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あすなろLIFE

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サラリーマンが不動産投資で「脱会社」するために必要なこと

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サラリーマンという囚われの身と負のサイクル

私がサービス業で仕事をしていたサラリーマン時代は、長時間・低賃金労働で、まるで何も先が見えない、真っ暗なトンネルの中をひた走るかのような感覚がありました。

 

当時は、毎月70時間〜100時間ほどの残業をこなしていましたが、それでやっと月20万円後半まで行くか行かないかくらいの給与水準でした。もし残業ゼロだと毎月の手取り給与は10万円台になってしまうような始末でした。

 

こんな労働があと30年続くのかと思うと、20代、30代は良くても、40代からは肉体的、精神的にも難しいだろうなと思っていたことを、今でも鮮明に覚えています。満足行かない労働条件でお金も貯まらず、やる気も起きないので、まさしく負のサイクルだったと感じています。

 

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サラリーマンというのは、会社のために忠誠を尽くして一生懸命に働き、その対価として報酬を得るという、いわば「労働契約」です。有給休暇や家賃補助、最後は退職金という、ある程度の補償はありますが、その間は会社の目標に添って、自分に与えられたミッションをひたすら遂行するということが求められます。

 

大企業やブランド企業に入れば、それなりにプライドを保つことはできますが、会社が大きくなればなるほど個人の裁量は一定の範囲内になるのも事実です。

「脱会社」のステージへ

自分にスキルを付けてお金を稼ぎ出す力を身につければ、誰だって「脱会社」のステージに行くことは十分可能だと思います。低年収・低属性だった私でさえそうなのですから、誰でも可能だと断言できます。

 

しかし最初から脱会社は難しい面があります。一定期間、会社にいながらにしてスキルを付けたりお金を貯める、ある種の”充電期間”は必要になります。だからこそ、サラリーマンとして会社にいることが悪いわけでなく、会社にいながらにして独立するスキルを磨こうとしないことに一番の問題があると私は考えています。

 

組織の中で認められて出世していく道も悪くはありません。しかしそれは、会社を飛び出して新しい世界や景色を見ることができるチャンスを失っているとも言えます。

 

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会社生活から抜け出すために最初に考えるべきなのは、会社のミッションではなく、自分自身の目標やミッションを持つことが必要になってきます。これからは会社のレールではなく、自分のレールで生きていくという決断と覚悟をしないといけません。

 

誰でも人生を楽しむ権利はあり、お金と時間があればもっと自由に暮らして、もっとやりがいのあること(事業や旅や出会い)を見つけることだってできます。

 

まずは20代〜40代くらいまでの若いうちに、そうした「人生の広がりやまだ見ぬポテンシャル」に気づき、アクションを起こせるかどうかで、未来が変わっていきます。

 

私は常に「未来は自分でつくるもの」「未来のノートはまだ全くの白紙である」と信じています。これまでどうだったかなどは全く関係ありません。これから未来をどう描くかだけなのです。

投資初期段階における大切なアクション

私が不動産投資というカテゴリおいてやってきたことを、まとめると以下の3点に集約されます。この3つをひたすらPDCAサイクルとして回してきただけです。

 

  1. 書籍、先輩大家さんを活用して自分に合った戦略を見つけ出す
  2. 自己資金となるお金を貯める(家計支出削減を含む)
  3. ”数値”でとことん考えて最後は投資判断する

 

1をやっている人はすでに沢山いらっしゃいます。巷の不動産投資の書籍を10冊でも読めば、それなりの知識を得ることは可能です。しかしそれは一般論を学んだだけに過ぎません。

 

問題は、自分に合った投資手法を見つけること、そして最初の購入物件で間違わないということです。付け焼き刃の知識と感覚に頼った購入により、思わぬ失敗(主に、低利回り・長期空室・高すぎるローン返済比率など)に苦戦している投資家の人がいます。

 

最後は実践で戦うことでしか身につかない感覚やスキルは存在していますが、最初の時点で躓くと、次のステップはどんどん遠くなります。だからこそ焦って買ってはいけません。

 

投資手法が決まれば、2の段階に進みます。RC高速投資と、現金で買う戸建賃貸では必要な自己資金が異なります。その投資手法に合った、必要な自己資金を貯めるために、如何に家計支出を抑えるかも重要です(夫婦で働いているのに、月に数万円程度しか貯められない人は、一度生活を見直す必要があります

 

投資手法が決まり、自己資金もある人は、最後に3の「数値で考えて投資判断する」というのが成功への王道です。

 

