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あすなろLIFE

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地方の築古戸建ての出口戦略

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私がいつも読んで勉強させていただいている「たぱぞうさん(たぱぞうの米国株投資)」から「地方、中古戸建ての出口戦略というのはどのようになるのか教えていただきたく思います」とブコメを頂きました。リクエストありがとうございます。

 

私の不動産投資の戦略は、築古のアパートや戸建てが中心ですが、たしかに「古い=リスクが大きい」「建物が使えなくなった後、どうするの?」という疑問を持たれる方は多いのだと思います。

 

今日は「地方の築古戸建て」の出口戦略について、私の見解を述べたいと思います。

戸建ての投資スペック

具体的な購入例で考えてみます。例えば、以下のスペックの戸建てを購入するとします。

 

◆築30年/木造戸建て
◆物件価格は400万
◆リフォーム100万
◆現金購入
◆家賃6万円で賃貸

 

これだと合計500万円の投資金額で、年間家賃収入が72万円になりますので、利回り14%程度ということになります。

 

木造物件は法定耐用年数が22年なので、税法上は建物価値がゼロです。土地値も200万円くらいとしたら解体して更地で売却しても、二束三文のため土地値も低い立地ということになります。こういうスペックの物件はよくあります。

家賃はゆっくりと下がる

問題は、家賃というのは築年数とともに下落するということです。例えば、頑張って築50年まで運営すると仮定して、築30〜40年を家賃6万円で貸し出せたとしても、築40〜50年は5万円くらいに家賃を落として、入居者を確保することになるでしょう。

 

この前提だと、累計利益は1320万になります(6万×12ヶ月×10年+5万×12ヶ月×10年)。最初に500万円投資して、築50年まで運営すると1320万円の累計売上になるということです。

 

加えて、所有期間中の外壁塗装×1回(100万)、入居者入れ替え時の修繕費(50万)を見積もっておきます。累計の手取りは670万円(1320ー500ー150)になります。

 

税引前ですが、20年間で670万円の純利益ということです。

途中売却か?バイ&ホールドか?

たとえば、築40年で入居者が退去した時点で、綺麗にリフォームして、300〜400万円くらいで実需ファミリーか投資家に売却することもできます。売れるうちに現金化して、次の投資にキャッシュを振り向けることを考える、というのも戦略です。

 

大切なのは、高く売れるなら売却しても良いですし、高利回りであれば所有し続けても良いでしょう。やはり「売って良し、持って良しが最強」ということです。

 

一方で、将来はサラリーマンリタイアを狙っているような、投資初期の不動産投資家であれば、一度売却してしまうと、せっかく積み上げたキャッシュフローが減ってしまうので、バイ&ホールドのほうが望ましいと思います。

 

このあたりは、 不動産が数多ある投資対象の一つなのか、不動産投資家として食っていくのかによっても、出口戦略が変わってくるかもしれませんね。

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ペリカンの戸建て戦略 

ちなみに私の戦略は、投資拡大期においては物件を売却しないのが方針です。

 

事業の拡大途中で、売り買いをやっていると、いつまで経ってもキャッシュフローが拡大していかないからです。キャッシュフローが拡大しなければ、手元キャッシュが貯まっていかないので、より大きなマンションやアパートを購入するための頭金も貯まりません(よほど高値で売れる場合のみ、売却も検討します)。

 

先ほどの戸建て投資のように、500万円の初期投資で670万円稼げるというのは、もちろん素晴らしい投資だと思います。しかしながら、670万円の利益では人生は変わりません。一方で、お小遣いや老後資金のプラスαとして考えるレベルであれば、670万円の利益は、悪くない投資だと言えます。

 

不動産投資というのは、銀行融資によるレバレッジを効かせて、投資規模を拡大することに最大のメリットがあると私は考えています。したがって、まずはキャッシュフローを地道に積み上げることに集中して、徐々に扱う規模を増やしていきたいと考えています。

 

規模が大きくなれば、最初の頃に購入した物件は古くなっています。その段階まで来たら、損が出ない程度の金額で売ったり築浅の物件に組み替えることで、キャッシュフロー安定化を図っていくのが、この投資の王道だと考えています。

追記

上記例は一般的な戸建て投資ですが、この投資のポイントは、、

 ◆物件をできるだけ安く買う
 ◆リフォームコストを下げる
 ◆築20年〜25年で買う
 ◆土地値ができるだけある物件

だと思っています。

 

安く買って、安くリフォームすればそれだけ利益が残ります。そしてもう少し築浅、たとえば築20年ちょっとで買うことができたら、15年くらい運営しても、築30年台です。築30年台なら、実需への売却が十分視野に入ります。あとは、土地値があれば、解体してもキャッシュが残るので、もっと累計利益が増えますね。

 

さらに「売れない場合はどうするの?」というご意見を頂きました。それに対する回答は「タダで居住者にあげれば良い」と思っています。築50年になっても「ここから5年住んでくれたら、タダで家を差し上げます」と言えば、食いつく人がいると思います。その間もらえる家賃が月4万だとしても、5年×12ヶ月×4万で、200万円以上の利益が残ります。

 

またタダであげないまでも、4万で客付けして投資家向けに100万で売れば、利回り50%近い投資物件です。「絶対に売れない」「処分に困る」という展開がどこまで存在するのかということです。

 

私の考えとしては、20年後にその物件がたとえ売れなかったとしても、他の所有物件から安定的なキャッシュフローの仕組みができていれば全く問題ないと考えています。

 

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