ページ コンテンツ

あすなろLIFE

不動産投資、お金・資産形成などをテーマにブログを書いています

不動産投資の本当の利回りとは?表面利回りと実質利回りの違い

👍人気記事セレクション

f:id:Pelican:20170424143559j:plain

不動産投資の利回り

 

不動産投資において「利回り」というのは物件の明暗を分ける大きな要素の一つです。この「利回り」というワードがない物件情報(不動産の紹介)など、信用に足りませんし、実際そんな物件情報など、私は見たことがありません。

 

しかしながら、それだけ利回りという要素が大切な反面、それが投資判断を狂わせるキラー要素になりうることがあります。

 

それが「表面利回りと実質利回り」の理解をしっかりしているか否かなのです。

 

表面利回りと実質利回り

 

「表面利回り」とは、例えば1000万円の不動産で毎年100万円稼ぐなら、10%の利回りということなります。これは「家賃収入÷購入価格」という単純なルールです。

 

一方「実質利回り」とは、同じく1000万円の不動産で毎年100万円稼ぐけど、例えばローン金利が某S地銀ように4.5%という高金利になってしまうと、金利返済だけで年間45万円という額がロスになります。

 

またサラリーマンで自主管理できない人は、管理会社への支払いは5%が多いことから、ここでも5万円利益のカットが起こります。すると税引前利益で50万円、税金で30%引かれたら、最終利益(手残り)は35万円しかありません。

 

1000万円の初期投資で年間35万円の利益というと、利益率3.5%となり、株式配当と比べても悪くないように感じますが、不動産が中古であれば、漏水したら1万円〜2万円、給湯器が壊れたら10万円〜15万円など、修繕リスクが常に付き纏います。

 

それ以外にも、賃貸募集時の広告料、火災保険料、固定資産税、区分マンションなら管理費・修繕積立金など、さまざまな支出が存在します。したがって不動産投資において、共通して起こりうる費用を熟知することにくわえて、投資物件ごとの固有のリスクを把握しておく必要があります。

 

不動産投資は、よっぽど都心でないかぎり、インカムゲイン率の高いビジネスなので、私は失敗しにくい投資だと思いますが、失敗しないことと、成功することは雲泥の差があるということです。

 

「やってみて損しなかったけど、儲かりもしなかった」

 

、、、、ということでは、時間の無駄でしかありません。

 

区分マンション投資の利回り

 

先日、不動産会社から配信されたメールに区分マンション投資の情報が掲載されていました。スペックはこんな感じです(若干いじってますがほぼ同スペック)

 

  • 販売価格 760万円
  • 博多駅から徒歩6分
  • 築17年/間取り1K
  • 46,000円で賃貸中
  • 利回り7.2%
  • 修繕積立金8000円/月

 

この物件。投資としてアリでしょうか?ナシでしょうか?

 

まず毎月の収入が賃貸中なので46,000円ですが、ここから修繕積立金8000円と、管理会社に家賃集金・トラブル対応の管理委託するなら、管理費が2,300円(5%)。毎月の手残りが35,700円で、利回りは5.6%になります。

 

これは何もトラブルがなければ、毎月3万円入りますよ、という意味です。

 

例えば、入居者が退去すれば、リフォーム代に10万円くらいは掛かります。また不動産会社の賃貸募集の広告料が家賃1ヶ月〜2ヶ月分(5万円〜10万円)、住んでいる間に設備故障などあれば、そういった支出が発生してきます。

 

ここまで読んで察しの良い方なら分かる通り、不動産投資というのは経費や税金との戦いということなのです。何もトラブルがなく、長期間住んでくれれば言うことはありませんが、実際はそんなことなどありません。

 

低利回りの不動産を買うことほど、儲からないことはないのです。

 

これは760万円を全額キャッシュで購入した場合です。ローンで区分マンションを購入すれば、ローン金利がかかりますので、区分投資で儲けることの難しさが、ここからも分かると思います。このあたりは以前の記事でも書きました。

 

www.asunarolife.net

投資初心者は、小さな金額で買える区分マンションから始めよう!という不動産投資本がけっこうありますが、かなりリスキーだと思います。もちろん区分マンションがすべてダメな訳ではありません。

 

区分マンションなら、ファミリー向けのものを購入して、5年〜10年運営して、将来はマイホームを購入したい実需層に売却して出口を取れば、キャピタルゲインを得られます。しかしその場合でも、インカムゲインを常にプラスに維持しながら、投資をスピード感を持って拡大したい人には不向きです。

 

戸建て投資の利回り

 

私も以前、不動産投資をはじめるなら、戸建て投資からスタートするべきだと書きました。

 

www.asunarolife.net

 

 戸建て投資のメリットは以下です。

 

  • ファミリー向けで入居年数が長い
  • 数が少ないので賃貸需要が強い
  • 田舎でも家賃が高く取れる
  • 修繕積立金などがかからないこと

 

一方デメリットは、内覧時のチェックポイントが多い(屋根や床下など)、外壁塗装など大規模修繕が必要、リフォームコストが高い(クロス張替え面積など)が挙げられます。

 

しかしながら、、、

 

区分マンションと違って、中古なら最低利回り13%以上など、高利回りで運営して一気にキャッシュ回収(インカムゲイン)を狙う投資です。家賃も5万円〜7万円くらい取れる物件を購入するので、途中の修繕リスクも、家賃数ヶ月分くらいで対応すれば、売上に占める経費率が相対的に低くなります。

 

逆に、傾きのある物件を買ってしまったり、リフォームコストを見誤ったり、購入するエリア選定を間違えたりすれば、収益性が一気に落ちますので、戸建て投資が手放しで良いわけではありません。物件を見る選球眼が必要になるわけです。

 

ダメ物件を買わないためには、知識の体得や、信頼できる人間に相談するなど、自己防衛が必要になります。

 

最後に

 

不動産投資で成否を分けるポイントは、利回り、すなわち利益率です。

 

あとは利益(家賃収入)が、どのような経費により手残りが減っていくのか、それを頭の中でしっかりイメージできて、正確に投資判断できる投資家が、良い投資家になりえます。

 

表面利回りだけに惑わされず、真の利回り(リターン)をソロバンで、瞬時にはじき出せる投資家になるためには、日々の勉強と、実践で細かい経費と毎日のように向き合ってきた経験がないと、失敗しない投資はできても、成功する投資はできないと言えます。

 

何度も口を酸っぱく言いますが、、、、

 

『失敗しないことと、成功することには、雲泥の差がある』のです。

 

瑕疵物件を、 低利回りにも関わらず、高金利ローンを利用して買っていれば儲かるはずがありません。多くの人が、そのどこかの罠に陥りがちです。

 

www.asunarolife.net

 

www.asunarolife.net