不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い【区分マンション・戸建て】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。10棟の不動産経営をしつつ、地方でのんびり生活しています。

 

不動産投資における「利回り」というのは、物件の明暗を分ける大きな要素の一つです。

 

たまに「利回り」の記載されていない物件情報がありますが、信用に値しません。

 

それだけ利回りという要素が大切なのですが、これが投資判断を狂わせることもあるのですよね。

 

今回は、表面利回りと実質利回りの違いをわかりやすく解説します。

表面利回りと実質利回りの違いとは?

表面利回り」は、例えば1000万円の不動産で毎年100万円稼ぐなら、10%の利回りということなります。

 

これは「家賃収入÷購入価格」という単純なルールなので分かりやすいでしょう。

 

一方「実質利回り」は、同じく1000万円の不動産で毎年100万円稼ぐけど、例えばローン金利が某S地銀ように4.5%という高金利になってしまうと、金利返済だけで年間45万円になります。

 

これ以外にも、管理料がだいたい5%かかります。年間家賃100万なら5万円ですね。あとは、税金(所得税・住民税)などが引かれて最終手残りがおそらく30万円くらいになります。これが実質利回りと呼びます。

 

1000万円の初期投資で年間30万円の利益というと、利益率3%となり、株式配当と比べても悪くないように感じますが、不動産が中古であれば、エアコンが壊れたら6万円、給湯器が壊れたら10万円など、修繕リスクが常に付き纏います。

 

それ以外にも、賃貸募集時の広告料、火災保険料、固定資産税、区分マンションなら管理費・修繕積立金など、さまざまな支出が存在します。

 

したがって不動産投資において、起こりうる費用を熟知することにくわえて、投資物件ごとの固有のリスクを把握しておく必要があります。

 

不動産投資は、よっぽど都心でないかぎり、インカムゲイン率の高いビジネスなので、私は失敗しにくい投資だと思いますが、失敗しないことと、成功することは雲泥の差があるということです。

 

「損はしなかったけど、儲かりもしなかった」ということだと、時間の無駄になってしまいます。

区分マンション投資の利回り

先日、不動産会社から配信されたメールに区分マンション投資の情報が掲載されていました。スペックはこんな感じです(若干いじってますがほぼ同スペック)

 

  • 販売価格 760万円
  • 博多駅から徒歩6分
  • 築17年/間取り1K
  • 46,000円で賃貸中
  • 利回り7.2%
  • 修繕積立金8000円/月

 

この物件。投資としてアリでしょうか?ナシでしょうか?

 

まず毎月の収入が賃貸中なので46,000円ですが、ここから修繕積立金8000円と、管理会社に家賃集金など委託するなら、管理費が2,300円(5%)。毎月の手残りが35,700円で、利回りは5.6%になります。

 

これは「何もトラブルがなければ、毎月3万円入りますよ」という意味です。

 

もし入居者が退去すれば、リフォーム代に10万円くらいは掛かります。また不動産会社の賃貸募集の広告料が家賃1ヶ月〜2ヶ月分(5万円〜10万円)、住んでいる間に設備故障などあれば、そういった支出が発生してきます。

 

ここまで読んで察しの良い方なら分かりますが、不動産投資というのは経費や税金との戦いなのですよね。何もトラブルがなく、長期間住んでくれれば言うことはありませんが、実際はそんなことなどありえません。

 

低利回りの不動産を買うことほど、儲からないことはないのです。

 

これは760万円を全額キャッシュで購入した場合です。

 

ローンで区分マンションを購入すれば、ローン金利がかかりますので、区分投資で儲けることの難しさが、ここからも分かると思います。このあたりは以前の記事でも書きました。

(参考)不動産投資で区分マンションは失敗しやすい?メリット・デメリットまとめ

 

投資初心者は、小さな金額で買える区分マンションから始めよう!という不動産投資本がけっこうありますが、かなりリスキーだと思います。もちろん区分マンションがすべてダメな訳ではありません。

 

区分マンションでも10年くらい運営して、売却して出口を取れば、キャピタルゲインを得られます。しかし、キャッシュフローを増やしてサラリーマンリタイア(FIRE)したいという人には、不向きと言えるでしょう。

 

投資は自分のゴールを明確にして、そこに向かって走らないといけないということですね。

戸建て投資の利回り

私は、不動産投資をはじめるなら、戸建て投資からスタートするのをおすすめしています。

 

戸建て投資のメリットは以下です。

 

  • ファミリー向けで入居年数が長い
  • 供給数が少ないので競争力がある
  • 田舎でも家賃が高く取れる
  • 修繕積立金などがかからない

 

一方デメリットは、内覧時のチェックポイントが多い(屋根や床下など)、外壁塗装など大規模修繕が必要、リフォームコストが高い(クロス張替え面積など)が挙げられます。

 

しかしながら、区分マンションと違って、中古なら最低利回り13%以上など、高利回りで運営して一気にキャッシュ回収(インカムゲイン)を狙う投資です。

 

家賃も5万円〜7万円くらい取れる物件を購入するので、途中の修繕リスクも、家賃数ヶ月分くらいで対応すれば、売上に占める経費率が相対的に低くなります。

 

逆に、傾きのある物件を買ってしまったり、リフォームコストを見誤ったり、購入するエリア選定を間違えたりすれば、収益性が一気に落ちますので、戸建て投資が手放しで良いわけではありません。物件を見る選球眼が必要になるわけです。

 

(関連記事)戸建て不動産投資で最低限チェックすべき15のポイント

 

ダメ物件を買わないためには、知識の体得や、信頼できる人間に相談するなど、自己防衛が必要になります。

最後に

不動産投資で成否を分けるポイントは「利回り・収益性」です。

 

あとはどのような経費により手残りが減っていくのか、それを頭の中でしっかりイメージできて、正確に投資判断できる人が、良い投資家と言えるでしょう。

 

表面利回りだけに惑わされないたえには、日々の勉強と、実践で細かい経費と毎日のように向き合ってきた経験がないと、失敗しない投資はできても、成功する投資はできません。

 

『失敗しないことと、成功することには、雲泥の差がある』のです。

 

以下、関連記事です。

 

▼ペリカンの戸建て投資の手法について徹底解説しています。

 

▼まずは書籍等で知識を取り入れておくことは重要です。不動産関連や購入における注意点がざっと把握することができます。

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