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あすなろLIFE

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不動産投資のリアル!2017年8月の家賃収入と活動報告

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8月の不動産投資の収支報告です。恒例の1円単位の報告です。

 

「満室」になったと思ったら群馬アパートで1室退去になりました。戸数が増えてくると、常時満室というのは難しくなります。しかし賃貸業は、満室を如何に長くキープできるかが鍵です。引き続き、1室1室やるべきことをやって早期満室になるよう努力したいと思います。

 

では早速、8月の家賃収入からです。

8月の家賃収入

 

今月の家賃収入各物件の入居率は、以下のようになりました。

 

【長野アパート:62,232円】満室!

収入132,000、広告費62,640、管理費7,128円

【群馬アパート:321,065円】9/10入居

収入401,500円、更新料6,000

清掃4,000円、駐車場6,000円、管理費20,075円

敷金返金33,000、修繕費22,712円、振込手数料648円

【千葉富里戸建:49,592円】満室!

収入53,000円、管理費2,650円、浄化槽点検4,428円

【千葉市戸建:70,000円】満室!

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建①:46,652円】満室!

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建②:54,000円満室!

収入54,000、管理費ナシ

【千葉松戸アパート:239,596円】満室!

収入254,440円、保守費4,320円

管理費9,984円、振込手数料540

 

収入合計は【1,014,940

経費差し引き後は【843,137】となりました。

 

長野アパートの広告費が家賃2ヶ月分掛かっています。また群馬アパートは修繕が2箇所(台所照明・換気扇)が発生し、経費が多くなっています。収入面では、ガス会社紹介料(300,000円)がありましたが、こちらは家賃収入には含めていません。

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所有物件トピックス

現在、24戸中23戸入居(入居率95.8%)になっています

 

8月頭に群馬アパート(1K×10世帯)で退去がありました。私自らでルームクリーニングをして、業者によるアクセントクロス張替えがお盆前に終了。

 

現在は、プロパンガス会社よりエアコン・モニターフォン・給湯器の刷新を提案されており、今月中には工事完了させます。8月末から写真の再撮影をして空室の入居募集をスタートさせる予定です。

 

お盆を挟んでしまったのもありますが、今回は退去から募集スタートまで3週間ほど掛かったのは反省点です。群馬アパートは、秋から大手の管理会社に変更します。来春の退去も考えて、対応クオリティと客付けスピードを加速させたいと思います。

 

今月は、取得税14万円(戸建て2棟分)を払ったのでスッキリしました。秋に松戸アパートの取得税が来ると思います。それまでに満室に返り咲けるよう頑張りたいと思います。

不動産投資の規模拡大について

 

私も不動産投資で規模拡大を模索しています。現在は所有不動産7棟はすべて個人で所有しています。

 

これはサラリーマン時代から賃貸業をしているので、法人を作って代表になると会社の就業規則違反に抵触してしまうのと、サラリーマンであるうちは物件の減価償却で申告所得をコントロールして、所得税・住民税を還付してもらう戦略でした。

 

しかしサラリーマンを独立してしまうと信用が無くなってしまうので法人を設立して、ちゃんと賃貸業として銀行からも事業評価してもらうほうが、長期的な融資面では有利になるだろうと思っています。

 

私の場合は現時点では収入がそこまで大きくありませんが、これから減価償却が切れて利益が出まくって税金で苦労していく可能性があるので、そろそろ法人化をしていこうと考えています。遅くとも来年(2018年)には法人で物件所有をして事業実績をつくれればベストですが、いろいろ支出もありますのでその時点で柔軟な判断をしていこうと思います。

 

そして法人は信用毀損しないように物件や融資年数を設計して、個人の賃貸収入は生活費を確保しながら、法人が大きくなってきたら個人所有物件は長期保有する物件を除いて、売却を検討しようと思います。

 

もちろん、ずっと個人所有で行く大家さんもいますし、法人化する人もいます。

 

その辺りは、不動産投資の規模をどの程度まで拡大するのかという最終ゴールから逆算するしかありません。したがって「いつまでに、どの程度の資産形成をするのか」という点が重要で、その戦略に沿った賃貸経営の舵取りをしていくのが大切だと考えています。

 

▼不動産投資をスタートする人は、まずは知識を強固なものにしましょう

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