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あすなろLIFE

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不動産投資は「空室率」と「持ち家率」を必ずチェックしよう

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空室率チェックは欠かせない

収益物件の購入するとき「空室率」のチェックは欠かせません。一般的に、地方に向かうにつれて、住みたい人も减少するため、空室率は高くなる傾向にあります。

 

賃貸需要が崩れていない一部の地域では、地方であっても需給バランスがキープされていて、空室率が低いケースもあります。こういう地域は投資エリアとしては非常に狙い目です。

 

空室率が高いエリアというのは、供給過多もしくは人口減少のどちらかが原因になっているケースがほとんどです。人はそれなりに住んでいても、築20年〜30年くらいの賃貸物件が溢れていて、全体的に値崩れして賃料相場が低くなっています。

 

空室率が高いエリアでの戦い方

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私が物件を保有するエリアでは、空室率は高いのに常時満室の物件があります。このエリアは賃貸住宅の空室率が35%を超えています。日本の全国平均が20%程度ですから、かなりの高い数値です。にも関わらず常時満室です。

 

理由は単純で、「戸建て賃貸」だからです。

 

空室率が高いエリアは、土地値も安く物件価格が安い傾向にあります。そういうエリアでは、まだまだ戦えそうな戸建て物件を購入していくのは一つの戦略かもしれません。

 

ただし路線価が付いていないケースも多いので、共同担保としてのステップにならないことには注意しましょう。はじめての投資で、リスク限定で投資したいという方や、単体での収益回収で十分回るのであれば、投資としての妙味が出てくるということです。

 

空室率が高いエリアで一番リスクの高い投資は、築古アパート等の「共同住宅」だと考えています。そのような場所で3点ユニットバスや、駐車場不足の収益アパートを買うと苦労が絶えません。投資初心者はそういう物件は手出し無用です。

 

7〜8割稼働で十分利回りが出る物件であれば問題ありませんが、そういった超高利回り物件は一般マーケットには出てきません。出てきたとしても競売や公売などのマーケットです。初めての1棟目を、競売で購入するのはハードルが高いと言わざるを得ません。

「持ち家率」が高いエリアへの投資は危ない

私が住んでいる千葉県某市。人口10万人以上なので、そこそこ人は住んでいて住宅街もあります。ちなみに貸家の空室率は20%(HOMES調査)と全国平均並みです。

 

これだけのデータだと不動産投資マーケットとしてもポテンシャルがありそうな気がします。しかし、私は自宅周辺での不動産投資は断念しました。理由は、「持ち家率」がずば抜けて高いエリアだったからです。

 

日本の持ち家率は、全国平均が61.7%(2017年度調査)です。千葉県では浦安市が49%と最も低くなっています。つづいて市川市、習志野市、松戸市、成田市、千葉市あたりが50%台と低い水準になっています。

 

その中で、私の自宅のある某市は72%程度となっており、持ち家率が高いエリアになっていました。

 

つまりマイホームを新築で建てるエリアだったわけです。これは土地が安く、東京都心まで1時間程度と通勤圏内であることから、ゆっくり長く住むことを前提にしてマイホームを建築する人が多いエリアであると推測されます。

 

したがって私の最寄りのターミナル駅の駅前には、大手フランチャイズの賃貸仲介会社(ミニミニ、エイブル、アパマンショップなど)の店舗がありません。

 

あるのは地場の不動産会社だけです。おそらく建売戸建てや分譲マンション、土地売買が中心のエリアになっているのでしょう。

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まとめ

空室率が高いエリアでは戦い方によって勝ち目があります。その一方で、持ち家率が高いエリアで戦うのは、かなりのエネルギーを必要とします。賃貸仲介会社も少なければ、客付けにも時間が掛かることは間違いありません。

 

これは、街の人口、最寄り駅の乗降者数、利便性(お店や病院や学区)だけの分析では投資判断ができないことを表しています。賃貸需要が低いエリアでは、当然ながら賃貸経営が成り立ちません。

 

空室率が低く、持ち家率も低いようなエリアであれば、賃貸マーケットとして理想的です。その最たるものが東京であり、持ち家率は45.8%と全国で一番低くなっています。ただし一般的に、そういうエリアは収益物件の価格も高騰していて利回りが低くなります。

 

このように「地方投資」と「都心投資」は、不動産投資の永遠のテーマであり、絶対的な正解がありません。地方投資で成功している投資家さんもいれば、都心投資で成功している方もいらっしゃいます。

 

大切なのは、自分の属性、資金量、くわえて投資ステージの観点などから、総合的に考えて進むべき道(取るべき戦略)を見つけていくということだと思います。

 

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