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不動産投資のリアル:2017年4月の家賃収入&活動報告

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家賃収入

不動産投資の4月の収支・活動報告です。

今月は既存所有物件の入居付けと、新規アパート購入など、激動の1ヶ月でした。だって6室のお部屋の入居募集がありましたから。

 

しかも賃貸の繁忙期が終わろうとしている3月から募集スタートという悪条件。そんな中、家賃収入はどうなったのでしょうか?恒例の1円単位で報告する記事でございます。さっそく今月の報告です。

4月の家賃収入

今月の家賃収入は、、、

【長野アパート:158,445円】満室!

収入196,245円、広告料32,400、管理費5,400円

【群馬アパート:448,952円】満室!

収入482,000円、清掃4,000円

駐車場6,000円、管理費22,400円

振込手数料648円

【千葉富里戸建①:0円】入居申込アリ!

収入0円、管理費0円

【千葉市内戸建②:130,966円】満室!

前借主の日割り家賃54,193

新借主の家賃収入76,773円

管理費ナシ

【千葉八街戸建③:46,652円】満室!

収入50,000円、管理費2,700円

振込手数料648円

【千葉八街戸建④:0円】入居申込アリ!

収入0円、管理費0円、振込手数料0円

【松戸アパート:289,054円】6戸中4戸入居

4月日割り家賃104,059円

※家賃保証料185,000

 

家賃収入合計は【1,148,270円

経費差し引き後は【1,074,074円】でした。

 

所有物件トピックス

先月から退去連絡が3戸発生し、2月に購入した戸建ても含めると一時は4室も空室がありましたが、スムーズに次の入居が決まっています。

 

まず長野アパート千葉戸建て②は、先月末までに埋まりました。千葉戸建①は、3月末で4/1にクリーニング&修繕して、4/8に申し込み。また妻名義で購入した千葉戸建④も、4/5にリフォームがすべて完了し、本日申込みがありました。

 

これで所有物件全室が満室復帰しましたが、今月松戸アパートを購入したことで、空室が2室あります。当面はここに全力集中ですが、昨日内見した方からさっそく申込みがあったらしいので、残り空室は1室になりました。現状では24戸中23戸が埋まっています。

 

内見1件目で申込みとはラッキーでしたが、内見があると聞いた日の朝一で車をぶっ飛ばして、リフォームをしてきた甲斐がありました。お部屋の雰囲気も気に入って、カワイイ鏡も喜んでくれたようです。男子寮のアパートに初の女性からのお申込みというのも嬉しかったです。

今月の投資活動

今月は何と言っても、松戸市のアパートを決済できたことが一番の成果です。スペックは木造・築11年・1K×6戸で、利回りは14%程度です。

 

誤算として、満室で買い付けを入れたのに、長期滞納者の追い出しなどがあり、決済時には2室空室で引き渡しになってしまいましたが、空室は一つ埋まり、残すはもう1部屋で24戸完全満室になります。

 

これで家賃収入毎月安定的に90万超になりますので、より賃貸経営が盤石になります。

 

なぜ不動産投資に傾斜するのか?

賃貸経営は、リフォームをしっかりやって、適正な家賃をマーケティングし、客付け会社とタッグを組んで真剣に経営すれば、満室は問題なく可能ということが、分かってきました。

 

一般的に不動産投資のメリットは、、、、

  • 毎月インカムゲイン(家賃収入)がある
  • 日本の不動産は利回りが高い
  • 節税(所得税・住民税)ができる
  • 相場の暴落時やインフレに強い
  • 転売益が狙える

などのメリットが言われています。

 

毎月の安定収入というのは本当に大きいです。投資でいくら儲かっても、安定していないと意味がありません。

 

「今月は儲かったけど来月は損するかもしれない」

 

という状況は投資ではなく、投機に近いものです。

 

だから家賃収入という安定的なインカムフローはありがたい。しかし、それよりも私がこの投資で優れていると思うことは、銀行からお金を借りて事業拡大できる(事業性融資)ができる唯一の投資、だと考えているからです。

 

事業性融資だと、会社をつくって事業を開始すれば、儲かるビジネスなら拡大できるかもしれません。IPOして上場すれば創業者利益も得られると一攫千金です。

 

しかしそれは従業員を雇って、マネジメントして、競合に打ち勝ちながら、利益率をなんとか確保していくような仕事ですので、創業者の時間的・精神的な自由などありません。日々、血の滲むような努力と、睡眠時間を削りながら仕事に打ち込むしかありません。

 

一方で、、、、

 

株式投資や配当などは、安定的に得られる点はすごいメリットですが、私はこの道を諦めました。なぜなら大きな配当収入を得るためには、大きな原資(初期投資)が必要、という、単純なロジックに気付いたからです。しかも利回りは数%で、安定しているかもしれませんが、大きく利益を得ることは難しい。

 

例えるなら、3000万円の資産を、サラリーマンも兼業すれば、4000万や5000万にはできても、1億や2億という額に持っていくのは、骨が折れます。デイトレードで倍々ゲームで勝てる人ならいざ知らず、金融投資には「茨の道」か「伸びしろのない道」の、どちらかしかないと考えています。

 

配当と言っても、1億円の3%なら300万円ですが、原資が1000万円だと30万円にしかなりませんね。これでは、生活はまったく変わりません(もちろんサラリーマンも辞められません)30万円では、1回海外旅行に行ったら終わりです。

 

南の島

 

私が、このブログを開設したきっかけは、、、、「家族を幸せにしたい」「ハワイに移住したい」「時間的・精神的な自由を得たい」という理由だったので、現在も変わらず、そこをゴールに不動産賃貸業を進めています。

 

その為には、、、、

 

従業員を雇って会社を大きくするような激務の道ではなく、株式トレードのようなセンスの世界でもなく、低利回りの投資商品をコツコツ買う投資でもなく、堅実な事業投資として、個人で金融機関から信用を得て、お金を借りてレバレッジをかけられる不動産賃貸業を、今後も全力で進めていくつもりです。

 

個人で大きな借金を背負って不動産賃貸業をするのはリスクが大きすぎるという人がいますが、その人はものごとの本質を分かっていません。なぜなら、不動産投資は、安定的な入居率を確保して、インカムゲインを得続けるという、事業だからです。賭けでも博打でもありません。

 

事業は、それを拡大できる資質がある人しか拡大できませんので、借金が怖いから事業しないというのは、それはお金持ちになることを放棄しているということとイコールです。

 

私はある意味、投資によってお金持ちになることは不可能、ということに最終的に気づきました。

 

1000万円の貯金を1500万とか、2000万円に増やすことは投資で可能ですが、1000万円の貯金を2億、3億にすることは常人にはほぼ不可能です(デイトレで億トレーダーになれる才能の持ち主以外)

 

お金持ちになるためには、事業を拡大するしかありません。しかし私は従業員を雇って、会社を大きくするような時間的な拘束を受けるビジネスは今後もやりません。また低利回り投資で安定した投資商品も買いません。

 

あくまで不動産を生業にして、1年の半分は働くけど、もう半分は南の島で過ごすというような生き方が、一番の理想だと考えています。人生は有限であり、楽しいことがたくさんあります。そういったものを知らないで死んでいくことは絶対に不幸です。

 

家と会社の間を毎日往復して、老後のことを必死で考えて、子育てで心が疲れるような生き方はしたくありません。いまは、不動産賃貸業だけに一直線でガンガン進めていくことに一寸の迷いもありません。

 

お金をしっかり残す方法のまとめです。

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