ページ コンテンツ

あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

【不動産投資】戸建て賃貸を1年4ヶ月やってみた結果を公開します

👍人気記事セレクション

千葉市に保有している賃貸用の戸建てを購入してから1年ちょっと経ちました。前回アパートの収支について公開しましたが、今回は最近カフェ相談会でご相談の多い戸建て賃貸の収支について書いてみたいと思います。

 

これから不動産投資を志す皆さんの少しでも参考になればと思います。

物件スペック

戸建ての所在地は、千葉市某区です。まわりは旧分譲地といった佇まいで、築20〜30年くらいの戸建てがズラッと並んでいます。財閥系のディベロッパーが開発した分譲地ですが、千葉市内ではちょっと田舎の方ですね。周りには小中学校・スーパー・コンビニなど基本的な施設はあり、生活に不便ではありません。

 

そもそも、この物件。お父様が亡くなられて相続した娘さんが売りに出していました。私が購入した当初は築32年でしたが、土地値(路線価ベース)が販売価格の90%ほどだったので、ほぼ土地値に近く購入したような感じです。間取りは5LDKで、駐車場は1台付き。

 

f:id:Pelican:20170705094248j:plain

 

リフォームでやったことは以下です。費用はだいたい70万円強は掛かっています。

  • クロス全交換
  • 畳表替え
  • リビングにエアコン新設
  • ガスコンロ交換
  • 室内クリーニング
  • トイレ・ウォシュレット新設
  • 独立洗面台の交換
  • シーリングライト交換

f:id:Pelican:20170705094905p:plain

 

リフォーム詳細(ビフォア・アフター)は以下の購入記をご覧ください

www.asunarolife.net

売上&費用について

2015年11月に物件取得してからリフォームを経て、2016年3月から家賃収入が入るようになりました。ここでは取得時の一時的な税金(取得税)を除く、1年4ヶ月間のすべての収支計算をしています。

 【売上】

  • 家賃収入 1,110,966円

【費用】

  • 修繕費 66,000円(郵便ポスト・清掃用品)
  • 固定資産税(2年分)84,300円

【物件取得費用】

  • 土地&建物 5,600,000円
  • リフォーム費 725,445円

 

累計利益について

1年4ヶ月間の最終利益(手残り)は960,666円でした。戸建賃貸の場合は、保証会社経由の入金にすれば実質、管理費がタダになることが大きいと思います。また共用部の清掃代や電気代なども掛からない点もメリットです。固定資産税が安い点も気に入っています。

 

現金購入している物件のため、このまま毎月7万円で賃貸していくと、固定資産税を除けば毎年80万円程度の回収(12.6%)が可能です。

 

すると総投資額に対する現金回収率で見ると、、、

  • 1年目 12.6%
  • 2年目 25.2%
  • 3年目 37.8%
  • 4年目 50.4%
  • 5年目  63%
  • 6年目 75.6%
  • 7年目 88.2%
  • 8年目 100.8%

というように8年目で、ほぼ全額回収が達成できます。図にするとこんなイメージです。

 

f:id:Pelican:20170705171846p:plain

 

出口戦略としては、土地値が90%近くあるので8年後に売って売却&利益確定することができます。また保有し続けて家賃収入を得続けてもOKです。

 

このように現金での戸建て投資はローン返済がないので、金利支払いがなくガンガン回収が進んでいきます。戸建てで利回り13%くらいという、超絶高利回りではありませんが、それでもこのスピードで元本回収が進みます。

 

もちろんその間に修繕などがあれば現金投入が必要になるので、回収率はこれより若干スピードダウンすることも考えておかなければいけません。くわえて10年に1度の外壁塗装で、10ヶ月分ほどの家賃収入が食われますので、それが一番大きな出費ということになります。

 

一方で、ガス会社による給湯器無償貸与を活用したり、火災保険で天災・水災などによる不慮の建物への損傷を対応をしていけば、大きなリスクはカバー可能です。また節税面では、減価償却費による所得税・住民税の節税効果を考えると、年間で数万円〜10万円前後の節税効果がある点も見落とせません。

 

不動産投資は、家賃収入による現金回収マシーンとしての効果と減価償却による節税面と、両面で経営していくことが、資産拡大への一番の近道につながります。投資は「収入を増やし、支出を減らし、節税をする」、この三拍子が揃うことで最大効果を発揮します。

 

ところで最近は、日本政策金融公庫の融資が絞られてきてローンが10年程度しか組めない現実があります。また地銀などは戸建て投資でほとんど融資を組ませてくれません。したがって戸建て投資で、公庫を使うならローンを半額くらいまでに抑えるか、現金で全額投資する方が利払いも少なく、所有期間全体での収支は良くなるものと思います。

 

一方で、戸建て投資は拡大スピードが遅くなるデメリットがありますので、融資によるレバレッジを少しでも効かせるなら、物件の何割かはローンとか、リフォーム費用だけは全額ローンで賄うなど、低金利のローン活用ができるなら積極的に検討すべきだと考えています。

 

ローンを使えば手取りは若干減りますが、1棟目、2棟目と経験を積むうちにスキルも向上します。そこで余ったキャッシュは別の物件取得に当てることで、資産拡大スピードが上がっていくことを実感することができると思います。

 

 ▼戸建て投資を、リフォーム方法、融資面などについて詳しく書いています。

www.asunarolife.net

▼不動産投資でリスクの高い物件17選を筆者の経験から書いてみました

www.asunarolife.net

▼カフェ相談(コンサル)も引き続き好評です。お気軽にご相談ください。

www.asunarolife.net