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不動産投資で3点ユニットで勝負する方法

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2017年から収益不動産に対する金融機関の引き締めが入ったことで、一時期の不動産価格の高騰より若干落ち着いてきた印象はあります。しかし、収益物件はまだまだ高値水準であることには変わりありません。

 

このような高騰相場にあると、3点ユニットのアパートなど、あえて多少難のある物件を買って、うまく運営している方もいらっしゃるでしょう。それも一つの戦略です。

 

私は3点ユニットのアパートは所有しておりません。しかし今後は検討していきたいと思っています。そこで今回は3点ユニットの活用方法について、まとめてみたいと思います。

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シングルに聞いた欲しい設備ランキング

SUUMOが「一人暮らしのシングルに聞いた 設備ランキング 2017」というのを発表しています。不動産投資家であれば、こうした最新調査はチェックしておかなければいけません。

 

suumo.jp

 

同調査によると、人気設備トップ3は以下のようになっています。

 

  • 男性)1位バス・トイレ別 2位エアコン 3位クローゼット
  • 女性)1位エアコン 2位バス・トイレ別 3位クローゼット

 

1位と2位が男女で逆転していますが、総合ランキングにおいても「バス・トイレ別」が一番欲しい設備ということになっています。ポータルサイトでの、検索条件に指定される方が多いのだと思います。

 

このSUUMOの調査では「付いていて当たり前、付いていないと部屋を借りないという設備・仕様」を答えてもらったということなので、かなりの強いニーズです。

 

 

もちろん賃貸マーケットには、3点ユニットであっても全く気にしない顧客層も存在しています。実情としては「できればバス・トイレ別の方がいいけど、あとは料金がどのくらい違うのか?」というのが最終的な判断材料になってくるのでしょう。家賃が安ければ拘らない人たちもいます。

 

では実際、3点ユニットとバス・トイレ別では、どのくらいの価格差が出てくるのでしょうか。実例を元に、検証してみたいと思います。

3点ユニットとBT別の家賃差

私が投資している千葉県松戸市を例に、家賃相場をチェックしてみます。松戸市は人口50万人弱とそれなりに大きめの都市で、東京のベッドタウンのような立地です。社会人だけでなく、大学キャンパスも多い場所でもあります。

 

松戸市の空室率は、HOMESの「見える賃貸経営」によると19.6%のエリアです。東京の空室率が14%ほどでなので、賃貸マーケットとしてはかなり飽和しているエリアということです(※ちなみに札幌市は20〜22%程度と、超激戦エリアになっています)。

 

松戸市の物件数が単身用(ワンルーム/1K/1DK/1LDK)で絞ると、19000件ほどあります。それらを「家賃の安い順」で並べてみると、驚くことに上位84件はすべて3点ユニットのアパートでした。物件ページの3ページ目まで、すべて3点ユニットばかりです。

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こちらが松戸市で最安値のアパートです。16000円という家賃の物件は2件しかなく、それ以降は2万円前後でした。つまり3点ユニットだと家賃相場は、せいぜい2万円程度ということになります。

 

ではバス・トイレ別は、どこまで行くと出てくるのか?それは85件目にして出て来ました。その時の家賃がこちら。

 

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つまり松戸エリアでは、バス・トイレ別と3点ユニットでは家賃が1万円変わってくるということです。しかも、それだけ価格差を付けても決まらない物件が84件もあり、かなり部屋余り状態ということです。

 

松戸市では3点ユニットなら2万円〜、バス・トイレ別なら3万円〜というのが最安値相場になっています。あとは立地の良し悪し、駐車場の有無、駅近、その他の住宅設備などにより取れる家賃は変わります。

 

もちろん東京都心のど真ん中なら話しは変わります。供給より需要のほうが圧倒的に多い地域など、超好立地であれば3点ユニットでも住みたい人はいます。

 

しかし我々、地方で不動産投資をして、それなりに競合も沢山いるエリアなら、3点ユニットでは厳しい戦いとなることは間違いないということだと思います。そこで次に、3点ユニットで戦う方法について考えてみます。

3点ユニットのまま賃貸市場で戦う方法

3点ユニットのまま、賃貸マーケットで戦うには以下の方法しかありません。

 

  • 内装を劇的に差別化する
  • 広告料を上げる
  • 格安の家賃設定と入居特典

 

不動産投資家の人がまず手がけるのは「内装の差別化」でしょう。お風呂にダイノックを貼り横長の鏡を付けホテルライクしたり、便座を木製にして観葉植物を置いたりなど、見た目での差別化を行います。

 

これは、松戸市のように84件もの売れないお部屋があれば、内装差別化により、3点ユニットOK層からの支持を得る作戦です。

 

次に広告料を上げて、営業マンのインセンティブを作ることです。広告料(オーナーからの謝礼)が通常は1ヶ月です。そこで営業マンは広告料が2ヶ月以上もらえる物件で絞込を掛けて、その中からお客さんに紹介する物件を絞ることがあります。

 

物件数が多くて、マーケットが飽和していると何らかの条件を付けないと、提案するお部屋が絞れないため、広告料で絞込をする営業マンは存在します。

 

最後に「格安の家賃設定と入居特典」という点ですが、私が投資している群馬県伊勢崎市では、3点ユニットのお部屋なのに、空きが出ると一瞬で埋まる部屋があります。そのカラクリを、賃貸営業マンに教えてもらったところ以下の特徴がありました。

  • RCマンションであること
  • 家賃が駐車場含めて2万円ポッキリ
  • 広告料3ヶ月&フリーレント2ヶ月

特にお金を掛けて内装の差別化をしなくても、この条件で一瞬で申込みが入るそうです。

 

このマンションの大家さんは、かなりの棟数を持っているメガ大家さんだそうです。おそらくかなりの格安で物件購入しているので、上記条件でも利回りが取れているのでしょうね。

バス・トイレ分離工事という選択肢

最後に3点ユニットバスを、バス・トイレ別にリノベーションする手法があります。実際有名大家さんの中には、この手法で一定の効果を上げている方がいらっしゃいます。

 

松戸市の例で言うと、バス・トイレ別にすることで家賃が1万円変わりますから、年間で12万円の収益アップになります。もしバス・トイレ分離工事に50万円掛かったとしても、リノベーションに対する収益率では24%の利回りということになります。

 

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気をつけなければいけないのは、家賃アップが5千円(年間6万円)しかできないエリアだと、そこに50万円のお金をつぎ込むと、リノベーション収益率は12%まで落ちます。

 

これでは物件全体の利回りアップに貢献しないケースがあります。いずれにしても、よく試算してから実行することです。

 

また50万円掛けると、最低でも5年〜長ければ9年くらいの回収期間が必要ということになります。その間に収益物件として、売却するのであれば売却価格まで考えて投資判断が必要になります。

まとめ

SUUMO調査から分かるように、マーケットのニーズは圧倒的にバス・トイレ別が人気があります。

 

しかし3点ユニットタイプでも、当初の購入価格を圧倒的に安く買えば、内装差別化や家賃ダウンで対応したり、リノベーションしたり、という選択肢はあります。したがって3点ユニットだから物件購入しない、という判断はもったいないのかもしれません。

 

物件の立地もさることながら、投資するエリアの競合状況や相場家賃をしっかり分析して、最終的には物件購入の判断をすることが必要になってきます。

 

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