こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県の専業大家さんをしています。
2017年、所有物件の年間稼働率は95.5％での着地となりました。
今回は稼働率のまとめと、高稼働するポイント、今後の展望などてんこもりでお届けいたします。
2017年の年間稼働率まとめ
2017年の稼働率が出揃いましたので、ここに結果をまとめておきます。
これは2017年の退去があった部屋の一覧です。
今年のトピックは何と言っても、この11室の退去が出たことですね。所有する24世帯のうち、45％が入れ替わったということになります。かなりのインパクトでした。
そして所有物件の年間稼働率は95.5％での着地となりました。11室の入退去があったということを考慮するとあまり悲観すべき数字でもないかもしれません。
来年はより高い入居率を目指します。
よく読者の方やコンサル生の方から「戸建ては、本当にすぐ入居が決まるのですか？」と聞かれます。そこで、平均空室期間を計算してみた結果が以下です。
- アパートの平均空室期間：40日程度
- 戸建ての平均空室期間：18日程度
閑散期か繁忙期かによって、空室期間は変わります。したがって参考値に過ぎませんが、全体として戸建てのほうが圧倒的に早く決まっています。立地次第では、まだ退去していないのに次の入居が決まるケースがあるのが戸建て投資の特徴です。
一方でアパートであっても退去前にも関わらず、次の入居申し込みが入ったケースが2件ありました。
まずは競争力の高いお部屋を作ることが大切であるのは間違いありません。
競合となる物件としっかり差別化して、お客様に選んでもらい易いような工夫をすることが大家の一番努めだと実感しています。
2017年の空室対策とライフスタイル
退去日が決まると、通常は退去まで1ヶ月あります（1ヶ月前予告）。その時点ですぐに、いつもお願いしている職人さんのスケジュールを確保して、最短でリフォーム完了まで持っていけるよう意識しています。
特に繁忙期（2月〜4月頭）は職人さんの確保が難しいケースがあります。はじめての投資エリアだと、リフォーム業者を探すのも大変です。
私の空室対策はシンプルで、リフォームの質×掲載写真の質×管理会社の質の3つでほぼ決まります。そのどれかのクオリティが低いだけで反響数がまったく変わります。写真を数枚変更しただけで反響が変わってきます。ですから一つ一つの細かい点も気を抜けません。
2017年の私のライフスタイルは、かなり平穏な1年でした。千葉に引っ越したということもあり、生活の基盤とリズムを整える1年になったという印象です。やっと新生活も慣れてきました。
今年は、不動産の買い契約が3本（戸建て2棟、アパート1棟）、雑誌メディアの取材が2本、セミナー講師が1本、カフェ相談ではかなりの人数の方との素晴らしい出会いがありました。
そのどれもが私の人生を有意義にしてくれており、関わって頂いた皆様には、本当に感謝の気持ちで一杯です。
来年以降の展望
私が2014年12月から不動産投資をスタートして早くも3年が経とうとしています。築古ボロアパートを買うために、担保評価の出る戸建てを織り交ぜながら一気に投資を拡大してきました。
（参考）共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】
だいぶレバレッジを掛けて、ここまで突っ走ってきた感があります。時には、手元のキャッシュポジションを大きく落として、リスクを取りつつ再投資を繰り返してきました。
ここまで、すべて個人所有で不動産を買ってきているので、丸5年が経って長期譲渡税になるのは2020年からです。そこからは「売却」が大きな選択肢の一つに入ってきます。売却することで手元現金が一気に拡大していくものと思われます。
ただ当面は安定運営をしつつ、2018年〜19年はキャッシュフローの恩恵に、引き続きあやかることになりそうです。投資としては、2018年以降も良い物件があれば、コツコツ買い増していく方針です
。焦ってババ物件を掴んでは意味がありませんが、良いと思ったらチャンスを掴むべく果敢に攻めていくつもりです。
まずは法人化に向けて
自分が思い描く、次の不動産投資のステージを目指すには、法人化も必要だと考えています。節税や融資の面だけでなく（まだ先の話ですが）家族への相続を考えても有効だと判断しています。
現在、私は34歳です。たった3年前までは年収400万円前後で、自己資金も僅かしかありませんでした。それでも3年間は生活費以外の無駄なお金はほとんど使わず、不動産投資に一点集中で、どっぷりと浸ってきました。
思考は「行動」へとつながり、行動することは「結果」へと繋がり、結果は「自信と明るい未来」に必ずつながることを実感しています。
30代を必死で考えて行動してきました。40代は今よりもっと明るい未来になるよう、引き続き、手綱を緩めることなく進んでいきたいと思っています。
以下、関連記事です。
▼自分の投資手法をしっかりと定めてから資金投入するのが基本です。大きなレバレッジは大きなリターンを得られる可能性はありますが、逆鞘になると苦しくなります
▼キャッシュフロー30万円というのは最初の目標として丁度よいと思います。サラリーマンしながらであれば、まるまる再投資できる金額としては年間360万円貯まります。ここのインパクトは大きいです。
