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あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

不動産投資のリアル:2017年5月の家賃収入と活動報告を公開!

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5月の不動産投資の収支報告です。

 

今月は、大量の固定資産税の支払い(全7棟分)、空室リフォーム、新たな空室発生と、てんこ盛りでした。繁忙期が終わったのにこの忙しさ。さっそく、恒例の1円単位の売上報告です。

 

5月の家賃収入

 

今月の家賃収入は以下になりました。

 

【長野アパート:128,600円】5月末1室退去予定

収入134,000円、管理費5,400円

【群馬アパート:346,552円】満室!

収入376,000円、清掃4,000円

駐車場6,000円、管理費18,800円

振込手数料648円

【千葉富里戸建①:204,970円】満室!

収入257,733円、広告料50,000、管理費2,826円

※退去清算収入込み

【千葉市内戸建②:70,000円】満室!

収入70,000円、管理費ナシ

【千葉八街戸建③:46,652円】満室!

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建④:49,840円満室!

収入106,000円、広告料56,160

【松戸アパート:151,727円】6戸中5戸入居

収入203,376円、広告料39,960

保守費4,320円、管理費6,829円

振込手数料540

 

家賃収入合計は【1,197,109円

経費差し引き後は【998,341円

 

所有物件トピックス

 

所有物件は、今月末1室空室が出るので、24戸中22戸入居(入居率91.6%)です。

 

松戸アパートを先月末から募集スタートして、3件ほど内見が入って、その内1件が申込に至りましたが、もう1部屋がまだ決まっていません。

 

家賃の見せ方を変えたり、WEBでの広告露出を変更して、やれることはやっていますが、完全に繁忙期が終わって落ち着いてしまっています。しかし、この需要の低さは、毎年経験しているので想定済みですので、引き続き1組1組の内見を大切にしていきます。

 

長野アパートが5月末で1室退去になります。1年半という短期入居になってしまったので、今回のリフォームではエアコンを取付けたり、トイレのクロス・フロアを変更などバリューUPして、また賃貸募集してみます。

 

不動産

 

今後の不動産投資について

 

今月から、”ローンの繰上返済”に、本格的に動く予定です。

 

不動産投資をスタートしてからというもの、当初は家賃収入ゼロでしたが、2年と4ヶ月という期間で、家賃収入が毎月100万円規模まで拡大することができました。

 

ここまでやってこれたのは私の資金力だけでは到底無理で、なにより金融機関から融資をしてもらえたことが一番の大きな要因です。

 

ここまで常にフルレバレッジで、身の丈を超えたローンを組むことは、それなりにリスクもありますが、常に精緻な計算をした上で、リスクテイクをしてきたつもりです。

 

一度しかない人生ですから、石橋を叩いて渡るだけでなく、頭に汗して取れる範囲内でのリスクを引き受け、その対価として、普通の人では得られない利益を享受する活動は、本当にやりがいがあります。

 

しかし現段階で、私の個人の与信は一旦使い果たした感があります。ゆえに、2017年の残り7ヶ月は、繰上げ返済をして、融資枠をまた復活させたいと思っています。

 

不動産投資というのは、、、、

 

自分が寝ている時も、不動産が家賃を自動で稼いでくれて、オーナーへ利益をもたらしてくれるのがメリットです。同時に、銀行への返済も、どんどん進んでいきます

 

人が一人で稼げる利益には限界がありますが、不動産とオーナーが両輪となれば、2倍の速さで資産形成が進むことも、また事実なのです。そして返済が進めば、銀行から信用が担保されて、追加の事業性融資を引くことができます。

 

気をつけなければいけないのは、不動産投資は30代から40代が一番大切な時期だということです。50代に入っていくと、だんだん融資が引きづらくなっていきます。

 

なぜなら、金融機関はローンの完済年齢から逆算して、融資年数を決定するからです。そこにローン申込者の年齢は大きく影響してきます。50代以降は、融資年数を短期間にしてインカムを得られる物件をチョイスするか、または現金買いでの投資というのがメインになるでしょう。もしくは法人化して、後継者を据えておけば、対法人への銀行融資は可能だと思います。

 

50代まで、私はあと16年しかありません。

 

40代までに、大きな果実を摘めるようになるには、銀行とのリレーション(融資を引き続けるに足る人材になること)がキーになってきます。そのために30代は当面、賃貸業の経験とスキルを付けながら、ローンの返済を着実に行い、銀行の”信用残高の蓄積”を推し進めていくつもりです。

 

 ▼不動産投資とREIT(金融投資)の違いについてまとめた記事です

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