ページ コンテンツ

あすなろLIFE

不動産投資、お金の話、WEB・IT、雑記など多方面にブログを書いています

不動産投資における複利とは?5つの視点で考える

👍人気記事セレクション

不動産投資の複利

世の中のあらゆる投資は複利による再投資をすることが、最も投資成績を伸ばし、かつ元本も大きくなっていきます。今日は、不動産投資における複利効果について考えてみたいと思います。

 

一般的な複利の概念

アインシュタインが”20世紀における最大の発明”と言った「複利」ですが、現在では資産形成における重要な要素の一つになっています。まずは単利と複利についておさらいです。

 

例えば、あなたが1000万円持っているとして毎年5%の”単利”で利息を付けてくれる金融商品があったとします。すると1年で50万円の利息が付いて、1050万円になります。2年目以降も50万円ずつ利息が付与されるので、5年経つと250万円の利息が付いて元本は1250万円になります。これが単利計算です。

 

これが”複利”になると1年で1050万円というのは変わりませんが、2年目は52万円利息が付きます。単利だと50万円なのに、複利だと52万円になり、2万円だけ多くなっています。たった2万円じゃないか!と思うかもしれませんが、5年だと1276万円になるので、この時点で単利(1250万円)より26万円ほど多くなります。

 

複利の効果を分かりやすくするために、もう少し期間を長く取ってみましょう。

 

例えば20年で見ると、1000万円の元本は単利だと2000万円になっていますが、複利だと2653万円になります。この時点で600万円以上の差が開いてしまいました。30年だと単利では2500万円ですが、複利だと4321万にもなります。複利というのは最初は効果が見えづらいですが、長い期間にしていくと大きな効果を発揮することが分かります。

 

上記は利息5%での計算でしたが、もし利息10%になると凄いことになります。単利だと1000万円の30年後は4000万円ですが、複利だとなんと1億7400万円にまで膨らみます。元本・利回り・期間の多寡により爆発的な効果を発揮するのが「複利」なのです。

 

次に「不動産投資における複利の効果」について5つの視点で私見を述べてみます。

 

f:id:Pelican:20170712110319j:plain

1.不動産投資は”融資”で複利効果が増す

不動産投資を生業にすることの最大のメリットは「レバレッジ効果」です。

 

レバレッジとは、”てこの原理”のことですが、簡単に持ち上がらないものが持ち上がってしまう力のです。不動産投資は投資の中では唯一事業性の融資を引っぱることができる投資です。そして融資によるレバレッジ効果は、投資元本を飛躍的に増やすことにつながります。

 

不動産投資で金融機関から引ける金額は、一般的に年収の10倍〜20倍とも言われていますので、500万の年収の人であれば5000万円〜1億円は可能ということになります。もし手元に現金が1000万円でも2000万円でもある人であれば物件次第では、もっと多くの融資を引っ張ることも不可能ではありません。

 

サラリーマンで個人で引ける最大金額は2億円〜3億前後が一つの目安になると言われています(医者・士業はもっと高くなります)。しかし、それ以上の借入は法人融資でないと厳しいでしょう。注意しなければいけないのは、融資によるレバレッジで複利効果が大きくなる反面、投資物件が良くないと逆ザヤ(マイナス効果)になることです。

2.購入する不動産の目的を定義せよ

不動産投資というのは実に奥が深いものです。1棟目を購入してキャッシュフローが毎月15万円ほど生まれても、2棟目、3棟目を買えない人はいます。一方で、1棟目はキャッシュフローが5万円しか出ないけど、それを担保にしたり貯まった現金も再投資して2棟目、3棟目を購入していける人もいます。

 

すなわち現金投資でもない限り、継続的に購入するためには「戦略」が必要になります。不動産投資も、ある程度の規模がないとインカム収入を実感しづらい投資ですから、買いましていく中で、キャッシュフローや経験・スキルを養っていくというのは非常に重要です。

 

キャッシュフローも出て資産性もある物件を購入できればベストですが、通常は資産性があってもキャッシュフローが出ないとか、キャッシュフローは出るけど資産性がないという物件が多い中、どのような戦略で買い増しを継続できるかが一つのポイントになります。だから購入物件と融資の組み立てが最も重要になってくる訳です。

3.家賃収入に手を付けず再投資に回す

得られたキャッシュフローをすぐに使ってしまう人は不動産投資に向いていません。なぜなら複利により元本が大きくなって、その大きくなった元本に大してまた利息が付くという仕組みですから、消費が多い人は途中で一旦元本が削られてしまいます。

 

「お金持ちはコップから溢れた水を飲む」

 

これは投資の格言でもありますがと、まずはコップを一杯にすることを第一に考えて、質素倹約と日々の経営努力が何よりポイントになってきます。したがって「早めの贅沢は悪」ということ肝に銘じて、私も毎日、経営改善について思考を巡らせています。

4.組織を大きくせずとも売上を増やせる

通常、会社を立ち上げて売上規模を拡大する時には、必ず「雇用」を伴います。商品やサービスを売るためには、営業マンが必要ですし、会社が大きくなるとバックオフィス(経理・総務部門)の比重が大きくなります。

 

しかし不動産投資においては、売上が大きくなっても雇用を必ずしも必要としません。資産規模が50億、100億と超えてくれば、領収書も多くなるし電話の頻度も増えるでしょうから、パートの事務員さんくらいは必要になるかもしれませんが、メガ大家と呼ばれる資産規模10億円くらいなら、社長一人でもやっていけます。

 

なぜなら、それらはすべて「外注」しているからです。営業マンは、管理会社や客付け会社がいますし、確定申告は税理士の先生がやってくれます。自分がいなくても、だいたいのことは回っていく仕組みなのです。組織のマネジメントに疲れたり人間関係の煩わしさが嫌な人(私もそうですが)にとっては、他人に縛られない人生は心地の良いものです。

5.早めのスタートが人生を豊かにする

複利効果を得るためには、なにより時間がかかります。それは複利が時間の経過とと共に威力を発揮するからです。そういう意味で、不動産投資は50代よりも40代、40代よりも30代、30代よりも20代というように、人生における早めの時期からスタートすることが望ましいと思われます。

 

早めにスタートすればそれだけ有利になり、若い時期に複利効果の実感をすることができます。すると60代、70代など人生の後半においても年金が出るかどうかなどまったく不安に感じる必要も無くなりますし、本当に余裕の心持ちで過ごすことができます。

 

以下、不動産投資をスタートする際にオススメの過去記事です。

 

▼頭金をいかに早期に貯めてスタートするかが最初のポイントです

www.asunarolife.net

▼不動産投資は金融機関の融資基準を知ることが規模拡大には必須です

www.asunarolife.net

▼買ってはいけない物件というのは経験しないと分からないことも多いものです。

www.asunarolife.net