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【不動産投資】木造一戸建て4LDK/千葉県八街市/利回り16.8%

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※賃貸不動産の「購入記」の第6回目になります。

 

2016年12月に5棟目の不動産(戸建て)を日本政策金融公庫の融資で購入しました。この戸建ての購入後に、公庫の担当者さんからは「次の融資は来年以降でお願いします」と言われてしまっていたので、次の展開をどうしようかと思案していました。

 

 目次

 

物件との出会い

そんな中、妻なら正社員で働いているし、妻名義で公庫に別の物件を持ち込めないかを思いつきました。夫がダメなら妻名義だ!と今年一番?の閃きがありました。

 

さっそく購入物件の検討をスタートして、数日経った2017年に2月中旬頃、前回5棟目の戸建てを仲介してくれた不動産会社の営業マンから、水面下の物件情報を教えてもらったのです。

 

聞いてみると、、、なにやらその仲介会社で入居付けした戸建てで、売りにだしたいらしいのです。まだ物件資料もできていませんでしたが、スペックは築30年・木造一戸建てで、価格は330万とそのエリアにしては70万くらい割安。

 

「明日の朝内見できますか?」と聞いたら、OKとのことだったのでさっそく見に行きました。

 

建物外観は、築年相応という感じで可もなく不可もなくというかんじ。キッチンが古めかしいのと、お風呂の塗装や床タイルがはがれていたので、修繕費用がかさみそうでしたが、ガス会社を活用しながら進めればなんとかなりそうです。一番良かったのは、駐車場が2台並列で完備されていることです。地方で駐車場2台付きの戸建てはかなりのベネフィット。築30年だし、あと10年〜15年は余裕で貸せると判断し、これは買いだ!と直感でわかりました。

 

買い付け〜融資依頼

実はこの物件、翌日にもう1件投資家の内見があると聞いていたので、スピード勝負です。妻にも「買い付け入れるよ!」とLineで送って、翌朝には10万円だけ指値して320万円で買付証明を送りました。

 

あとから見た投資家さんは満額で購入したい希望があったそうですが、私の買い付けを優先してくれて、夜には売主さんからもOKの返事をもらうことができました。

 

ここから公庫に融資打診ですが、今回はリフォーム費用を50〜60万円ほどで見積もりましたが、公庫には130万円の見積もりを提示して、450万円の融資承認をもらうことができました。公庫は、設備+リフォームを一括で貸してくれるので、本当に便利な金融機関だと思います。

 

融資条件は、物件価格320万は1.25%、リフォーム130万は0.82%で、期間15年での融資という条件です。利率が低いのは、私の住んでいる場所が千葉北部で、東日本大震災の被災地認定されているエリアなので、そこでの優遇金利が適用されました。

 

リフォームプラン

ファミリー物件のリフォームは、特に水回りが、働く主婦の方からはかなり見られますのでバッチリキレイに美装しなければいけません。

キッチン

 

キッチンは、恒例のカッティングシートをDIYで施工しました。また水栓の交換と、その周りの汚れが酷かったので、真っ白のキッチンパネルを貼ることで目隠ししました。これらはすべてプロパンガス会社さんに、ガス切り替えと一緒に、貸与契約で施工してもらいました。

 

リビング

 

リビングは、クロスを全交換しました。私のマイホームと一緒のカナリー色を使用して明るい食卓の雰囲気になるよう演出しました。

 

お風呂

 

一番やっかいだったのはお風呂。切り替えを予定していたプロパンガス会社が、職人が捕まらず工事が大幅に遅れるということで、急遽別のガス会社に切り替えたことで、貸与契約の中に、お風呂のリフォームを入れられなくなりました。

 

そうしたらいつもお願いしているクロス屋さんが「僕、塗装もできますよ」という神の声があり、急遽クロス屋さんに、お願いすることにしたのです。

 

お風呂は、天井・壁面・タイルなどすべて塗装し直して、床のボロボロタイルは、バスナフローレという塩ビのシートで施工。水栓はホームセンターで買ってきたやつを、無料で取り付けしてくれました。これで不潔な汚いお風呂が、見違えるようにキレイになりました。

 

洗面所

 

洗面所もクロス交換と、クッションフロアを変更。洗面台は現地に直接配送し、私がDIYで取付けました。洗面所の取付けは2回目なので、だいぶ慣れてきました。

 

トイレ

最後に、トイレは背面がアクセントクロスを入れて、クッションフロアを変更しました。飾り付けとペーパーホルダーは私が、ニトリとホームセンターで買ってきたものを使用しています。ニトリは、本当にお洒落で安いものが見つかるので、IKEAと並んでオススメです!

 

募集スタート

入居募集は、そのまま売買仲介してくれた不動産会社で、家賃5万6000円で開始しましたが、募集スタート時期が4月5日からだったので、まったく反響がありません。

 

そこで、、、

 

賃貸はやはり、ホームズSUUMOがポータルサイトでは強いので、そこを研究して価格調整を試みました。このあたりはポータルサイトごとに表示方法が違います。

 

例えば、賃料を安い順に並べた時に、ホームズは「家賃順」で出てきますが、SUUMOは「家賃+管理費」と管理費も込みの金額で、優先順位付けされて表示されます。

 

ということは、、、ホームズでは、家賃54000円で出すより、家賃52000円+管理費2000円で出したほうが、上に表示されるということです。そうすれば53000円の家賃の物件より、家賃52000円+管理費2000円で出したほうが、自分の物件の方が見られる可能性が高くなり、有利になります。

 

こういった細かい家賃調整+リフォームの写真を広角レンズのカメラで撮影した写真を、不動産会社に送って、サイトを変更しました。また客付け会社を、今回は1社から3社に増やしました。ウェブだけだと客付け会社を増やしても募集広告は一つしか出ないのであまり意味がありませんが、店頭募集もあるので社数は多いほうが、確率が上がるのは確かだと思います。今回はウェブから反響があり、1週間後に内見が入って、1組目でめでたく成約となりました。

 

このようにマーケティング(ウェブの募集・募集社数の増加)というのは、オーナー側でも努力できることがかなりあるということです。反響や内見が無いときに、果報は寝て待てと言わんばかりに、ただ手をこまねいていてはもったいないです。原因は、写真がダメなのか、家賃の見せ方がダメなのか、を経営者であるオーナーが判断し、対策を取れば、結果も劇的に変わってきます。

 

あとはどれくらいのスピードで入居付けしたいのか?によって、取るべき対策が変わってきますが、私の場合は、空室が1ヶ月長引くくらいなら、2〜3千円の減額で済むなら、さっさと入居付けしたほうが、損失も最小限で済みますし、心理的にも楽です。

 

むしろ2〜3千円の減額ができないような低利回りの物件を買ってはいけない、ということでもあります。

 

おわりに

今回の戸建ては、入居付けにおいて私個人としても、とても勉強になりました。また繁忙期が終わった4月でも十分反響を得られて、成約に結びつけることができたことは、大家としての大きな自信にもなりました。

 

次回は、アパート購入に向けてまた始動します。なぜなら5棟目の戸建てが無担保で持っているので、それを使わない手はありません。では、次回に続きます。

 

私の戸建て投資の手法です。初心者におすすめの不動産投資かと思います

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