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【年収別の住宅ローン限度額】マイホーム購入の将来リスクを正しく理解しよう

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未曾有の低金利時代

 

アベノミクスにより景気は表面的には回復し、住宅ローン金利もいまだかつてない次元の低金利時代に突入していますから、ここぞとばかりに住宅ローンを組むのは、時代の流れなのかもしれません。

 

WhatzMoney株式会社が、2017年4月に発表したWhatzMoney 住宅ローンレポートでは、主要73行の住宅ローン平均金利(10年固定金利)は、1.01%になりました。これは住宅ローン金利史上では、最も低い水準です。

 

 

先日、10年ぶりくらいに会った東京の私の知人も、二人とも住宅ローンを組んでいました。1人はマンション、もう一人は戸建て。23区内で居住していることから最低でも3000万以上の不動産になるでしょう。

 

年収により組める住宅ローン金額というのは異なります。勤め先、勤務年数、年収が高ければ高いほど、金融機関からの評価は高くなり、高額の住宅ローンが組めてしまうのです。

 

年収別の住宅ローン限度額

 

金融機関などにより変わってくると思いますが、一般的には「年収の6倍くらいまで」というのが定説になっているようです。あとは家族構成、世帯収入など総合的判断で、金利・返済年数での調整が入ると言われています。

 

これは例えば、、、

 

年収500万円の人なら3000万円くらいまでということになります。具体的には、3000万円を金利1%で、35年ローンを組むと、返済は月々84,685円。年収500万なら、手取り400万円として、月々の手取りが33万3千円です。すると毎月の手取り給与に占める返済負担率が約25%(84,365円÷333,000円)になります。

 

住宅ローンを組む時にこの返済負担率25%が限界というのは、あらゆるメディア(雑誌・ネット)などでも言われている数値です。これを元にグラフにするとこんな感じ。

 

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なお住宅金融支援機構が2015年に発表した直近の「フラット35利用者調査」では、年収倍率の5.8〜6.6倍前後ということなので、実際に借り入れている金額もそのくらいということです。

 

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住宅ローン金利の変遷

 

ずっと低金利時代が続くならいざ知らず、最大の関心は、、、、

 

『今後の金利上がってしまったらどうするのか?』

 

ということ。ちなみに1984年〜1995年は住宅ローン金利は、4〜8%程度で、最高値は昭和62年の8.5%です。つい最近の2011年までは2%を切ることはありませんでした。

 

ここに来て、2017年には1%を切るか切らないかの攻防です。今後は金利は上がっていくとされていますが、それには物価上昇2%達成がポイントになると言われています。

 

しかし厳密には、物価は上がらなくても金利を上げる政策を打つ可能性はあるようです。私たちができる最大の自己防衛は、当たり前ですが、金利が上がった時に、支払いが滞らないようにすることしかありません。

 

金利上昇により、どれだけ返済負担が増えるのかを見てます。

 

金利上昇による負担増

 

金利が上昇すると、どうなるでしょうか?

 

35年という返済期間は延長できませんから、金利が1%→2%に上がったら、返済額にそのまま乗ってきてしまうことがポイントです。

 

期間35年で、3000万円を金利1%で住宅ローンを組んだ場合、返済は月々84,685円です。これが10年目から金利が増えていくと仮定すると、返済額は以下のように増加します。

 

  • 金利2% → 月々  95,242円
  • 金利3% → 月々 106,558円
  • 金利4% → 月々 118,608円
  • 金利5% → 月々 131,361円

 

10年後に金利が5%になる可能性は低いとは思いますが、20年後、25年後にどうなるかなど誰にも分かりません。では固定金利なら安全かというと、10年固定などもありますが、むしろ危ないのは10年目以降ではないでしょうか。

 

全期間、固定金利にするというのも一つの策ですが、変動で0.5〜1%未満の中、全期間固定で金利2%を選ぶというのも勇気が必要です。その間金利が上がらなかったら、無駄金ですからね。実際は、変動金利、または10年固定などで住宅ローンを組む人が多いのだと思われます。

 

毎月の手取り30万円くらいの人が、返済が月々10万円を超えてくるとそれなりにキツいでしょう。金利上昇リスクを侮ってはいけません。

 

団体信用生命保険にはリスクはないのか?

 

しかしながら、これほど巨額の住宅ローンを、気軽に借り入れしてしまう人は多いです。団信(団体信用生命保険)に加入しているから、自分に万一のことがあっても保険で全部支払われるから大丈夫!と思っている人が大半です。

 

では「団体信用生命保険」って何でしょうか?

 

団信とは、住宅ローン債務者が、死亡または高度障害状態に陥った時に、債務者に代わって代位弁済するシステムです。

 

死亡は置いておくとしても、高度障害状態って何?ということですが、これは通常は以下に該当しないといけません。

 

  1. 両目の視力を失う
  2. 言語機能を失う
  3. 精神障害により生涯介護を伴う
  4. 胸腹部臓器により生涯介護を伴う
  5. 両手または両足を失う

 

つまり糖尿病になったとか、脳溢血で倒れて入院したとか、人工透析が必要になったとか、鬱病になったりしても、生涯介護が伴うような後遺症や精神疾患にならないかぎり、保険金は1円たりとも降りないわけです。

 

住宅ローン完済までに健康を害する人などいくらでもいます。健康を害しても、鬱になっても、子供の教育費が重くても、住宅ローンの返済は35年間続きます。

 

団信加入しているから安心だなんてというのは幻想だと言えます。

 

最後に

誰もが若い時に、住宅ローンを組んでしまうので、年を取れば、身体の不調が出てきたり、健康障害が出てくることを予期できません。またこれだけ低金利の時代なので、金利が上がるなんて、想像もできないでしょう。

 

住宅は、一生を過ごす場所ですし、子育てする方にとっては大切な空間だと私も思いますが、ちょっと「聖域」になりすぎている印象です。

 

「年収500万しかないけど、素敵な家だから3000万円で買う!」などと言う人は、、、素敵な車だから、フェラーリ買う!と言っている人とあまり大差ないかもしれません。もちろん個人の価値観の部分はあるけれども。

 

あくまで、、、

 

住宅ローンは資産ではなく負債(借金)だということを忘れないことです。そして身の丈を超えた金額を背負って、後で後悔しないよう、事前に周到な計算のもと購入しましょう。

 

▼住宅ローンはできるだけ低金利の有利な条件で申込みできる金融機関を探しましょう。以下のような一括査定サイトも比較検討するには便利だと思います。

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