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不動産投資の家賃収入・手残りが増えない人は必見!資産の効率的な増やし方

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世間では不動産投資はリスクがあると言われるケースが多いです。私も不動産投資を30歳のときにスタートして2年くらい運営していますが、確かにリスクがないとは言えません。なので今回の記事は、不動産投資をみんなやろうぜ!という記事では決してありません。

ここはリスクということの定義になってきますが、世間の言うリスク=危険度が高い(dengerous)という意味だとしたら、それはちょっと違うような気がしています。不動産には、皆さんが知らない大変さもありますがメリットもあります。あくまで「不動産投資のリアル」を分かりやすくお伝えできればと思います。では早速、行ってみましょう。

目次

 

1. 不動産投資をはじめたキッカケと所有物件

なぜ投資を始めたかということですが、それはサラリーマンだとお金持ちになれない(資産が増えない)と思ったことと、単純に雇われて働いている身分が心地よくなかったからです。世の中のほとんどの人は、おそらくお金持ちになりたいと心の底から思っている人は少ないでしょう。心の底から思っている状態というのは並大抵ではありません。本当に思っていたら、おそらくサラリーマンではなく、起業するとか、芸能界に興味を持つとか、クリエイティブな他の人にはできない何かを手がけるなど、お金持ちになる手段を追及してやっていくと思うからです。

話を戻しますと、私が不動産投資をはじめたのは妻の影響です。妻はお金持ちになりたいと心底思っているので、私がそれに賛同して一緒にやっているというイメージです。一般の家庭の場合、奥さんは反対する人が多いと思いますので、うちの妻は珍しいかもしれませんね。現在は、アパートを2棟、戸建てを2棟を所有していますが、満室なので順調に賃貸経営ができています。

2. 不動産投資とはどんなことをするの?

マイホームも含めて、不動産を購入された経験のある方は分かるかもしれませんが、購入は仲介の不動産会社がすべてやってくれます。登記なども不動産会社からの紹介で司法書士の先生がすべてやってくれるので、自分はサインしたり押印したりするくらいです。購入後は満室なら良いですが、空室があれば賃貸の募集をする必要があるので、すぐにリフォームをして、募集します。賃貸募集は、その近くの不動産会社やテレビCMとかでやっている大手の会社に任せておけば、だいたい1、2ヶ月もすれば埋めてくれます。

晴れて入居希望者の方が見つかれば、契約書はその客付けしてくれた不動産会社がすべて仲介業務をやってくれますのでお任せしています。そしてそのまま仲介会社がそのまま管理会社になることがほとんどなので、何かあれば連絡が来ますが1年に1回あるかないかくらいです。修繕対応なども、ほとんどは水回りでだいたいパッキンが緩んで水漏れしているとかのレベルなので、そのまま管理会社が水道屋さんを手配してくれれ3000円かかりました、とかの報告を受けるくらいです。以上が、購入からリフォーム、客付け、そして運営までの一連の流れです。

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3. 不動産投資をするメリット

不動産投資の一番のメリットは、ズバリ!他人の力で資産形成ができることです。普通投資と言えば株でも債券でもそうですが、自分で選択をしてその銘柄が上がるか下がるかの戦いです。そして株や債券を買うのにお金を貸してくださいと金融機関に相談しても門前払いをくらいます

しかし不動産の場合は、銀行から借り入れをして購入し、投資活動を実践することできます。これはなぜかというと、銀行にとって不動産を購入することは投資ではなく、賃貸経営と考えるからです。つまり事業性融資として、貸してくれているというのが正しい表現になります。言い換えれば、これは他人(金融機関)の力を借りて資産形成できているとも言えます。

もう一つは銀行からお金を借りて、返済するのは誰か?確かに私の銀行口座から毎月引き落としがありますので所有者である私自身というのは間違いありません。しかしよく考えてみると、私の口座に入っているお金は、私が入金したのではなく、厳密にはその不動産の入居者さんが支払ってくれています。実際、私は1円も入金していません。銀行からお金を融資いただいてスタートする不動産投資ですが、10年後、20年に完済したときには、すべて所有者のものになります。その期間ずっと返済し続けてくれたのは入居者さんです。融資だけでなく、返済も他人(入居者さん)の力を借りることができ、その結果資産形成できているのは、凄いことだと思います。

