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初めての不動産投資は戸建て投資がおすすめ!空き家問題はチャンス!

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戸建て投資

先月購入でお世話になった不動産会社さんから、安い戸建てがあると聞いて今日も内見してきました。まだレインズにも掲載されていない、完全に水面下物件です。築30年と古いですが直せば、まだ使えそうでした。

それにしても「戸建て投資」って絶対おいしいと思うのですが、なぜ皆さんやらないのでしょうかね。不動産投資で、大きな借金を追うのはリスクがあるのでゴメンだよって人も多いと思いますが、田舎の戸建てなら300〜400万円くらいで買えるので、少額であれば不動産投資をしてみたい人に、最初の投資としてオススメですね。

今日は戸建て投資で成功するための王道の流れ(物件選定と融資)について詳しくご説明します。

物件選定

まずは物件選定ということですが、これが一番難しいのではないかと思います。最終的に戸建てというのは賃貸需要が強いので、超ハズレ物件を選ばない限り、入居は決まることが多いですが、これだけは守って欲しいと私が思う条件は以下の4つだけです。

 

  1. 築30年前後までOK
  2. 瑕疵がないこと(特に傾きとシロアリ)
  3. 価格は500万円以内
  4. 人口4万人以上の町

 

不動産投資を専門でやっているプロの人はもっと細かい点も見ると思いますし、私も2年くらい戸建て投資をやってきた経験から、細かいことを言い出せば切りがありません。しかしこの4つのポイントだけは私も絶対に守っていますし、これを守れば大きなリスクはだいぶ無くなってきます。その理由について次に説明します。

 

まず一つ目の「築30年前後までOK」という点ですが、これは物件の経済耐用年数の問題です。つまり木造戸建てで、こと日本においては、築50年以上でバリバリ貸し出している物件はそんなに多くありません。しかし築40年台であれば賃貸で住んでいる人はそれなりに存在します。築30年で買ったとしたら、賃貸で15年〜20年貸し出して、最後は更地にして売ることができます。戸建て投資は利回りが最低でも13%くらい狙うので、10年以上貸し出せれば、十分利益が出ます。1981年(昭和56年)6月以降に建てられた物件は新耐震基準で建築されていますので、どんなに古くても築35年までにしておくのが懸命な判断だと考えています。

 

次に2つめ目の「瑕疵がないこと(特に傾きとシロアリ)」という点ですが、傾きなど地盤そのものが軟弱だと安全性のリスクがありますし、何より入居者の健康状態にも影響してきますのでNGです。シロアリは柱や躯体そのものに影響が出てきますので、一度床下くらいは覗いてみると良いと思います。また”雨漏り”というのは木造の築古戸建てにはけっこうよくありますが、これはたとえば天井に雨染み程度で、酷いレベルでなければ、雨漏り修繕の専門業者に頼めば、10万〜20万くらいで済みますので物件によっては検討しても良いと思います。シロアリと雨漏りは直せますが、傾きは巨額の費用がかかりますので絶対に避けないといけません。

 

次に3つ目の「価格は500万以下」という点ですが、これは不動産投資というのが基本は物件購入費用を上回る家賃収入を累積で得た段階で、負けがなくなる投資ですので、あまり価格が高い物件は回収に時間がかかります。時間がかかると、経済耐用年数が来て、それ以上の家賃回収ができなくなります。取れる賃料との兼ね合いにはなりますが、500万より400万、400万より350万など、安く買っただけ有利になります。しかし500万で購入しても、土地値だけで400万など、土地値比率の高い物件であれば面白い投資になるでしょう。不動産は、土地値で売れない物件などあまりありません。しかし田舎の300〜400万の物件など、土地値などほぼないに等しい物件も多いのでそんなに美味しい物件はそうそうないことは心得ておきましょう。

 

最後に「人口4万人以上」というのは私の客付けした感覚です。賃貸需要というのは難しいのですが、基本は人が住んでいない場所の物件は絶対に買うべきではありません。特に、周りが田んぼしか無いとか、海沿いで別荘としての戸建て需要しかないとか、そういう場所は危ないです。人口が4万人くらいいれば、スーパーやホームセンターやコンビニなどが必ずありますし、6万〜7万人くらい超えてくるとファミレス、8万人くらいになると大手FCの飲食店・マクドナルドなどが出て来る感覚です。私も人口4〜5万人くらいの街に戸建てを持っていますが、募集から1週間で入居が決まったので、それくらいなら問題ないと考えています。

また大手の不動産仲介会社(エ◎ブル・ミ◎ミニ・ア◎マンショップ等)がまわりにある物件を選びましょう。賃貸市場そのものが小さすぎると、こうした大手の仲介会社も入ってこないので投資するエリアとしてはリスクが上がります。

融資と収益性

融資は、不動産投資がはじめての人は日本政策金融公庫がおすすめです。サラリーマンで、賃貸事業の実績がない人も比較的容易に貸出してくれます。金利は1.8%前後、期間は10~15年で貸し出してくれますし、金利も固定金利というところが安心です(女性なら利率1.5%前後、がスタンダードです)

 

例えば400万円の物件で、リフォームに50万円(クロス交換とクリーニング)かかる良さそうな物件を見つけたとします。自己資金を100万拠出して、公庫から残りの350万円を金利1.8%/期間15年で借り入れすると、月々の返済は22,000円ほどです。

もしその戸建てを55,000円(利回り14.6%)で貸せば、管理費等を引いても、3万円くらいが利益になります。1年で36万円、2年で72万円、3年後には108万円を回収できます。つまり投資スタートから3年で投資元本100万円の回収が終わる投資ということになります

 

そして不動産投資のスゴいところは、この時点(3年経過時点)で公庫の残債は280万円程度まで減っているので、その入居者が住み続ける限りは貸しても良いし、万が一退去したらまたクロスだけ交換して、400万くらいで売却しても利益が出ます。もし次も貸し続けるシナリオなら、また5〜6万円の家賃で募集して、入居が決まれば次の入居者から家賃を回収しつつ、公庫への返済もガンガン進めていけば、投資として負けるということはほとんどないと言えます。

 

不動産投資の最悪のリスクは、入居者の自殺・孤独死・その他の事件などですが、基本はファミリー入居の戸建てにおいて、そのようなリスクはほとんどないと言えるでしょう。また水漏れ・火事・天災などは、住宅の火災保険でフルカバーすれば問題ありませんので、これはマイホームの住宅ローンと一緒です。このように、リスクが大きいと言われる不動産投資も、理詰めで考えれば致命的なリスクというのは防ぐことができます。

最後に

もちろん不動産投資には、修繕などの突発的な経費などもありますので、それは心得ておかなければいけませんが、一度それなりに良い物件を掴めれば、毎月家賃収入が自動で入ってくるので、本当に楽チンなのです。

 

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