ページ コンテンツ

あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

【不動産投資】木造アパート/千葉県松戸市6世帯/利回り13.6%

👍人気記事セレクション

松戸アパート

 

※賃貸不動産の「購入記」の第7回目になります。

 

2016年夏にサラリーマンを辞めてからというもの、戸建てを2棟購入することで満室時の家賃収入は65万円ほどになりました。

 

しかし戸建てばかり購入していても、キャッシュフロー拡大にインパクトが薄いので、もう1棟アパートを購入して、より家賃収入を盤石にしたい思いもありました。

 

そこで3棟目の戸建てを、公庫の無担保融資により無抵当の状態だったので、これを担保にノンバンクで融資を引いて、アパートを買い進める作戦でひたすら物件を探す日々が続いていたのです。

 

 目次

 

探せど物件見つからず

サラリーマンを辞めると時間が沢山あるので、物件情報のポータルサイトも毎日3回(朝・昼・夕)もチェックしていました。1日50〜100件ほどは見ますが、私の場合は関東近郊(千葉・埼玉・茨城・群馬)で、めぼしいものがあったらすぐに資料請求して、よければ現地を見に行って、ということの繰り返しでした。

 

ある時、茨城県の取手市で良いアパートがあったので見に行きました。築30年で3DK×8戸で利回りも15%近くあったのですぐに現地視察しましたが、駐車場が6台しか取れません。50メートル先に月極はありましたが、近隣の不動産屋に電話ヒアリングしても、必ず1世帯に1台必要で、できれば2台ないと入居付けに苦戦するらしいのです。こういう駐車場不足物件は多々ありますが、大半はハズレ物件です。結局そうしたことから、この物件は断念しました。

 

次に埼玉県の鶴ヶ島市でアパートを見つけました。スペックは12世帯の利回り17%の木造アパートとかなりの良い条件です。近隣もそこそこ大きな街があり、学生もたくさん住んでいたのですぐに買い付け意思を表明しましたが、元付けがどこか分かりません。知り合いの不動産会社にレインズを見てもらって、直接元付けに連絡してもらったのですが、なかなか電話がつながらない状態で、やっと繋がったら、すでに買い付けが4、5本入って売り止めになっていて購入できませんでした。こういう場合は、元付けに直接、買付証明を送らないとスピードで負けることを痛感しました。

 

ここまで2ヶ月くらいの間、良い物件があっても、駐車場が無かったり、すでに買い付けが入っていたりなかなか見つかりません。しかし腐らず、毎日ポータルサイトをチェックするというのは、良い物件を購入するためには必須です。今回購入した松戸アパートも、あきらめずポータル巡回していたところ、突然私の目の前に現れました。

 

松戸アパートとの出会い

 

楽待を見ていたら、利回り14%弱で出ている松戸市内のアパートを見つけました。利回り的には、そこそこなのですが、何と言っても築年数が11年です。松戸市と言えば、東京のベッドタウンで人口も48万人ほどもいる大きな都市です。

 

今までアパートや戸建てを築25年〜33年くらいで購入してきた私にとっては、築11年で松戸市内のアパートなど夢のまた夢レベルです。今回は1Kが6戸のアパートで単身用でした。

 

物件が出た日に、不動産会社に資料請求しました。「買い付けは現地を見てからにしてください」と言われましたが、その日の夜は現地を見る時間が無かったので、とりあえず満額で買付証明だけ送っておきました。しかし私は2番手の買い付けになってしまいました。

 

まあ今回も買えなかったかと思って、あきらめて2週間ほど経ったころ、不動産会社から電話があり「1番手の方が購入を見送られたので、あなたに購入権が回ってきました」と言われました。

 

融資付けに難航

嬉しくて、すぐに前回2棟目のアパートに融資してもらった三井住友L&Fの担当者に、事前審査をかけてもらいました。しかしながら私の担保に入れる3棟目の戸建てだと古く&田舎エリアということもあって、融資金額が満額まで延びません。

 

そこで4棟目の戸建てを購入する時に、リフォーム費用を職人さんに多めに見積もってもらって130万円くらいの余剰があったので、それと短期的なカードローンを妻に150万円ほど引いてもらって、あとは手持ちの現金を入れて、松戸アパートはなんとかギリギリ購入できるラインまで持っていくことができました(カードローンは家賃4ヶ月分もあれば返せますので問題ないと判断しました)

 

4棟目の戸建ては公庫から無担保融資を付けてもらえなかったので、直接担保にできませんでしたが、リフォーム費用を多めに見積もって、余剰をつくったキャッシュを、松戸アパート購入の頭金に充てるという発想をしました。こうして売買契約までなんとか持っていくことができました。

 

リフォーム前の室内

アパートを無事決済することができましたが、問題は空室が2部屋あることです。

リフォーム前の室内写真はこんな感じです。

リビング&キッチン

洗面所

お風呂

 

築11年だけあって、とてもキレイなのですが、他の物件と比べても差別化はされていません。松戸エリアは、人口は多いですが、アパートも乱立している都市なので、普通に貸し出していてもまったく引き合いが出てきません。そこで今回もとにかく目立つ作戦でリフォームプランを考えました。

 

リフォームにおけるエッジの立たせ方

 

