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不動産投資の適正な「返済比率」の考え方

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不動産投資の返済比率とは

賃貸経営における収支のプラス面は、言うまでもなく「家賃」です。

 

反対にマイナス面は、ローン返済、運営費(管理費・修繕費・その他経費)、固定資産税などが主なものになります。

 

家賃収入から経費を引いて最終的に残ったものがキャッシュフロー(手残り)になります。収支の内訳の中で、金融機関への返済額が家賃収入に占める割合を「返済比率」と読んでいます。イメージとしては次のようなものになります。

 

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(※これ以外に所得税・事業税もありますが複雑になるのでここでは省略します)

 

融資を活用して賃貸経営をしてキャッシュフローを出すためには、ローン返済比率が最もキーになってくることがお分かりいただけますでしょうか。返済比率が少なければ手残りが多くなります。

 

一般的に、返済比率が高いと再投資が進まないというデメリットがあります。しかしこれは多くの場合、融資年数が短いことで起こる事象です。完済してしまえば、そこからは家賃収入が丸々手取りになりますし、売却すればキャッシュが戻ってきます。

私の所有物件の返済比率

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私の松戸アパートは毎月の家賃収入は約24万円で、その内ローン返済は9万円弱です。ローン返済比率は、37.5%(9万÷24万)となっています。こちらは頭金を2割入れたことで返済比率がここまで落ちています。

 

このアパートは約4万円×6世帯の家賃収入ですので、入居率が50%(3世帯が空室)になっても持ち出しは発生しません。築12年で、給湯器もすべて交換済み。外壁メンテナンスは当分大丈夫そうです。広告料も1〜1.5ヶ月ですぐに入居者が見つかるため、とても安定した賃貸経営が可能です。

 

一方で、私の群馬アパートは毎月の家賃収入は約33万円程度で、その内ローン返済は16万円程度です。ローン返済比率は48%(16万÷33万)となっています。松戸アパートより10%高くなっています。

 

このアパートは約3万3千円×10世帯ですので、たとえば入居率が60%(4世帯が空室)まで下落すると、管理費・その他経費を引くと手残りがほぼ無くなります。

 

しかも群馬アパートは築29年なので、軽微な修繕もちょくちょく出ます。またエリア的に広告料2ヶ月必要だったり、退去やリフォームが重なると単月収支ではマイナスになります。

 

プラス面として、田舎なので入居期間が都市部より長いこと。利便性は比較的良い場所にあり、客付けも優秀な仲介会社が1ヶ月〜3ヶ月ほどで申込みを入れてくれます。10世帯あって規模の経済が働くので、一時的な経費はあれど、今のところは年間を通してみると、十分なキャッシュフローが残っています。

 

空室が続くと美味しくない投資案件になりますので、そこは高稼働率をキープできるよう頑張っているところです。

適正な「返済比率」の考え方

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私の感覚では、安定した賃貸経営をするためには返済比率は50%まで、というのを基準にしています。どんなに高くなっても55%まで。60%を超えると明らかに厳しいでしょう。

 

その水準を超える場合は、新築・築浅で修繕があまり発生しないとか、ほぼ土地値でローン返済した分だけBS上でガンガン資産化する、など別の条件が必要になってきます。

 

私にとって「儲かる物件」の定義とは、空室・修繕費用・融資金利の上昇など、悪条件になっても年間での持ち出しが発生しない物件です。こうしたストレスを掛けて計算しても、キャッシュフローが出る物件であれば、心強いです。

返済比率が低くても注意すべきこと

一般的に、「返済比率」は低ければ低いほど、安全な投資になります。ただし、その際にも以下の点だけは留意しておきたいところです。

  1. 融資年数
  2. 売却可能額

 

まず「融資年数」を伸ばせば、返済比率が低くなり、手残りも自然と多くなります。したがって投資初期の時には、融資年数を長めに取ることがスタートダッシュするためには必要になります。

 

その方がキャッシュが残って再投資が進みますので、結果的に規模が拡大して、投資全体のリスクが減っていくからです。一方で、残債が減るスピードが遅くなることは覚悟しておきましょう。

 

ですから、どれくらいの期間と金利で融資を引けば、キャッシュフローと残債の減少という2点が達成できるのか。これを肌感覚で分かるようになるまで、返済シュミレーションをやっておく。それが最大のリスクヘッジに繋がります。

 

私も以下のサイトで毎日のように計算しています。

ローン返済(毎月払い) - 高精度計算サイト

 

融資期間を15年にするのか、20年にするのか。はたまた25年まで伸ばしてCFを優先するのか。何年後に売るときには残債がどれくらい減っているのか、という全体像がクリアになっていると、賃貸経営が非常にラクになります。

 

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土地値が高い=安心ではない

次に、売却可能額ですが、これは「土地値」と「築年数」がポイントになってきます。

 

土地値が高い物件というのは、そこに将来マイホームや商業施設を建てたいという実需のオファーが出てきやすいので、一つの安心材料になります。また融資の面でも有利になります。

 

しかしながら「土地値が高い物件」にも落とし穴があります

 

一番は、土地を更地化して分譲地として販売して買い手が付くまでには、それなりの時間を要するということです。よく我々は「築40年超えだけど土地値なので安心だ」と考えてしまいがちです。

 

しかし築40年から投資をスタートして、そこから投資金額を回収し、最後は更地化して活用するには、少なくとも10年〜15年の時間がかかります。

 

またこれで10年家賃回収して、築50年になった時点で、まだ住んでいる人がいれば、すぐに更地化ができません。そこから契約を定期借家契約に切り替えたり、退去費用を払って退去してもらう必要もあります。

 

したがって「土地値が高い」というのは銀行で担保評価が出やすいという融資面での大きなメリットはありますが、投資回収して更地化するまでには、かなりの時間と手間が掛かるということは認識しておかなければいけません。

 

資産価値があるからと言って、築年数が古いものばかり所有していると、キャッシュフローは出るかもしれませんが、投資として時間がかかり過ぎたり、修繕や不良入居者など、違った面のストレスも出てきます。

 

戸建てならば「朽ちるまで貸す」というのも一つの投資手法ですが、アパート等共同住宅の場合には、全戸の退去や広大な土地の文筆売りは労力がかかるでしょう。

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おわりに

いろいろ脱線してしまいましたが「返済比率」についての纏めです。

 

返済比率が最初は50%であっても、そこから40%、30%と落としていく努力が大切になってきます。理想は20%台ということになるかもしれませんが、そのレベルまで行くには、それなりの頭金の投入や繰上返済が必要になってきます。

 

もちろん全額現金での投資であれば、”返済比率”などという概念自体がそもそも必要ありません。しかし融資レバレッジというのは時間を買うこととイコールです。現金投資ではスピード感が出ない部分を、融資を引いて事業として経営するということです。

 

目指す投資ゴール(資産額やCF額)や精神的な心地よさというものは、みなさん違います。ですから、万人に最適な投資法というものは存在しない。そのように私は思っています。返済比率はその一つの要素に過ぎません。

 

大切なのは、自分の最終目標に到達する投資行動になっているかを常に確認することではないかと思います。

 

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