

実際に、私の所有する千葉県松戸市のアパートでは以下の設備交換・リフォームを実施してもらいました(ガス供給を10年契約とすることが条件になっています)

  1. ガス料金を400円→330円に低減
  2. 追い焚き給湯器(6戸分)の交換
  3. 階段手すりの塗装
  4. ウォシュレット&モニターフォンの取り付け(空室1室のみ)
  5. 紹介料

私の物件の場合は、最終的に2社に見積もりしてもらって、プロパンガス会社どうしの熾烈な競争があったことで、かなり至れり尽くせりな内容になりました(おかげで2ヶ月以内に満室になりました)

 

給湯器など1台壊れるだけで工事費など入れると10万円〜20万円は平気で飛んでいきます。給湯器は、一度交換しておけば、10年くらいは壊れる心配が無くなります。したがって私の所有物件のほとんどは、ガス会社の貸与で新品の給湯器が付いています。

 

ガス料金削減&設備増強は、居住者さんの早期退去を食い止めることにも効果がありますので、このプロパンガス会社の見積りサービスは是非おすすめしたいと思います。

 

www.asunarolife.net

www.asunarolife.net

www.asunarolife.net