松戸エリアは社会人学生、両方のターゲットが狙えます。

 

物件は駅から徒歩12分とそこそこ遠いので、女性入居者はあまり期待できません。そこで社会人または男子学生にウケるお洒落でモダンな室内にする、というテーマを掲げてリフォームに着手。

 

キッチン

 

キッチンは、ホームセンターで売っているカッティングシートをDIYで施工しました。赤みがかった木目調をはじめて使いましたが、本物の木目に近いイメージが出せました。

 

リビング

 

リビングは1面を目立つアクセントクロスにしましたが、男性にも女性にもウケそうなお洒落なものを選びました。型番はサンゲツ/SG5905です。

 

投資家でもアクセントクロスは使い方が下手な人がいるので注意しましょうね。

 

女性投資家の人に多いのですが、女性ばかりにウケそうな配色(かわいい系)を使う人がいますが、基本は万人にウケないと意味がありません。また現地で見ると良い色合いでも、写真に撮った時に、キレイに色が出ないと、募集の段階ではウェブで見るのですから、そこでの引きが弱くなります。クロスは写真段階、そして現地とも両面から魅力的に映るものを選ぶべきです。

 

内見者が男性であっても、女性でもあっても10人中、8人〜9人は素敵!お洒落!と言ってくれるものを選ばないと、決定率に影響してくると思います。

 

鏡

 

鏡&棚の取付けはニトリで購入して取付けました。お部屋の反対側にクローゼットがあるので、振り向いた時に、服装やお化粧をチェックできる位置に施工しました。

 

リフォームは見た目だけでなく、実用性・機能性を考えることで、内見時の印象が違ってきます。今回このお部屋で入居が決まった女性も、この鏡をすごく気に入ってくれて申込みを入れてくれました。

 

お風呂

 

今回、お風呂のダイノックを職人さんに貼ってもらいましたが、これが想定よりかなり良い雰囲気を出せました。費用も3万円弱でした。使った型番は、ダイノックTV8160です。

 

洗面所

 

洗面所は、床をいつものテラコッタ調(品番:LH80789)にして、背面にアクセントクロスで濃いブルーで仕上げました(品番:ルノンRF8650)です。

 

これらの施工は職人さんに1日で仕上げてもらいました。

 

今回かかったリフォーム費用

 

私の場合、毎回、職人さんに直接発注します。一般のリフォーム会社はコストが高いので、何か他のメリットが出る場合を除いて、ほとんど使っておりません。

 

職人さんは、クロス屋さん・大工さん・清掃業者・ガス屋さんなど、みんなLINEでつながっているので、現地調査から見積もりまで、キーボックスで鍵を現地に置いておけば、すぐに見積もりから→資材発注→当日の施工まで流れるように作業を進めてくれます。

 

完成したら職人さんに写真をLINEで送ってもらって、問題ないようなら、工事代金をネットバンキングで振込みするだけなのでスムーズです。

 

ちなみに今回の上記のリフォームはすべてやって5万円台という低価格です。だいたい家賃の1ヶ月半で回収することができます。私が現地に行かなくても、これだけのリフォームを最短かつ低価格でやってもらえるチームができていることは、賃貸経営をする上で、大きな強みになっています。

 

もちろんリフォームは、DIYできるところは、私自らが出撃して施工します。ここは素人ができるコスト削減と、プロの職人にクオリティを追及してもらう部分をきっちり分けてやっています。入居者さんが気持ちのよい生活ができて、喜んでもらえるのが一番ですので、見た目にも機能的にも、差別化されたプランを毎回練っています。

 

おわりに

今回のアパート購入により、毎月の満室時の家賃収入は90万円を超えることができました。このうち経費率(管理費・ローン返済等)は30%強ほどですので、賃貸経営としては安定したキャッシュフローを得ることができています。

 

現在は、毎月数万円レベルの多少の修繕ができても、まったく問題ないですし、生活費を引いても繰上返済がどんどんできる体制になってきました。賃貸経営は、最初の家賃収入が10〜20万円レベルだと、心許ない気持ちがありますが、そこから30万円、40万円と増えてくると、一気に楽になってきます。

 

そこまで行く為には、、、、、

 

まず融資付けを考えてから物件を探すことと、何がなんでも満室経営を貫けるよう、マーケティング(競合分析・価格設定)をすること。お部屋のリフォームをターゲットに合わせてとことん拘って、低コストかつ高クオリティな商品を提供していくことで、空室期間を最小限にすることがポイントであると考えています。

 

賃貸経営がうまくいかない人は、ローンの返済比率が高すぎて破綻するか、マーケティング能力がなく、満室経営できない(空室期間が長い)ので、キャッシュフローが出ない経営になってしまっているかのどちらかが多いと思います。逆にいうと、そこさえキッチリできれば不動産投資による、資産拡大やサラリーマンリタイアは十分可能です。

 

私個人の賃貸経営は、今年は繰上返済の年にして、財務改善してから次のステップに向かいたいと思っています。今後は法人設立と規模拡大を目指してやって行きます。

 

不動産投資で新築区分マンションについてのお話しです

www.asunarolife.net

カフェ相談会を実施中です。投資、貯蓄、人生について何でもOKです

www.asunarolife.net