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不動産投資における管理会社選びのポイント

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不動産投資において「どのような物件を購入するのか」というのと同じくらい重要な事が「良い管理会社を見つけること」だと私は考えています。

 

なぜならば、入居付けの力が弱いことで空室率が高くなっていくようでは賃貸経営が成り立たないからです。利回り20%でも稼働率7割なら、実質14%の利回りということになります。

 

私の所有物件において、一時的な空室が出ても年間を通じた稼働率が95%程度で推移しているのは、ひとえに「強い管理会社」の存在があるからです。賃貸経営で私が重視ししている管理会社選びのポイントについて、4つの視点で纏めてみたいと思います。 

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1.管理形態の違いを知る

元来、いわゆる「管理会社」というのは家賃入金管理・督促・トラブル対応を中心とした存在でした。インターネットがない時代には町の不動産屋さんがそれを担い、入居募集も店頭または新聞広告等で行っていたわけです。

 

それが1990年代にインターネットが浸透したことで、不動産業界も大きく変わりました。この頃からネットを使った広告掲載が主流になっていきます。エイブル・アパマンショップなどがFC化で一気に事業が拡大したのも、90年代と言われています。

 

もちろん地主であれば管理中心の不動産会社で問題ありません。しかし、我々のような不動産投資家にとっては、それでは物足りないものがあります。

 

私も「管理+客付け」の両方に強い会社を選ぶようにしています。「管理+客付け+売買」まで行っていれば、不動産の出口戦略を相談することもできますので、尚良しと言えるかもしれません。

 

最近では「客付け」を中心にやっている会社も多くなっているように感じます。こうした会社は、魅力的な賃貸物件(人気のある物件)から埋めていき、賃貸仲介料でのみ収支を立てている会社ということになります。

 

こうした客付け中心の会社は、管理委託契約の締結に力を入れていないので、管理料(通常5%)を取らない会社がほとんどです。家賃の督促は、保証会社にすべて任せているので、オーナーに家賃満額が入ってくるメリットがあります。

 

一方で、管理面が弱く、トラブル対応も得意ではないので、アパートやマンションなど集合住宅の管理を任せるのは向きません。トラブルの比較的少ない戸建て投資であれば、こうした客付け中心の会社の強みが活かせると思います。

2.入居付け力

不動産投資家が管理会社に求めることは、ズバリ「客付け力」でしょう。競争の激しい賃貸業界で、安定的に空室を埋めてくれる会社は心強い存在です。

 

先程の「管理+入居付け」の両方に力を入れている不動産会社であれば、管理物件の入居率を社内目標にしています。営業マン個人の目標も、管理物件とそれ以外の一般物件では、客付けすることによる目標達成スピードが異なるような仕組みになっている会社が多いです。つまり、管理物件を中心に客付けを頑張ったほうが、目標達成がしやすい数値管理になっているということです。

 

管理会社の入居付け力を測る指標としてもう一つは、オーナー自身が他の不動産会社に訪れて直接営業もOKにしている会社かどうかです。中には両手で仲介料を取りたいために、オーナー自らの営業を嫌がる会社もあります。そういった点も、管理会社選びの段階でヒアリングすることが大切だと思います。

 

ちなみに私の所有する、千葉県松戸市アパートの管理会社さんは、他の客付け会社での入居付けもOKしてくれています。しかも他社で決まったときにはオーナー負担が増えないように、仲介料無しでOKしてくれています。それくらい管理物件が常に満室であることを重視してくれる会社であれば、継続して管理をお願いしたくなります。

3.管理料金

管理料金の相場は、通常「家賃入金額×5%」という会社が多いです。アパートで20万円の家賃であれば1万円。30万円の家賃入金であれば、1万5千円が差し引かれるということです。

 

5%引かれるということはオーナーの手残りも少なくなりますが、この管理料によってトラブル時の対応、リフォーム会社への修繕取り次ぎ、入居者が退去する際の退去立会いなどもすべて行って頂けますので安心です。

 

不動産会社によっては、5%の管理料の中で、アパートの定期清掃を月に1〜2回程度入れてくれる素晴らしい会社さんも増えています。

 

注意しなければいけないのは、5%の管理料以外にも、トラブル対応料金やサポート料金などという名目でオーナーに料金を徴収する会社もあるので、管理委託契約前にしっかり確認することが望ましいと思います。

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4.スピード感

管理会社が地場の会社さんだと対応スピードが遅い会社が多いです。メールしても返信が5日後とか、最悪は返信さえ無い不動産会社もあります。こういう不動産会社に管理委託すると、オーナー側のストレスが大きくなりますので気をつなければいけません。

 

例えば私のアパートでは、退去立会いからリフォーム業者によるリフォーム費用の見積もりまで2〜3週間掛かると言われたことがあります。そしてリフォーム工事完了まで考えると最低1ヶ月くらいかかるということです。これでは早期の空室対策ができません。

 

理想的なスケジュールとしては、退去立会いとほぼ同時にリフォーム見積もりまで完了し、翌週からリフォーム工事に入るくらいのスピード感です。そうすればトータルで2週間もあれば退去立会いからリフォーム完了まで終わり、その後すぐに賃貸募集に入ることができます。

おわりに

最初の管理会社選びでは、電話でのヒアリングだけでなく、実際にお店で管理担当スタッフと会って対面で会話してみることが何より大切だと思います。管理費用や内容だけでなく、お店の雰囲気やスタッフさんの印象・姿勢でも見えてくるものがあります。

 

最終的に、トラブル対応も早く入居付け力もある良い管理会社と出会うことができれば、長期的な賃貸経営がほんとうに楽になります。「管理会社は賃貸経営を大きく左右する」というのは私の持論です。ぜひ粘り強く、良い管理会社を探していただきたいと思います。

 

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