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あすなろLIFE

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初めての一人暮らしで賃貸物件を選ぶ時の12の注意点(設備面・契約面など)

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賃貸物件

 

親元を離れて、はじめての一人暮らしというのは、ワクワク、ドキドキするものです。新生活の準備の中でもっとも大切なものの中の一つが、賃貸物件を選ぶことだと思います。

 

筆者自身も一人暮らし歴は10年以上ありますが、現在は本業が大家業をやっているので、今日はそんな大家の視点から、物件の設備面・契約面のチェックポイント、物件選びの注意点について、書いてみたいと思います。

一人暮らしをスタートする人の参考になれば幸いです。

 目次

 

1.バス・トイレ別であること

 

築25年前後のアパートになると、 3点ユニット式のバスルームが増えてきます。お風呂・洗面台・トイレが、すべて同じバスルーム内に収容されているタイプです。

 

 

その昔、ビジネスホテルでこの3点ユニットが流行ったことから、賃貸物件にも導入されて、すごく人気がありましたが、今は超不人気ですので注意してください。こんな感じのやつですね。

 

3点ユニットバス

 

メリットはお風呂とトイレが一緒に洗える(掃除できる)くらいで、シャワーカーテンがあっても床が濡れやすいので、シャワーの後にトイレに入るときには、床が濡れていて、足が濡れます

 

夏場は、臭いもこもるので、使っていて本当に不快だと思います。基本的には、アパート建設の時に、3点ユニットだと建築面積も最小限で済むので、ビジネスホテルの経営者や大家さんにとっては、費用が安く済むので経済的ですが、入居者目線の設備ではありません。

 

床が濡れていようが、臭かろうが全然オーケーという人以外は、3点ユニットの物件に契約すると後悔する人が多いので、気をつけましょう。

 

2.独立洗面台があること

 

バス・トイレ別でも洗面台がバスルームの中にある物件は多いです。こういうのを2点ユニットバスと言います。イメージはこんな感じ。

 

2点ユニットバス

 

私も初めての一人暮らしの時にはこのタイプでした。3点ユニットに比べると全然マシなので、家賃と立地などトータルで検討すれば問題ありません。

 

ただし、、、

 

女性は、お部屋で化粧すればいいですが、男性は通常は洗面台の前で、整髪したりワックスをつけたりしますので、そういう時には、お風呂の中に入らなければいけません。すると、足を濡らさなければいけませんので、ここは3点ユニットバスと同様に使いにくい点になります。

 

独立洗面台だと、こういった不便はなくなります。3点ユニットとは違って、トイレは別になっているので、夏場にお風呂の中が臭くなって不衛生ということはありません。

 

1点、洗面台の上に歯ブラシなどを置くことが多いと思いますので、歯ブラシが四六時中、湿気ていて若干、不衛生になる点はあるかもしれません(歯ブラシを台所に置いておけばこの問題は解消します)

 

3.敷金・礼金ゼロの本当の意味

 

よくキャンペーンで、敷金・礼金ゼロ!みたいな物件があります。

 

敷金・礼金ゼロ

 

ここは敷金と礼金の違いを、完璧に理解しておくことが大事。

 

どういうことかというと、、、

 

礼金というのは大家さんへの入居時のお礼なので、これがゼロなのは嬉しいことなのですが、敷金というのは大家さん(or不動産会社)の”一時預かり金”です。

 

何のために預かってもらうのかというと、退去時の修繕費用やクリーニング代を支払う時のためのお金なのです。

 

だから敷金5万円というのは、お部屋を退去する時に、修繕費で5万円かかったら、プラマイゼロで、入居者負担無く、退去することができます。

 

逆に、入居時に敷金ゼロで入っていると、入居時の負担は軽くなりますが、退去時に修繕と清掃費で5万円掛かったら、不動産会社からしっかりと請求されます(退去時の負担が、3万円しか掛からなかったら、2万円はちゃんと返金されて戻ってきますよ)

 

つまり敷金は、入居時に払うのか、退去時に修繕費として払うのかの違いだけで、敷金ゼロだからと言って、負担が無くなった訳ではありません。入居時にちゃんと敷金を払っておけば、退去時の出費は最小限に済みます。ここは考え方次第です。

 

4.畳のお部屋があるメリット・デメリット

 

最近は畳のお部屋というのは少なくなりました。でも、一人暮らしでも1LDKとか2K・2DKに住む人がいますね。その時に、一つのお部屋に畳のお部屋がある場合があります。

 

畳は、新品だと香りも良く、夏涼しく・冬暖かい特徴もあり、ゴロッと寝転がったりすることもできます。

 

畳

 

しかし問題は2つあります。

 

一つは、長く住んでいても、大家さんは畳の表替えなどやってくれません。やるとしたらあなた退去して次の入居募集をする時です。するとあなたが5年や10年住むなら、畳はどんどん古くなっていきます。

 

