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不動産投資のリアル!2017年6月の家賃収入と活動報告

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6月の不動産投資の収支報告です。恒例の1円単位の報告です。今月は税金関係の支払いが一服。空室2部屋のうち1部屋が埋まり落ち着きました。

 

残り1部屋の空室対策と、繰上返済が2017年の残りのアクションプランです。

 

6月の家賃収入

 

今月の家賃収入は以下のようになりました。

 

【長野アパート:108,980円】満室!

収入136,800円、管理費5,400円

清掃代3,240円、水栓修繕19,180円

【群馬アパート:249,652円】満室!

収入274,000円、清掃4,000円

駐車場6,000円、管理費13,700円

振込手数料648円

【千葉富里戸建:50,350円】満室!

収入53,000円、管理費2,650円

【千葉市戸建:70,000円】満室!

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建①:46,652円】満室!

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建②:49,840円満室!

収入106,000円、広告料56,160

【千葉松戸アパート:151,727円】6戸中5戸入居

収入159,278円、保守費4,320円

管理費6,388円、振込手数料540

 

家賃収入合計は【849,078

経費差し引き後は【727,201円

 

今月は前月までに入金済みの方や、たまたま入金が遅れた方が重なりました。それによりキャッシュインが一時的に少なくなっていますが、来月から通常営業に戻ります。

所有物件トピックス

申込みベース含めて24戸中23戸入居(入居率95.8%)です

 

長野アパートが5月末に空室が出ましたが、10日ほどで申し込みが入りました。繁忙期を逃しているにも関わらず申込みが入った要因は以下のように考えています。

  1. 家賃を割安にしていること
  2. 外観は築古でも内装をお洒落にリフォームしている
  3. 広告料を1ヶ月増額(合計2ヶ月に設定)

入居者は19歳の女性ですがお店で副店長をしているしっかりした方です。また保証会社+親の連帯保証というダブル保証にしているのでその点も安心。長野アパートは、エアコンを新設に加えてトイレのCF/クロス張替えも実施したので、長く住んでくれることを願うばかりです。

 

これにより空室は残るは、松戸アパート1室のみ。松戸エリアは、空室率が上昇しており家賃も崩れてきています。差別化できていないお部屋は家賃をかなり下げる必要があり、設備や築年数で差別化できていても割安さがないと、内見が入っても決定まで持っていけないお部屋が増えています。

 

こういった激戦区で戦うことは大変ですが、私自身のスキルアップには繋がっている実感があります。現在、マーケティングの8要素を徹底して繰り返しています。

 

ここは以前記事でも公開した内容です。

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減価償却費と法人設立について

今年の税金関係の納付がすべて終わりました。私の2017年の市県民税と健康保険料を合計しても年間で1万円以下と破格です。所得税は全額還付ということになっています。年金だけは変わらず毎月16000円ずつ払っていますけど。

 

これらはすべて減価償却費のおかげです。

 

減価償却費により確定申告上の収入が極端に低くなっていることで普通では考えられないほど節税ができています。私のように耐用年数超えの築古物件ばかり持っていると、4年間の短期償却ができるので費用化できる金額が大きくなります。

 

4年間は減価償却費の恩恵を受けて節税すると5年目以降になると減価償却費が無くなってしまいますから税金が大きくなります。しかし5年保有した不動産は、長期譲渡税になりますからそこで売却することで、利益確定にもっていくことが可能です。

 

しかし売却しただけだと単純に家賃収入が減ってしまいますから、また築古の不動産を買い直すことで減価償却費を確保します。これが節税しながら売上を一定に保つ戦略です。この場合、買っては売っての繰り返しになりますから、売上がガンガン増えていくわけではありません。

 

そこで「法人化」が出てきます。ある一定以上からは法人で保有することで、家族に専従者給与を払ったり、自宅兼オフィスにすることで自宅の光熱費や家賃を経費化したりすることもできます。

 

私は今後、個人保有(個人での不動産所有)は税金が掛からない範囲で継続しつつ、法人での事業実績にシフトしていくつもりです。このように「個人は節税、法人は融資で拡大」という戦略で、キャッシュフローを効率的に増やして、手元キャッシュを増やしていくのが30代後半の戦略になります。

 

▼減価償却費の仕組みが分からない人は確実にマスターしておきましょう。

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▼不動産投資のためにはまずは知識です。その次に行動力を破壊的に増やすことで優良物件に効率的にたどり着くことができます。

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