そうすることで、物件の見た目の利回りが高いとか、外観がキレイだとか、そういった不動産投資においてあまり重要でないことにフォーカスしてしまうリスクを避けることができます。

登る山の頂きを決めておく

登山家なら、スキルや経験に応じて登る山が異なります。

 

あなたが登りたい山が富士山なのか、エベレストなのか!?またそこに到達したことで得られる金銭的満足度、精神的充足感も、登る山によって、ぜんぜん変わってきます。

 

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メガ大家さんを目指して10億、20億まで資産拡大にしたいなら、最初から1000万円〜2000万円の自己資金が必要になってきます。(融資が締まりつつある現在において、フルローン、オーバーローンで高利回りRCを掴むことができるのはかなりのレアケースです)

 

逆にスローライフ大家として、キャッシュフローを毎月50〜100万円くらいなら、負債額は1億〜2億くらいで抑えることも可能なのです。それくらいなら5年〜長くても10年もあれば十分射程圏内です。

 

限られた虎の子の「貯金(自己資金)」と、人生における最も重要な「時間」をどのように使い、どういう融資の組み立てでキャッシュフローを増やしていくのかは、投資初期段階でしっかり向き合っておいたほうがよいテーマです。

キャッシュフローを積み上げ徐々に自由圏へ

私がはじめて購入したアパート1棟目は、かなり田舎のアパートでした。単身物件が4戸しかない小型アパートで、汲み取りトイレ&旗竿地で、空室対策もそれなりに苦労した経験があります。

 

それでも今では年間稼働率がほぼ100%に近く、空いてもだいたい1〜2ヶ月で埋まる物件なので、それほど手は掛かりません。

 

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この物件単体で、毎月のキャッシュフローは手残りがだいたい7万円程度です。金額としてぜんぜん大きくはないですが、サラリーマンで20万円前後しかなかった給料からすれば、けっして小さなお金でもありません。初めて最初のキャッシュフローを手に入れた時は、本当に嬉しかったのを覚えています。

 

その後も、小さな田舎の戸建てやアパートを買い進めて、ちょっとずつですが仕組みとしてのキャッシュフローを増やすように努力してきました。

 

人生がだいぶ変わってきたなと実感してきたのは、毎月のキャッシュフローが50万円を超えたあたりからです。しかし私の目指すゴールは、まだまだ先にあります。ここで終わるわけにはいきません。

 

世の中に「投資」と名がつくものは沢山あります。誰でもできる投資は、参入障壁が低いので手軽でスタートしやすい反面、儲けもそれなりです。そして自己資金勝負だけの世界になりがちで、儲かっても薄利に終わります。投資規模が小さければ、人生におけるインパクトが小さくなります。

 

一方で不動産投資ですが、不動産はリスクが大きいとか、物件選びが難しすぎると言われることもあり大抵の人が躊躇します。

 

この認識は間違いではありませんが、学びを続けることで知識や購入判断ポイントを体得することは誰でも可能なのです。こうした意識面での参入障壁は、自分がその壁の内側に入ってしまえば、自分を守るシェルターのような存在になります。

 

頑張って買った不動産は1棟あたり、最低でも5万円〜多ければ数十万円を毎月安定的に稼いでくれます。これは生活に対するインパクトが非常に大きくなります。

 

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不動産投資は、融資を前提にすることが一般的に思われていますが、融資を使った大きなレバレッジが怖いと感じるなら、はじめはキャッシュ投入率を増やしたり、返済期間を短くすることでリスクを最小化することだってできます。

 

そこから小さく成功や失敗を経験しながら、ちょっとずつアクセルを踏み込む角度を変えていけばいいのです低賃金で朝から晩まで働いて人生に絶望していた私でさえ、不動産投資でお金と時間を確保することができて、人生をフレキシブルにすることができました

 

私は、これからも不動産投資を自分のワークスタイルの柱にしつつ、これから投資を始められる人たちを応援したり、刺激し合える仲間を増やして、横のつながりもどんどん広げていきたいと思っています。

 

私にとって人生における楽しみは、食事であったり、価値観を揺さぶるような経験であったり、人との出会い、などが大きい要素だと感じています。

 

美味しいものを食べたり、旅をしたり、今まで会うことができなかったようなステージの素晴らしい人たちと今後も出会うためには、私自身の経験・スキル、そしてなにより人間的な魅力の幅を広げて、さらに人生の充実度を上げていきたいと考えています。

 

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