畳は、長く使っていると、ダニやノミの温床になることがありますので、それに悩まされる人がけっこういます。こまめな換気や掃除が大切になります。

 

もう一つは、退去時に畳の表替えの費用を請求されることがあります。6帖のお部屋だと、1枚あたり3000円〜5000円くらい取られますから、6枚だと18000円〜30,000円くらい請求されるということです。畳部屋は、窓側が障子になっていることも多く、障子が破れていれば、こちらも修繕代が掛かります。

 

※ブコメで、たぱぞうさんから「畳は店子に張替え義務がありません」と記載頂きました。問題提起ありがとうございます。確かに、表替えなど、通常損耗部分は貸主負担となりますが、契約書の特約記載(退去時に畳表替えは借主負担とする、という内容)がある場合は、その限りではありません。特約での記載はよくありますので注意が必要です。

そして契約自由の原則により、当事者においては契約書通りの退去清算になります。もし借主(入居者)が訴訟を起こせば、消費者保護の観点から、勝訴する可能性はあるかもしれませんが、100%勝てるわけでもありません。また訴訟費用と手間がかかりますので、実際に訴訟を起こすケースは少ないのが現実です。

なお裁判は、国交省の「原状回復をめぐるトラブルのガイドライン」という判例を積み重ねたものに沿って、判決が出る可能性が高いですが、裁判は個々の契約内容や事情を考慮します。当たり前ですが、合意した契約内容は、当事者間で守らなければならないものです。トラブルを防ぐためには、特約内容(契約時)の確認をしっかり行うことが大切です

 

5.都市ガスかプロパンガスか

ガス

 

ガス設備は、生活する上で必須の設備ですが、コストについて注意しましょう。

 

ガスは、都市ガスとプロパンガスの2つがあります。

 

費用は、従量単価(1㎥あたりの単価)×使用量(㎥)、という公式ですが、一人暮らしの場合、都市ガスならだいたい月の使用量を、たとえば5㎥とすると、都市ガス単価が130円くらいなので、5㎥×130円=650円になります。これ以外に基本料金(1000円程度)が追加されますので、合計で1650円/月くらいです。

 

これがプロパンガスだと料金がだいぶ違ってきます。プロパンガスは田舎の物件に多いですが、自由競争なので、従量単価が安くても300円前後はします。高い地域だと500円くらいする地域もあります(平均400円くらいでしょう)基本料金も1500円くらいと高めです。計算すると、基本料1500円+5㎥×400円=3,500円/月ということになります。

 

毎月2,000円近くも違うので、1年で24,000円も変わります。5年で12万円も変わってくるというのは大きいですよね。

 

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ではプロパンガスだと悪いことばかりかというと、そうでも無いのですよね。

 

プロパンガスの物件は設備貸与と言って、大家さんとガス会社が特別契約で、さまざまな設備を提供してもらっていることがあります。給湯器、洗面台、モニター付きインターフォン、エアコンなどですね。プロパンガス物件は、こうした最新の設備が付いている場合もあるので、物件をよく見ることが重要です。

 

また大地震や天災で、都市ガスの供給がストップしたとしても、プロパンガスは、アパートの敷地内にガスタンクがあるので、ガス供給がストップすることはありません。有事の際に、たとえ電気が止まっても、ガスがあればお風呂に入ったり、料理を作ったりすることができるのはメリットになります。

 

6.室内に洗濯機置き場があること

 

古いアパートだとお部屋の外に洗濯機置場があることがあります。狭小の間取りの物件だと、洗濯機置場自体が無くて、コインランドリーになっているアパートもありますね。

 

洗濯機置場が外にあると、冬場は寒いですし、洗濯物の盗難リスクがあります。

 

私が最初に住んだマンションは、洗濯機置場がお部屋になくて、マンションの2階にコインランドリールームがありました、洗濯物を持っていったりするのは本当に骨が折れました。

 

洗濯機置場は、お部屋に中にあるのは、現代では絶対必須でしょう。

 

7.家具家電付きのメリット・デメリット

 

お部屋によっては、家具家電付きになっている物件があります。

 

こういう物件は家賃も、通常の物件より少し高くなっていることが多いのですが、引っ越しの際には、手荷物一つで引っ越すことができるので便利です。また引越し代も安くなります。

 

しかし家具家電は壊したら、修繕費がもちろんかかりますので、退去時に高額費用を請求される場合があります。使っている時に大切に使える人なら良いですが、壊す可能性がある人や、そこまで行かないまでも、壊さないよう使うのが精神的に苦痛になる人は、やめておいた方がいいでしょう。

 

8.フローリングとクッションフロアの違い

フローリング

 

フローリングは、本物の木材を使った床材です。一方で、クッションフロアは、塩ビのビニールシートで、ゴム状になっています。

 

