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あすなろLIFE

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不動産投資のリアル!2017年10月の家賃収入と活動報告

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10月の不動産投資の収支です。恒例の1円単位の報告です。

 早速、家賃収入のリアルな金額を報告します。

 

10月の家賃収入

 

今月の家賃収入各物件の入居率は、以下のようになりました。

 

【長野アパート:132,000円】満室

収入132,000、管理費7,128円

【群馬アパート:194,802円】8/10入居

収入211,000円、更新料10,000

清掃4,000円、駐車場6,000円、管理費10,550円

振込手数料648円

【千葉富里戸建:50,350円】満室

収入53,000円、管理費2,650円

【千葉市戸建:70,000円】満室

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建①:46,652円】満室

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建②:54,000円満室

収入54,000、管理費ナシ

【千葉松戸アパート:185,814円】満室

収入197,278円、更新料18,500、浄化槽清掃21,600

管理費7,824円、振込手数料540

 

収入合計は【795,778

経費差し引き後は【733,618】となりました。

 

今月は、家賃を先払いしている人の入金が無かったり、群馬と松戸アパートで2件ほど支払い遅延しているお客さんの家賃が入っていないため、見た目少なくなっています。

 

遅延している人はいつもの常連客ですw。しかし督促すれば、いつも入金してくれるので全く心配していません。こういうのは地方・低価格帯アパートの宿命ですね。

 

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所有物件トピックス

現在、24戸中22戸入居(入居率91.6%)になっています

 

先月から、群馬アパート(伊勢崎市/1K×10戸)の空室2部屋を埋めるために、全力を投入しています。2部屋ともリフォーム完了して以下のような感じになりました。

 

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今回は、二部屋ともアクセントクロスの色を変えてみました。なぜなら、今回初めての退去だったので、ネット広告で反響(問い合わせや内見希望)があるお部屋を見極めて、今後のリフォーム手法を見定めようという狙いがあったからです。

 

私の場合は、過度なステージングはやりません。男性でも女性でも、入居ターゲットが広くなるよう、万人にウケるような内装リフォームを心がけています。だから家具家電付きなど、ターゲットが小さくなるような余計なものは入れないようにしています。

 

この群馬アパートに施した「空室対策」を列挙すると、以下が主な対策です。

 

◎差別化リフォーム(クロス・ダイノック・カッティングシート等)
◎設備増強(シーリングライト・エアコン・モニターフォン・追い焚き給湯)
◎客付け会社を1社→6社に増加(現地での挨拶回り)
◎SUUMOで2ページ目までに出る家賃設定
◎広告料・フリーレントの設定
◎自分で写真撮影して客付け会社に送る
◎ジモティーの掲載

 

上記の対策を、8月お盆明け〜9月末の約1ヶ月くらい時間をかけて実施しました。反響としては、ジモティーからの問い合わせが5件くらいありましたが、すべて初期費用相談ばかりで内見には至っていません。あとは客付け会社から今週1件内見があるようです。

 

春に満室化した松戸アパートの時のように「地域最安値!」を打ち出せば、もっと内見が入るのかも知れません。しかし群馬アパートの場合は、地域最安値にすると家賃が1万円後半〜2万円前半になっしまので、それでは利回りが低くなってしまいます。

 

したがって差別化リフォームによるお部屋の価値UPを戦略の柱としつつ、SUUMOなどネット広告はなんとか閲覧されるポジションに置きます。あとは客付け会社をガンガン増やして、広告料キャンペーン等で、店頭での案内を最大化する作戦を敢行中です。

 

群馬のこのエリアは賃貸マーケットが飽和している空室率の高いマーケットです。しかし相場家賃が2万円台というこの激安エリアで、3万円台の家賃を取れるスキルと経験が付けば、大家としてはどこのエリアでも今後戦っていける!と前向きに捉えています。年内満室を目指して、引き続きトライ・アンド・エラーでやっていきたいと思います。

 

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