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不動産投資で区分マンションは失敗しやすい?メリット・デメリットまとめ

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区分マンション

私が新卒で働いていた前職の会社で、よく営業電話がかかってきていたのが「マンション投資」でした。どこで私の名前や電話番号を知ったのか分かりませんが、だいたいは《分譲マンションを投資目的で運用しませんか?》というトークです。

 

以前も記事にしましたが2006年〜2007年当時は首都圏マンションはかなり安かったですね。

www.asunarolife.net

2006年〜2007年当時の首都圏のマンション相場は2300万〜2400万。その後リーマンショックで下がりますが、2013年から一気に上がって昨年には3000万円を突破!その間ずっと家賃収入を得ながら、昨年から今年くらいに売却していれば相当な利益が出ていたことでしょう(今となっては、とらぬ狸の皮算用ですが。。。)

今でも区分マンションを中心に融資している金融機関はあるみたいですが、今日はこの「区分マンション投資」について書いてみたいと思います。

 

 

区分マンション投資とは?

過去にデベロッパーなどが分譲したマンションの1室を購入する不動産投資です。デベロッパー案件なので立地が良い物件が多く、価格帯もけっこう高額です。たとえば【アットホーム】というサイトで検索すると、東京都23区内だと駅徒歩15分くらいの1LDKでも最低3000万円前後。駅近や好立地だと4000〜5000万円くらい平気でします。

ちなみに築年数が15年くらいで徒歩10分圏内なら2000万前後、築20年以上でも1200〜1500万くらい。都内ではなく神奈川・埼玉など立地を落とせば価格は20〜30%くらい落ちるイメージです。しかし投資金額の規模としてはそれなりに大きい投資であることは確かだと思います。

 

区分マンション投資の良さ

区分マンション投資の強みとしては以下の3点だと思います

  1. 物件のグレード感が高い
  2. 管理の手間がない
  3. 客付けが比較的ラク

1つ目の「物件のグレード感が高い」ですが、分譲型の区分マンションだと、多くは大手のデベロッパーの建設案件なので、外観もさることながら、エントランスや共用部のクオリティが高い物件が多いです。また50〜100世帯くらいのマンションともなれば駐敷地内に公園などもついているので、物件としてのグレードが高いものが多いでしょう。

2つ目の「管理の手間がない」ですが、不動産投資でアパートや戸建てと違って、外壁塗装など物件の外装に関する修繕などをする必要がありません。通常のマンションだと管理組合などで大規模修繕を計画的に実施していることから、区分所有のオーナーはリフォームにおいても内装に集中して取り組むことができます。手間がかかりにくいというのは、時間のないサラリーマン大家さんなどには適していると思います。

3つ目の「客付けが比較的ラク」ということですが、すべての物件ではありませんが、大手のデベロッパーが売っているような物件は、あまり賃貸需要のないような不便な立地にマンション建設はしませんから、そういう意味では好立地の物件が多いです。好立地の物件を格安で購入することができれば、賃貸募集でも比較的早期に入居者見つかることが多くその点はメリットになるでしょう。

 

区分マンション投資向けの金融機関

地銀や都市銀行(メガバンク)でも融資は可能ですが、審査が厳しく融資額が伸びない傾向にあります。これは区分マンションは1かゼロかの入居なので空室リスクがあることと、土地評価がほとんどないことが影響しています。

その中でもオリックス銀行、SBJ銀行(韓国系の銀行)、日本政策金融公庫あたりは区分マンションに積極的に融資しています。金利はメガバンクより若干高くなりますが、2%台〜3%台になることが多いようです(公庫は1%台もアリ)期間は公庫だと15年が最長、SBJやオリックスだと築年数にもよりますが20〜30年も可能です。

 

区分マンション投資の弱点

区分マンションで考えておかなければいけない弱点は以下の2つです。

  1. 管理費・修繕積立金がかかる
  2. インカムゲインは総じて低い

まず「管理費・修繕積立金がかかる」ですが、だいたい安くても月額1万円くらい、高いと3万円〜4万円くらい取るところも多いです。これは入居者がいようがいまいが、必ずかかるので、入居中は家賃収入から払えますが、退去すると完全にお給料から持ち出しになります。賃貸募集は数ヶ月入居が付かないこともありますので、これが精神的に負担になることが出てくるかもしれません。しかし外壁塗装や共用部の清掃などは考えて無くても良いので、完全にデメリットでもありませんが、継続的に発生するコストであることは確かです。

 

次に「インカムゲインの問題」ですが、区分マンションで利回り15%とか20%というのはあまりありません。あるとしたら相当安い時期に格安で買ったとか、厳しい立地のマンションを買って内装のリノベーションで高い家賃が奇跡的に取れているとかワケがあるはずです。区分マンションだと利回りはだいたい5%〜10%前後だと思いますので、大きな収益を短期間で得るような投資ではないということです。節税目的の営業トークが多いのもそういう理由からだと思います。

 

区分マンションで儲けるなら

新築マンションは買った瞬間から価値がどんどん落ちていきますから、まずは割安な中古マンション(築20年〜30年くらい)を見つけて、賃料はそこそこ高めに取れる物件で家賃収入を回収しつつ同時に返済も進んでいきますので、数年後に売却した時に同じような値段で売れる物件を購入する方法です。

区分マンションを買うならファミリー物件(2LDK〜4LDK)が絶対にオススメです。立地がそこそこでも、内装リフォームを目を引くようなインパクトの出る工夫(内装・設備両面)を施して、相場より高い家賃が取れるように募集します。築20年台で買えば、10年ほど賃貸で回しても、実需のファミリー層に売れます。

重要なのは、、、

  • 如何に最初の購入金額を安く買うか
  • 安定した入居が見込める立地であること
  • 管理状態(共用部など)が良い物件

などが購入する条件になってくるのではないでしょうか。

 

区分マンションが大儲けできない理由

このように区分マンションは物件を間違えなければ手堅い投資で、手間もかかりにくいメリットもありますが、不動産相場がすでに高騰している以上、これから購入して売却益で儲けられるほど甘くありません。それがまずは前提になります。

区分マンションはそもそも利回り(インカムゲイン)が高い案件は少ないので、得た家賃収入を貯めて次の投資物件を購入するという再投資が効きにくく、事業レバレッジが効きづらい側面があることを理解しなければいけません。

また所有期間中の家賃収入と、売却損(購入価格ー売却価格)を全体で見れば、10年スパンなどでは利益が出るかもしれませんが、少なくとも今年や来年など短期の利益を追求できる投資対象ではないと思います。

そして金融機関からの評価が低い(特に土地評価の部分)なので、次の物件購入の担保にもしにくく、信用毀損になることが多いのが現状です。投資用の区分マンションを持っていたら、住宅ローンの審査などにも少なからず影響が出てきます。

終わりに

最後は区分マンション投資について否定的な見解を述べましたが、投資として成り立つ物件があるなら、やるべきでしょう。しかし投資の鉄則として【自分が理解できないものはやらない・好きなものに投資する】というのは大切だと思いますので、メリット・デメリットを総合的に考慮して、しっかり吟味した上で投資すべきでしょう。