4.不動産投資の苦労や大変さ

一番苦労したのは、空室がなかなか埋まらなかった時です。購入した最初の1棟目アパートで、空室が1室あったのですが、始めての募集だったので苦労しました。募集は不動産の購入を仲介した会社にそのまま依頼をかけていたのですが、客付け力が弱くなかなか決まりません。私はリフォームして差別するために、洗面台を新品にして、和室のお部屋を洋室に変更し、キッチンには赤く目立つカラーシートをホームセンターで買ってきて張りました。それでも決まらなかったので、家賃を4万円から3万5千円くらいに落とした所すぐに決まりました。

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この経験から言えることは、リフォームをしっかりやって、家賃を調整すれば、よっぽど過疎地でもない限り、住みたいという人は見つかるということです。私のアパートがある街も、市ですが人口は4万人程度しか住んでいません。それでも住んでくれる人はいます。スーパーもコンビニも一切ない場所は厳しいかもしれませんが、そうでなければリフォームをきっちりやって、家賃を割安にすれば入居付けは、恐れるほど難しいことはありません。運営中は、小さな修繕は発生しますがだいたい少額のお金で解決します。以上より、不動産投資の一番のリスクは空室だと断言できます。銀行からお金を借りている以上、お金が入ってこなければ返済できないからです。逆に言うと、満室であれば怖いものは何もないとも言うことができます。

4. 不動産投資で資産が増える”カラクリ

前置きがながくなりましたが、最後に本題です。不動産投資は他人の力で資産形成できるということを先ほど書きました。しかし最初の1棟目は大きな物件ではなく、戸建てなど小さな不動産から購入するほうが安全でしょう。例えば、地方のちょっと田舎の戸建てであれば400〜500万くらいで売っているものも少なくなりません。そのような戸建てであれば頑張って貯金を貯めて現金で買うのもアリです。その場合の収支シュミレーションとその後の資産拡大スピードについて、ここでは触れてみたいと思います。前提はこんな感じです。※実際の私の経験より、限りなく現実に近いイメージにしています。

前提条件

◆ 初期投資は現金で500万円の戸建てを購入する

◆ 毎月の家賃は6万円とする(試算を簡素にするため家賃下落は省く)

◆ 管理会社への管理費は毎月家賃の5%

◆ 3年に一回退去が出てリフォームは30万円(クロス中心)

◆ 5年に1回修繕費用20万円を想定する

◆上記条件のもと、500万円の戸建て経営をしたときの収支表

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この収支表を見ると、毎月6万円の家賃を稼ぐ物件の場合、7年目で400万円を超える累計利益(貯金)ができます。ちょっとわかりづらいので図にするとこんな感じです。毎月着実に、貯金が増えていくのが分かります。

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そして400万円貯まった時点で、そこにサラリーマン給与から例えば100万円だけ追加して2棟目を購入します。すると、8年目以降は、1棟目の6万円と2棟目の6万円の合計12万円の家賃が毎月貯まるようになります。そのペースで行くとその時点から3年後(1棟目購入から11年目)には3棟目が購入できます。

あとはこれをドンドン繰り返していくと、1棟目購入か20年後には毎月の家賃収入が80万円を超えていて、かつ無借金の不動産が手元に14棟ある状態になります。もちろん20年も経てば、最初の1頭目はかなり古くなってしまうので途中で売却している可能性が高いですが、売却すればまたキャッシュが生まれますので、また購入費用に充てることができます。

今回は購入時の仲介手数料や登記料は勘案していませんが、戸建ての特性上、ファミリー層だと入居期間は3年より長くなることが多いのでリフォーム費用はここまで高頻度で発生しません。あくまでシュミレーションの話としてお考え下さい。ポイントは不動産投資は、儲けた利益を再投資するので、資産拡大が早いということになります。また減価償却費という税務上の経費が作れますので、住民税が安くなったり所得税が還付されたりなど税務上のメリットも享受することができます。節税メリットはこちらの記事を参考にしてください。