フローリングは傷つけたら修繕費用がかかると思っている人が多いですが、新品のフローリングでない限り、入居時にすでに細かい傷があることが多いです。したがって、不動産会社と大家さんに、多少の傷は退去時に請求ありませんよね?と確認しておけば、だいたいOKになることが多いです。

 

一方で、クッションフロアは、意外にすぐに傷つきます。代表的なのは、テレビボードや机など重い物をそのまま、クッションフロアの上において使用すると、凹みができます。また強い力で、ソファなどを引っ張ると、その下のクッションフロアも容易に傷ついたり、めくれますので注意してください。

 

クッションフロアの張り替えは平米あたり、だいたい3000円前後はかかりますので、6帖のお部屋(9㎡)を、最悪すべて張り替えることになると、3万円前後かかります。

 

9.共用部の清潔さをチェックする

 

インターネットや店頭で、めぼしい物件が見つかったら、早速内見です。

 

物件は立地や内装を中心に見る人が多いですが、私は共用部の清潔さをチェックするのも大切だと考えています。

 

大家さん(物件オーナー)の中には、共用部の清掃や草刈りなどをまったくしていないアパートやマンションがあるからです。

 

こういう物件は、夏場は草がボーボーになりますし、敷地内にゴミや虫の死骸、蜘蛛の巣が多くなり、大変不衛生な環境になります。

 

また他の部屋の住人がどんな人かというのは、なかなか分かりにくいと思いますが、不良入居者がいないかのチェックは大切です。特に、廊下に、荷物をたくさん置いている住人がいる物件はロクな物件ではありません。

 

廊下に、不用品やゴミ、タイヤなどが山積になっているお部屋がある場合は、通常は管理会社が注意したり、張り紙をして防止しますが、それができていないと管理状態が悪い証拠です。

 

10.マンションとアパートの違い

マンション

マンションは通常は鉄筋コンクリートで造られていますが、アパートというのは木造住宅であることが多いです。

 

昔は、木造アパートは、隣人の生活音が聞こえるので不快だ、と言われていた時代がありましたが、最近は防音の断熱材を使っていたり、建築技術が発達して、遮音性に優れたアパートが多くなってきました。

 

マンションはコンクリート造だけあって、耐震性に優れていたり、オートロック機能などあると防犯性の高い仕様になっていることが多いです。また共用部に高級感があったりしますが、その分家賃が高い傾向にあります。一方でアパートは2階建てまでで、エレベータやオートロックもないことが多いので、家賃が安い傾向にあります。

 

マンションもアパートも、実際に内見時に、外の車や電車の音がどれくらい聞こえるかなど、防音性については現地でのチェックが一番大切になってくるでしょう。

 

11.駅からの距離について

 

都市部だと、「駅徒歩〜分」などの条件で、物件を絞る方が非常に多いと思います。

 

確かに、疲れて学校や仕事から帰ってきて、最寄り駅から長い距離を歩くのは大変ですし、防犯上も駅近のほうが安心ですよね。

 

しかし駅の月極駐輪場に自転車を留めて、通勤・通学している人というのはけっこう多いです。月極駐輪場は、年間で5000円〜1万円未満のところが多いようです。これは年間なので、月にすると400円〜800円くらいと格安です。

 

自転車

 

駅から坂道の場合は、自転車は辛いと思いますが、そうでなければ自転車で5分くらいなら良い運動にもなります。

 

駅から徒歩2〜3分だと近いとは思いますが、逆に電車の音が煩かったり、飲み屋さんなどあれば夜まで騒がしいこともあります。通常は、賃貸物件は駅からの離れると家賃が相対的に安くなりますので、駅からの近さだけに、とらわれないようにすることも重要です。

 

12.入居時の条件交渉のポイント

 

入居時に敷金、礼金、仲介手数料などは交渉の余地があります。

 

交渉のポイントは「礼金が半額になれば入居を決めます!」など、具体的に入居する条件を突きつけることが大切です。

 

これは言い方の問題ですが、、、、

 

「この物件にしたいですが、礼金は安くなりませんか?」だと弱いです。基本は決める前提ではなく、迷っているけど、この条件を出してくれるなら決める、とこちらから契約の前提条件を設定することがポイントです。

 

家賃1000円引きでも、5年住めば6万円のコストカットになりますので大きいです。

 

大家さんは空室では家賃が1円も入ってきませんし、仲介会社も契約してもらわないと、仲介手数料や管理料も入ってきませんから、必死に交渉してくれることでしょう。ただし新築物件や、競争率の激しい物件だと使えないこともありますので注意してください。

 

家賃や礼金の減額が難しくても、「ウォシュレットを付けてくれたら入居を検討します」「エアコンを付けてくれたら入居を決めます!」など、設備を付けるほうが検討してもらいやすいと思います。

 

なぜなら大家さんにとっても、物件やお部屋のバリューアップになりますので、単純な値引きや減額より、ポジティブに考える方も中にはいるからです。

 

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以上、賃貸物件を選ぶ上での12つの注意点でした。

 

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