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5.よくある質問

最後にネットコミュニティや私のブログでよく聞かれる5つの質問について回答します

【Q:なぜ他の投資ではなく”不動産投資”を選んだのか?】

先ほども書きましたが、他人資本での資産形成ができるからです。上記のシュミレーションはすべて現金で戸建てを買い増ししていたケースですが、これを銀行からの借り入れもうまく絡めていくと、より手元のキャッシュフローが厚くなるので次の不動産を買い増しするスピードが早くなります。

【Q:多額の借金はこわくないのか?】

私は最初は現金で不動産を買いながら、余裕が出てきたら融資を引く方法を取っているので、自分の今の体力や精神的な許容度に合わせて、増やしています。不動産を買ったからと言って、急拡大する必要はありませんし、自分のペースで増やしていけばいいと思います。売却すれば借入金がいつでも完済できるくらいの借り入れであれば致命的な傷は負いませんし、むしろ賃貸経営という事業の勉強にもなるので自分にとってはメリットの方が大きかったと思います。その為には最初は小さな不動産購入が良いでしょう。

【Q:買ってはいけない物件はどんな物件?】

新築ワンルームの投資物件はだいたいハズレが多いと思います。よく不動産会社の男性の営業マンが電話営業しているようなものは危ないです。ワンルームというのは実需(住む人)が購入する可能性は少ないので、買うのは投資家のみです。すると売却するときに買ってくれる人がいなければ売ることができなくなります。またワンルーム等の物件は管理費や修繕積立金などもかかりますので、総じて利回りも低くなります。

もしワンルームでチャンスがあるとしたら、東京23区内の中古の激安ワンルームを格安で購入&リフォームして、高めの家賃で貸せば利益が出ますし、高利回りにできれば投資家の人に将来売却も容易ですが、それだけ物件への目利きが必要になりますし、この不動産相場が高騰した現代で、それを探すのは至難のワザです。

【Q:災害リスク、家賃滞納リスクはどうするのか?】

 災害リスクは、火災保険や地震保険に入っておけば多少のトラブル時に保険金が下りるので安心です。ただしハザードマップなどで浸水エリアや津波エリアの物件を購入するのは控えたほう良いでしょう。家賃滞納については、ちょくちょく入金が遅れることはあっても管理会社がしっかり督促してくれますので問題ありません。また家賃保証会社に入ってもらっていますので、保証会社が代位弁済してくれれば長期滞納時にお金が入ってこないということは無くなります。ちなみに私の所有物件で、半年とか1年も家賃を払ってくれず強制退去になったことは過去一度もありません。

【Q:融資はどうやって引くのか?】

融資を使って不動産投資をすると言っても、属性(職業、年収、勤務年数、年齢、世帯有無)などによって融資可能な金融機関が変わってきます。地方で働く派遣社員の人と、お医者さんでは選択できるオプションが異なってきます。そして属性を超えた融資は基本は難しいと思ってください(金融機関内には明確なルールがあります)。

私も、最初は書籍に掲載されている情報を元に金融機関を当たりました。石原博光さんの「まずは、アパート一棟買いなさい!」や、紺野健太郎さんの「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則」などは、属性ごとの融資可能金融機関について詳しく書いてあり、分かりやすいです。

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 最後に

けっきょく不動産投資を勧めるような内容になってしまったかもしれませんが、それはこの記事の本来意図する目的ではありません。不動産投資のことがまったくわからない人や、なんだかリスクが大きいと思っている人が、少しでも身近に感じてもらえればと思って書きました。

不動産は、衣食住でいうと「」の部分なので、人が暮らしていく上では欠かせないものですし、服を売ったり、食べ物を売ったりするのと大して変わりない、と私は思っています。アパレルショップをやっても売れないかもしれないとか、飲食店を開業してもお客さんが入ってくれるか分からない、と思っていたら何もスタートできませんが、この洋服オシャレですね!とか、このお店美味しいですね!と言われると嬉しくなってまた頑張るのと同様に、入居者さんから「素敵なおうちですね!ここに決めます!」と言ってもらえることは、賃貸経営をしていて一番よかったと思える瞬間です。そして不動産投資はじっくり落ち着いて経営ができますし、一度入居すれば、数年〜長い方は気に入ってもらえると10年くらい居住してくれる方もいらっしゃるので、じっくり資産拡大したい方には堅実な投資方法だと思います。今日はこれでおしまいです!ペリカン

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